本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道
4月份的北京仍帶有一絲涼意，但在競價聲此起彼伏的土拍市場，火熱程度可見一斑。
近日，在北京通州八里橋FZX-0401-6044、6049地塊土拍現場，4家房企經過155輪舉牌，最終由招商蛇口（001979.SZ）以27.08億元總價競得，折合樓面價3.12萬元/平方米，溢價率16.28%。就在約一個月前，中海地產（0688.HK）以75.02億元的總價拿下海淀區樹村地塊，溢價率27.93%，樓面價約10.23萬元/平方米，打破了北京土地市場歷史單價紀錄。同在海淀區，1月，華潤置地（1109.HK）聯合招商蛇口、中鐵置業競得朱房四街0029地塊，成交價91.52億元，溢價率17.33%。
頭部房企競逐的北京樓市，銷售額排行榜前列已多年不見本地“京系房企”。據中指研究院統計，2025年1—3月，越秀地產（0123.HK）以128.3億元的銷售業績在北京市場排名第一，華潤置地、中海地產分別位居第二、第三。
越秀地產方面對《中國經營報》記者表示，近期，北京海淀區和樾望雲、和樾玉鳴兩個項目同日開盤，當日銷售額152億元，去化率超90%，創下北京同期市場銷售額新高。“公司2024年重倉北京，新增土地儲備僅次於廣州，近兩三年的投資重點仍是北京、上海、廣州、深圳4個一線城市。”華潤置地方面則表示：“伴隨政府優化限購政策、調整首付比例和利率等政策組合拳，北京住房市場活躍度顯著提升，對公司項目銷售起到了良好的提振作用。”
越秀揮師北上拿地
“去年，我們在北京的市場份額排名首次進入前十。”今年3月底，越秀地產董事長林昭遠在業績會上頗為自豪地說道。
克而瑞提供的數據顯示，2024年1—12月，越秀地產以1145億元的全口徑銷售額位居全國房企銷售額排行榜第八。另據中指研究院統計，去年，越秀地產旗下項目香山樾以61.5億元的銷售額位居北京商品住宅項目銷售額業績排行榜第二。
“進京”4年，曾是陌生面孔的“粵系房企”越秀地產，如今已站穩腳跟。
2021年，越秀地產先後進入北京、上海市場，其在2021年年報中指出：“公司持續深化‘1+4’全國化戰略布局，年內新進北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節、郴州8個城市，全國布局擴張至29個城市，實現了一線城市的覆蓋。”當年，越秀地產聯合北京國企天恆置業拿下北京懷柔區劉各長村地塊，成交價為底價45.7億元，隨後打造為“懷山府”項目。2022年，越秀地產在北京市場暫無動作。直至2023年及2024年，越秀地產再在北京各落子3個項目。
其中，越秀地產於2023年在北京新增土地儲備約43萬平方米，分別為香山樾、越秀天玥、越秀星樾項目，權益占比分別為48.45%、100%、100%。2024年，越秀地產的投資視角進一步聚焦，僅在8個城市新增24宗土地，其中北京新增土地儲備約54萬平方米，約占新增土地總建築面積的20%。
越秀地產方面對記者表示，2024年，公司完成權益投資294.6億元，其中北京權益投資額占比為31.6%，達93億元。
林昭遠曾透露，越秀地產今年拿地仍是按照“以銷定投”的策略，投資額度約300億元。2025年將重點關注廣州、深圳、上海、北京4個一線城市和杭州、合肥、成都、西安等強二線城市的優質拿地機會，“以銷定投”，實現精准投資。
從銷售表現來看，2024年，越秀地產在北京的合同銷售額約為87.3億元，占總銷售額約7.62%，2021年僅為0.06%。值得注意的是，越秀地產在北京現有項目均處於開發階段。北京市住房和城鄉建設委員會官網顯示，越秀地產於去年10月以底價成交的昌平區小沙河地塊已於4月2日取證。
公告顯示，截至2024年年末，越秀地產持有現金約500.5億元，較2024年年初增長8.6%，年內合同銷售回款率為87%。報告期內，越秀地產剔除預收款後的資產負債率為68.1%，凈借貸比率為51.7%，現金短債比為2.1倍。截至2024年12月31日，越秀地產總借貸規模較2024年年初略有下降，約為1038.9億元。
記者了解到，越秀地產2025年銷售目標為1205億元，較2024年銷售額增長5.2%；可售資源約2354億元，其中北方市場約為447億元，占比19%。
公告顯示，2025年1—3月，越秀地產累計合同銷售金額約308.27億元，同比增長42%，其中於3月份實現合同銷售額180億元，同比增長58.7%。
“招、中、華”繼續發力
相較於越秀地產，中海地產、華潤置地和招商蛇口在北京已深耕多年。
其中，招商蛇口於1998年落子北京國貿CBD板塊，隨後打造了“公園1872”、臻園、中國璽等項目，不過自2016年開始，招商蛇口在北京放緩了腳步。直至近兩年，呂傳來上任招商蛇口華北區域總經理，同時任北京公司總經理後，招商蛇口在北京土地招拍掛市場變得活躍起來。
2025年4月8日，招商蛇口溢價摘得北京通州八里橋FZX-0401-6044、6049地塊，其在整場競拍中僅舉牌6次，在最後關頭發力擊敗了其余3名競爭者。公告顯示，上述地塊位於通州區永順鎮，地處東五環至東六環之間，臨近通惠北路，距離在建地鐵22號線永順站步行約500米。
事實上，招商蛇口在北京城市副中心（通州區）謀篇布局早有跡可循。此次拿地不久前，其位於通州區梨園板塊的新房項目迎來開盤，官方口徑稱230套房源當日去化率90%以上，攬金11.46億元。
年報顯示，招商蛇口2024年在一線城市的投資占全部投資額的59%，華北區域營收占比為8.38%。截至2024年年末，招商蛇口在北京共有17個項目，其中6個在建，1個擬建。據克而瑞統計，2024年，招商蛇口銷售額約2193億元，行業排名第五。中指研究院提供的數據顯示，2025年一季度，招商蛇口在北京的銷售業績約48.6億元，排名第六。
在招商蛇口重新發力的北京市場，中海地產已連續多年蟬聯當地銷售排行榜第一。
今年3月，中海地產董事局主席顏建國在業績會上表示，中海地產強聚焦一線城市的策略，在下行市場中收獲碩果並引領行業。“公司在北京、上海、廣州、深圳的市場占有率均進入當地市場前三名，其中在北京、上海、深圳位居第一。一批項目量價兼得，為公司未來幾年的利潤奠定了堅實基礎。”
公告顯示，2024年，中海地產在北京新增4宗土地，總建築面積約127萬平方米。報告期內，中海地產銷售回款超過100億元的城市包括北京、上海、廣州、深圳，其中北京回款超過200億元。
中海地產方面表示，去年，公司聚焦改善型住房需求，在北京、上海、深圳、南京等多個城市首次推出的面向改善型客戶的高端產品“玖序系”項目逆勢熱銷。2025年，中海地產將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”，在限價放開的形勢下，公司將有機會通過打造“中海好房子”實現更大的價值創造。
在北京，華潤置地是中海地產強有力的競爭對手。
去年年底，北京市朝陽區組團“巨無霸”地塊共吸引中海地產、華潤置地這兩家房企到場競拍，最終由中海地產以153.32億元的價格成交，溢價率0.21%。從銷售表現來看，中指研究院統計顯示，2024年，中海地產在北京的銷售額為426.8億元，排名第一；華潤置地銷售額為284.6億元，排名第二。
今年，華潤置地除了1月份聯合招商蛇口、中鐵置業在海淀區拿地，2月份亦在順義區以底價62.24億元競得溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/平方米。
華潤置地方面對記者表示，2025年是華潤置地深耕北京的第31年。“作為品牌房企之一，我們在北京將不斷探索城市運營的創新模式，助力城市提質發展。作為‘好房子’建設的重要推動者，我們將持續深耕北京，並為‘好房子’的貫徹落地貢獻己力。”
據克而瑞統計，2025年一季度，北京土拍市場共成交11宗涉宅用地，總用地面積65.52萬平方米，同比下降14.31%；總建築面積120.46萬平方米，同比下降12.35%；成交總金額569.4億元，同比增長45.26%。