財政部、國家稅務總局、住房建設部11月3日發布《關於促進房地產市場平穩發展有關稅收政策的公告》，核心內容就是調整房產交易契稅及增值稅，以減輕房產交易成本，促進房地產市場流通性。
具體而言，以家庭為單位購買首套商品住宅，建築面積在140平及以下的按1%征收契稅，140平以上按1.5%征收契稅；以家庭為單位購買第二套住宅的，建築面積在140平及以下的按1%征收契稅；140平以上按2%征收契稅，具體如下表所示。
舉例而言，以一線城市100平建築面積，總價為1000萬的商品房為例。政策調整前，購買首套房的契稅為15萬，購買二套契稅為20萬；政策調整後，購買首套契稅為10萬，購買二套契稅為10萬。相比較，購房首套房成本下降5萬，購買二套房成本下降10萬。
從簡單數據對比就可發現，本次稅收政策調整後，無論是首套客群，還是二套客群，均是直接受益群體。相對而言，二套客群獲益更高。由此可見，本輪政策目的主要是為促進剛需，尤其是改善型客群的房屋交易，進而提升市場流通性，促進房地產市場止跌回穩。
對於本輪政策有可能對市場產生的影響，大致如下。
第一，時間維度看，短期政策效果相對顯著，長期來看，仍有待觀察。特別是對於高能級城市，高房價造成交易成本長期處於相對高位，降低交易成本，將有助於提升剛需，特別是改善客群交易的積極性。此外，會進一步緩解庫存壓力，短期內房源掛牌量將出現集中上漲的情況。長期來看，單一政策的有效性並不明顯，假定寬松政策保持持續性的前提下，中國樓市大概率在2025年實現結構性築底。
第二，從空間維度看，當前中國樓市的顯著特征就是分化已成不可逆轉趨勢。言外之意，以北上深為代表的一線城市，以及部分經濟相對發達的新一線城市，在政策調整力度及可持續性保持一定水平前提下，政策仍對房地產市場有調控空間。相對而言，其他能級城市調控空間已顯著不足。
關於降低房產交易成本的進一步思考。本輪政策調整主要集中在稅收方面，此外，事關二手房交易環節中的中介費率，應當相應作出適當調整。以北京某頭部中介機構為例，假定換房客戶在該機構完成先賣後買交易，需要向中介機構各支付1%的中介費。按照500萬總價出售，1000萬總價置換計算，該客戶要向中介機構構支付15萬的中介費。按照調整後稅收政策來看，如果疊加契稅，客戶仍要至少支付25萬交易費用，相當於一套100平房屋的平均裝修總價。因此，為促進房產交易流通性，中介費率有進一步調整的必要性。
總體來看，中國樓市止跌回穩的跡象已經越發明顯。緯房研究院監測數據顯示，2024年10月下半月監測的90個樣本城市中，房價止跌的城市數量已達到13個。這也符合我們此前關於樓市的預測，樂觀估計，部分高能級城市將在2024年第四季度率先止跌。按照當前市場發展情況，我們仍保持相對樂觀預測，即中國房地產市場將在2025年實現結構性築底，但全面回暖可能性較低，樓市分化已成確定性趨勢。
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