近日,“提前還房貸的人後悔了嗎”詞條沖上社交媒體熱搜,引發熱議。事情的起因是,隨着存量房貸利率集中調降,多數借款人的利率普遍下降了約0.5個百分點,部分降幅高達1%;此外,存量房貸利率已經開啟了重定價周期調整工作,每位借款人的房貸利率有望“提前”降低。相比之下,部分提前還房貸的購房者認為自己“虧了”,因此感到後悔。
提前還房貸的人真的“虧了”嗎?事實並非“盈虧”這么簡單。如果“虧”是指賠了錢,那么可以確定的是,提前還房貸的人並沒有賠錢,相反,他們減少了整體的利息支出。如果“虧”是指收益降低,那么這里面有三個邏輯需要厘清,一是利息起源,二是機會成本,三是實際利率。
先看第一個問題,人們為何要貸款。很多人的第一反應是,因為資金暫時不夠,這只是貸款需求的一種情況。另一種情況是,由於不同人對未來的看法不同,耐心程度也就不一樣,有的人願意早一點實現更具確定性的消費,有的人願意接受晚一點的、更具不確定性的消費。利息是對推遲消費、接受不確定性、提供流動性、承擔信用風險的那些人的補償。例如,某借款人擁有足額資金,但是他認為,如果把這筆錢用於其他用途,自己能獲得更高收益,或者能更好地在突發事件儲備、撫養子女、贍養父母等方面築牢安全壩,這時,他很可能會選擇貸款購房、支付利息,而非全款購房。
再看第二個問題,貸款的機會成本。既然選擇了貸款、支付利息,借款人因此放棄了什么呢?所謂機會成本,就是你選擇了這個選項後,放棄的所有其他可選選項中價值最高的那個。舉個例子,借款人手里有筆錢,可用於兩個用途。一是提前償還房貸,減少後續的利息支出;二是投資某理財產品,雖然收益率不確定,但借款人心中有一個大致的預期值。這時,該借款人通常會思考,如何讓這筆資金的效益最大化,即考慮、比較提前還房貸的機會成本。盡管機會成本問題沒有標准答案,具體情況因人而異,但其背後的核心邏輯是固定的。
最後看第三個問題,房貸的實際利率。多數借款人計算、對比的是名義利率。然而,貸款要看實際利率。後者是經過通貨膨脹矯正的利率,等於名義利率減去通貨膨脹率。舉個虛擬例子。如果貸款的名義利率為5%,通貨膨脹率為3%,實際利率就是2%,通貨緊縮則反之。因此,即便在存量房貸利率集中調降之前,借款人4%左右的房貸利率也並非實際利率,而是名義利率。
房貸話題屢登熱搜、討論不斷,折射出社會公眾對於民生問題的高度關切。努力奮斗、安居樂業、降低額外支出,這既是百姓所願,也理應是美好現實。因此,借款人在具體決策時要厘清“是否應提前還房貸”的核心邏輯,結合個人收入結構、經濟規劃、對經濟指標走向的研判等各種因素,審慎作出更適合自己的選擇,不必人雲亦雲,陷入簡單的“盈虧”“後悔”思維。
(作者:郭子源 來源:經濟日報)