国家队亲自下场,全面救房企开始了?内行建议,认清现实

有道是:在需要面前,所有的条条框框都是假的,都是人为赋予它所谓的意义,只要钱到位了,没什么事情是办不成的。

放眼楼市这几年,不就是一个大型真香现场么。

从打压到救援,从肃清到支持。当初房地产盛宴之下,风险越来越大,房价越炒越高,加上开发商种种恶行,不夸张地说,开启调控政策是一种明确警告。但政策发布后,又遇上三年黑天鹅,再叠加生育率持续下降,人口通缩加快,房地产行情急转直下。

但就这么僵着也不行,房地产支柱地位一时半会不能松,且背后还牵扯着地方财政问题,所以楼市还是得救。进入2024年,管理层态度更是发生了180度大转弯。

先是上海虹口位于北外滩核心区内的一个2003年建成小区要拆迁了,房龄只有20年,总高20多层,住户数达到131户。按中介的资料,这个小区估价在11万/平左右。

要说拆老破小还可以理解,但敢拆这么新的,而且单价还11万一平的高层房真是少见,那是什么原因让上海一掷千金?

我想应该只能这么解释了——

去年7月国家重新定调楼市,直指市场供求关系已发生重大变化,适时调整优化房地产政策。城中村改造就成了重要发力点。从今年来看,各地的落实节奏明显加快,目前首批超8000亿专项借款1月30号起陆续在19个城市发放,其中广州、成都两地额度超千亿。

值得注意的是,城中村改造的资金来源除了专项借款外,还有专项债、PSL。随着纳入改造城市扩大,某种意义上说,类似于上一轮棚改去库存,影响之大就不赘述了,大家自行脑补8年前那波市场氛围。

由此可以看到,整个楼市政策,确实在极力引导资金聚集。不仅有城中村改造这种推动市场可持续循环的长期措施,也有直接注资房地产项目的短期行为。

年前住建部放出风声,要给房地产融资支持项目“白名单”。

差不多一个月过去,城市房地产融资协调机制已经基本建立起来了,据住建部数据,截至2月20日,第一批白名单涉及房地产项目5349个,从已经获得贷款的162个项目看,每个项目平均能拿到近2亿元融资。这样算下来,第一批项目融资起码超过1万亿。

近期报道说,国有六大银行积极行动,部署落实房地产融资协调机制。

其中,农行截至19日,审批完成首批清单内贷款项目近百个,涉及金额超400亿元,率先在重庆、安徽、浙江、广西、陕西、江苏、新疆多地实现贷款的首笔投放;

邮储15日消息,共覆盖河南、四川、广西等10个省份,融资金额57亿元;

中行12日消息,推进超过110个项目的审批工作,合计金额约550亿元,其中审批完成项目共75个,合计金额近400亿元。

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值得关注的是,白名单第一批项目中有84%为民营房企和混合制房企。这也从侧面证明,民营房企们的资金实力其实非常弱,尽管这两年多政策发了一轮又一轮,从救市16条到三支箭的支持,但奈何体量大债务重,银行更怕出风险,和各类拯救措施基本无缘。

所以这一次,缺钱的民营房企、甚至出险房企早早成了重点关注对象,进展顺利的话,还会有第二第三批,对于在楼盘烂尾边缘疯狂试探的房企来说,起码房子交付这事有盼头了。

不过,至于未来楼市会怎么样,房说君只能说,不要过高高估白名单的意义,房产2个信号或是大概率事件,别再次误判。

1,救项目不是救房企

事实上,房企的经营风险,大部分人的感知其实并不强烈。唯有复工交楼,把老百姓掏空钱包和未来20年收入换取的“水泥笼子”按时交到手里,才能提振市场信心,销售才能恢复,卖地收入才能回暖。

从这个角度不难看出,要让房企自身去解决交房问题很难,本身市场不景气,融资受困,过去的债务要偿还,交房延期甚至无实际交付可能的概率极大,参考恒大案例就知道,不仅自己声明扫地,多少家庭被他坑死。

果断救项目放房企,成了上下难得的共识,至于房企怎么救,又是另外一件事了。

2,是输血而不是造血

虽然说央行已经释放了天量资金,除了货币供应M2在24个月内发钞54万亿,2月5日降准又释放约10000亿的长期资金,但为了盘活优质项目,维护系统性金融安全,货币可能“再开闸”。

但要知道这种输血只能管得了一时,无法从根本上解决问题,后续如果市场没有起色,则没办法自身造血,反而会加重这些房企的债务负担。

房说君有话说,新的一年救市措施还在继续,近期5年期LPR降到史上最低3.95%,首套房最低能做到3.75%。正像房说君反复跟大家说的,人不痊愈,药不会停。肯定有人认为政策把劲儿用错了地方,毕竟降息后30年房贷每月才减少144元,如果实实在在放开限跌,让房价跟随市场走势,或许会是更好的救市良方。

本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创,严禁转载抄袭,发现必深究。(撰文:楼市隐隐侠)

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