作者| 貓哥
來源| 大貓財經Pro
房貸大放松。
9月29日晚間，央行以及市場利率定價自律機制，連發多個通知，事關房貸：
1、存量房貸要在10月31日前完成調整，首套、二套、之前調整過的，都涵蓋；
2、批量調整，高於LPR-30BP的，調整為不低於LPR-30BP，有利率下限的，按下限調；
3、取消個人房貸重定價周期最短1年限制。
4、未來新發的商貸，也不再區分首套和二套。
可以說是史詩級的大放松。為啥調呢？
減負的同時促消費，當然，主要還是想讓大家買房。
尤其是二套房，以前可能算“超生”，現在是“英雄母親”。
這一次，除了預期的降存量房貸，還有“不區分首套二套”，這就把首付比例和利率，都拉到了一個水平線上，未來的趨勢就是，存量和新發逐漸統一。
之前，首套和二套的利率差距很大的，比如南京，在取消利率下限之前，首套下限LPR-50BP，二套下限LPR+30BP，這中間就差了80個BP。
現在，二套房利率也統一調至LPR-30BP，能省多少呢？
100萬房貸，20年，LPR=3.85%，月供能省300多，利息總額能省7萬多。
而從總量上，這一輪，能夠節省1500億的利息支出。
很多站在高位的二套房業主，最多能差1個多點，現在能稍微喘口氣了，再買二套房，也不用被利率歧視了。
這只是一個預期，之後還能更省一點。
1、之前，央行算是“降息”0.2個百分點，10月份的LPR可能還有0.2個百分點的下降空間，利率協商在10月21日之後，那么LPR-30BP，就是3.35%；
2、房貸重新定價周期最短1年的限制取消，也就是說，如果LPR下降力度大，那么原則上，你可以每月都跟銀行協商，來做利率調整，如果在利率下行周期內，可以最快享受到低利率。
銀行現在也開始准備調整政策了，接下來就是等細則了。
央行之外，一線城市也來了一次大放松，主要調整來自上海、廣州、深圳。
1、限購：廣州全面解除限購；上海外環外只需要1年社保；深圳放松限購的同時，放松限售；
2、首付：上海首套首付15%，二套25%，差異化政策區域20%；深圳首套15%，二套20%；
3、二手房：上海將增值稅免征年限5年變2年、取消普通非普通住房標准；
放松也主要是響應號召，26號的政治局會議，房地產要止跌回穩，29號的住建部會議，一線城市要用好調控自主權，調整政策。
然後，政策就來了。
一線城市缺成交嗎？缺。
前兩天，上海的一個個豪宅項目賣爆了，108套開盤售罄，賣出了119.79億，套均1.1億，而最貴的，能達到3.56億/套。
上海的豪宅，是獨立行情，最近一直賣挺好，但是用豪宅套市場行情，就不太行，豪宅成交與去年持平，但是前8個月市場的總成交，比去年下降32.82%，8月份環比，也下降14.8%。
豪宅是“理財產品”，但是普宅不是，現在各個城市都鼓勵買大面積住宅，主推改善型，上海取消普宅認定，從交易稅費上，還能再省一筆。
為啥是一線城市調呢？
1、目前的限制政策，主要集中在一線城市和海南，有政策空間；
2、現在的政策取向，無論是新房，還是二手房，現在主要是促成交，就是房子得能夠賣出去；
3、靠一線城市，來做一波拉動。
目前，一線城市本地該買的可能買了，那么下一步，就看能不能吸引一波來自全國的資金，來讓一線城市房價有一波行情。
畢竟，一線城市崇拜，到現在也還有。
一線城市繁榮，帶動二三線，市場活躍起來，才能企穩“止跌”。
國慶前大調整，也算是傳統了。
10年前的2014年“930”，也是一波大放松，放開限購、降低首付比例、降低利率等，回看那時候的政策力度，遠沒有現在大。
但是，效果卻挺好。
金九銀十，今年9月份市場行情不好，那么在國慶的黃金周，應該能提振一部分需求。
樂觀的聲音是，“房地產牛市，從9月29日開啟”：
1、除了個人外，房企也拿到了不少實惠，開發貸、信托貸、物業貸等政策，延期到2026年；
2、不少房企已經開始漲價，雖然只有2%，但是表達的態度很明顯。
但是，市場似乎也並不是這么樂觀。
高層對房地產定調是“止跌回穩”，當然在這個目標下，實現了各種寬松的預期，但是房價見底，也沒那么快。
各種組合政策下來，見效未必如2014年那么快。
宏觀上，政策有了，但是底層邏輯上看，還得看居民部門，尤其是居民的信心恢復，還需要時間。
1、有官媒做了統計，35個大中城市房價收入比，從2019年的16.03，降到了11.87，購房壓力確實緩解了不少，但是距離房價收入比的合理區間4-6，還有一段距離；
2、目前，中國居民杠桿率大約63%，還是偏高的狀態，所以大家現在愛存款大於貸款，房貸增速也一直在下滑；
3、居民收入在數據上看，是在增長的，但是對於需要購房的中低收入群體來講，感受不大，甚至有的人感覺自己的收入反而下降了，房市的政策，其實還需要配合就業、收支調節等多方面的政策。
錢袋子鼓了，大家才敢消費，敢買房。
現在，股市活躍，滬指創了新高，地產股也開始集體大漲，走出了一波行情。
是一個好的開端。