本文来源：时代财经 作者：钟黛
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伴随着20亿人次投入春运，压抑了三年的返乡置业需求开始释放。
“过了元旦，感觉县城楼市的销量一下就起来了。我们在河南、安徽的项目，大年三十居然卖了不少，初一下午又有签约的。从业地产二十年来都没见过。”某房企管理人士李亮对时代财经表示。
“保守估计，相比去年同期的低基数，春节期间我们的销量会上涨三至四倍。有楼盘半个月卖了去年半年的量。”李亮称，公司的销售人员忙着与返乡潮赛跑，春节期间，仅除夕下午到初一上午放了假。
交通运输部预计，2023年春运期间客流总量将达到20.95亿人次，比去年同期增长99.5%，恢复到2019年同期的70.3%。
返乡人潮为低迷已久的低线级楼市带来一抹暖意。克而瑞数据显示，40个重点城市在春节黄金周的新房成交量仅为35.7万平方米，同比下降14%，与疫情尚未开始的2019年同期相比降幅也达到了32%。
其中，一线城市春节周的新房成交面积同比下降72%，二线同比降幅也达到了28%，而三四线“逆势翻红”，返乡置业初见端倪，同比上涨13%。
“过完元旦就卖疯了”
河南的地产从业者迎来一个忙碌的春节。
“过完元旦（现房及准现房）就卖疯了，我们在新乡的项目在春节前没货了。政府都在开土地推介会，我们的投资总已经在找地了。”李亮介绍称。
河南省披露，2023年春运客流总量预计约为8816.1万人次，较2022年同期增长168.2%，恢复到2019年同期的49.8%。人口较多、返乡创业及置业人数较多的县市，成为多家房企抢滩的重点。
南阳市为个中典型。南阳市人社局最新可查询的数据显示，2020年有232.5万南阳人外出务工，一年挣回412.16亿元。据南阳市政府，2022年全市有1.5万人返乡创业。
南阳市中梁·金科·江山印项目的销售经理对时代财经表示：“我们今年大年初一开始上班，新年一个月卖了往常两个月的量。”
南阳市多个新盘加大春节营销力度。其中，绿都·金科·观天下推出6万元返乡置业补贴，部分房源享83折。“一票万金”，中梁·珑熙府的营销资料则显示，凭返乡车票购房可抵一万元，新年限时认购享85折，另设有老带新及全民推荐成交奖一万元/套。
李亮感受到，河南、山东、安徽、四川、湖北等人口大省有明显的返乡置业潮。其中，销量较为突出的地区包括，河南省人口较多的县市，如南阳市邓州县、方城县，信阳市罗山县，以及安徽省人口外出做生意较多的县市，如马鞍山市和宣城市。
时代财经获悉，另一家布局低线市场房企的“返乡机会项目”也有所升温，春节前一周，其到访量环比上涨54%，认购量环比上涨92%，金额环比上涨87%，成为该房企业绩的主要增量。
该房企感受到，四川、云南、安徽、河南、江西、重庆等地返乡潮表现显著。
值得注意的是，这场阔别三年的返乡置业潮，依然存在冷热不均的情况。对于低线级楼市，有地产从业者感受到久违的暖意，也有人表示“挺糟心的”。
也有部分县市的行情表现平淡。时代财经走访湖南省常德市某县城发现，多个项目春节期间的到访量有所回暖，但表现并不突出。不少售楼处处于“躺平”状态，开工较晚。
有房企高管坦言，现在的低线级市场，营销的带动效果较弱，能否成交主要看渠道、价格和性价比。
长期关注低线楼市的地产从业者江乔认为，低线楼市的返乡置业行情也与省会高度相关。对于湖南等强省会的省份，不少返乡置业的需求被省会所吸纳，三四线城市及县城的返乡置业表现较弱。而对于安徽、河南等省份，可能有不少省外返乡人员觉得，省会吸引力较弱，不如在老家县城安家。
低线市场告别高周转？
返乡置业的热度是否为昙花一现，三线及以下市场长期走势如何？多位地产人表示谨慎乐观，认为未来低线市场的机会不会太多，房企应该转变打法。
棚改货币化安置、城镇化红利，曾为三四线及县城楼市带来热烈的行情。广袤的低线级市场，跑出了碧桂园（2007.HK）、中梁控股（2772.HK）、金科股份（000656.SZ）等头部企业。
中梁控股董事长杨剑有耳熟能详的名言：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”
具体而言，低线级市场的地价低、资金及取证等方面的监管较为灵活，房企从而多采取资金高周转的打法，快速摊大版图。
李亮表示：“我对投发人员的要求是，二线城市拿地的自有资金回报率为20%，三四线为30%，县城为45%。50%的资金投巨无霸项目，另外50%投标准小项目。”
江乔表示，龙头房企A在湖南省某县城的项目，年化自有资金回报率可以做到一千个点。
然而，当楼市入秋，三线及以下的市场率先降温。国家统计局数据显示，2021年8月，三线城市新房价格环比零增长，为2016年以来首次停止增长；此后直至2022年12月，环比均为负增长；其中，2022年4月环比跌幅最大，达-0.6%。
[这是图说]
易居研究院报告指出，2022年，100个城市中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18.0和21.9个月。三类城市的去化周期都超过一年，说明销售压力都很大，其中三四线城市去化压力最大。
“三线及以下市场分化加剧，过往虚火的县市，成交量价急剧下调，而供需健康的县市，成交情况尚能保温。”江乔认为。
过往的粗放式发展也为房企埋下诸多隐雷。江乔坦言，A房企在湖南省的销售业绩过往多年位居集团前列，但利润实际上为负，原因在于摊子太大，拿了很多不赚钱的地。
“行情好的时候，管理者的精力都放在扩张上面。为了达成业绩，部分投资人员大肆抢地，即使知道有些地块资质不佳，也会自行调高年化自有资金回报率。”
“现在A房企内部基本没人提高周转了。”他认为，未来三线及以下的市场空间不会太大，留给房企的试错空间变小了，未来房企的布局应该更加强调“稳”和“准”。
李亮也表示：“我们在探讨如何做小规模。”他仍对低线级楼市怀抱信心。其称，就河南市场而言，之前供应太多，现在库存也去得差不多了。不少县城两年没拍出地了，供需关系即将逆转，“坚持下去还是有希望的”。
（文中受访者均为化名。）