在房地产市场整体趋冷，销售承压、融资乏力的情况下，仍有部分房企选择逆势扩张，而且表现凶猛。北京商报记者统计发现，截至杭州第四批次集中供地结束，“杭州一哥”滨江集团已经在今年杭州的四批次供地中合计拿下28宗地块（含联合体），土地出让金总额超过500亿元。凶猛扩张的滨江集团虽然在土拍市场无限风光，但随着杭州楼市遇冷，与杭州市场的深度“绑定”，也让滨江集团的未来充满不确定性，合作开发模式的AB面，也随着规模的增长，逐渐暴露在滨江集团财务报表里。能否踏准杭州市场节奏，能否驾驭合作开发的“稳”与“不稳”，成为滨江集团逆势扩张之下不得不面对的考题。
11个月，41块地
11个月、41宗地块，对于一家区域型房企而言，滨江集团很难不引起关注。
在行业艰难的大背景下，滨江集团于年内共斩获土地41宗，仅在大本营杭州，前四轮集中供地中，滨江集团共竞得28宗地块（含联合体）。其中一二批次分别以184.35亿元及224.51亿元代价，合计拿到23宗地块；第三批次集中供地，滨江集团又以69.11亿元拿下3宗地块；近期刚刚结束的杭州第四批次集中供地，滨江集团再次以36.58亿元拿下2宗地块。其中联合体5宗、滨江集团独立拿地23宗，涉及土地出让金总额达到514.55亿元。
图片来源：滨江集团微信公众号
据机构统计，今年杭州前四批次供地的土地出让金总额为1910.6亿元，同比降28.4%，以此测算，滨江集团及联合体今年拿地占到了整个杭州供地的1/4。
场场必到、次次不空，滨江集团也力压央企或有国企背景的房企，成为2022年杭州的拿地“一哥”。
在这个背后，是全国市场与杭州本地市场的双收缩。但滨江集团似乎并不在意大势。滨江集团董事长戚金兴在2021年业绩会上便公开表态：“未来5-10年是滨江集团最好的发展时期，我们将充分发挥公司的核心竞争力，让企业在行业中继续领跑。”戚金兴还特意提到了公司过去三年的营收利润逐年增长，未来几年将继续努力保持这一趋势。
正是因为有着“领跑”的愿景，滨江集团在土地市场表现得格外激进。据中指研究院数据显示，今年前11个月滨江集团全口径新增货值约1100亿元，位列百家房企的第7位，不但高于深耕江浙沪的绿城，更是将万科等头部房企甩在身后。
而为了囤货，滨江集团不仅在公开土地市场大举拿地，还趁着出险房企资产价格打折，其收并购动作也不断。就在今年5月，滨江集团便以56亿元的价格完成了对阳光城浙江永康6宗地块的收购。“主动收并购一方面是降低成本，另一方面也降低了合作方对项目的风险。”戚金兴彼时表示。
逆市增负债
一系列逆市扩张也让滨江集团付出了流动性的代价，就在全行业降负债、降杠杆的情况下，滨江集团有息负债、净负债、现金短债比均出现恶化。具体来看，截至2022年6月末，滨江集团的净负债率为85.79%，较2021年末增加19.81个百分点；扣除预收款后的资产负债率为65.47%，有小幅增长；现金短债比为1.11，较2021年末的1.51有一定幅度下滑。
截至2022年6月末，滨江集团有息负债规模558.07亿元，较2021年末增加100.45亿元。其中，银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。短期债务为178.96亿元，占比为32.07%；一年内到期的非流动负债为109.46亿元，同比增长10.4%。
但从融资成本来看，滨江集团的综合融资成本不断下降，几乎与央国企持平，这也是滨江集团敢于逆市扩张最大的“靠山”：财报数据显示，2017-2021年，滨江集团的融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%以及4.9%；截至2022年6月末，滨江集团的平均融资成本为4.7%，比上年末下降0.2个百分点。但这一数据与融资优等生的万科、龙湖依然有着较大的差距，甚至高于出险前的旭辉。
深耕杭州的喜
杭州是滨江集团的主阵地，其逆势扩张模式也以此为中心。
2022年上半年，滨江集团新增土地储备项目30个，其中宁波1个、金华1个，另外28个项目全部位于杭州。截至2022年上半年末，滨江集团土地储备中杭州占62%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比22%，浙江省外占比仅16%。
地产分析师严跃进表示，杭州近两年地产市场活跃，而作为本地房企的滨江集团，通过区域深耕更具销售“适配性”，这也可以理解为其抵抗市场下行的手段。此外，目前房地产市场最缺的是购买力，当购房者认可某个品牌，在房子“不愁卖”的前提下，逆势扩张也更具备可行性。
据克而瑞浙江区域统计，2022年上半年滨江集团在杭州推出商品住宅3800余套，整体中签率19.54%。此外，上半年滨江集团项目首开去化率达93%，高于杭州八区81%的平均去化水平。由此也可以看出，杭州本地市场对于滨江集团品牌的认可。
多位在当地供职的房企营销总也都证实，无论从哪个城市轮岗到杭州市场，学习滨江的产品是他们的必修课。产品特别能打、物业特别能扛是业主中口口相传的。“过去老宋在的时候，还有绿城能跟滨江抗衡，现在杭州市场，滨江倒有点孤家寡人的意味。”一位长期深耕杭州市场的房企营销总感叹。
中指研究院数据也显示，2022年1-11月，杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为4193.4亿元。而滨江集团占据销售业绩排行榜的TOP1，1-11月累计销售额1082.7亿元，远高于第二名绿城中国的649亿元、第三名万科的264.4亿元。
“绑定”杭州的危
正所谓成也萧何败也萧何，滨江集团与杭州市场深度绑定，“偏安一隅”的扩张模式也存在发展隐忧。
今年10月，杭州新房成交量低迷，降幅高达24.5%。虽然“银十”企业推盘意愿强烈，供应量维持高位，但市场成交表现不及预期，同时中签率、流摇率、流摇范围有走高、扩大趋势。据中指研究院预测，当前距离年末仅余1个月，预计12月仍有冲量入市的可能性，但目前需求乏力，在市场预期仍未转变条件下，成交有进一步下探可能，四季度销售压力巨大。
二手房方面也不容乐观。据杭州贝壳研究院数据显示，自今年6月起杭州二手房网签量已连续四个月出现下滑，10月杭州二手房网签量逾4300套，环比下滑10%。
“杭州的市场可以说是典型的透支化市场，大批公司上市行权后的需求支撑了这个市场房价一路走高，也提前透支了未来市场的可持续性。”一位熟悉杭州的某央企该片区营销总直言，眼下同片区的企业虽然拿地也会很积极，但不会不理性，鸡蛋放在一个篮子里的风险谁都知道。
知情人士也提到，滨江的产品线不但高端，相对“抗打”，即便是下行市场，受到冲击也比别的走刚需路线的好很多。“而且我们大家判断未来的市场基本上越好的产品越好卖，滨江的融资成本又低，这可能也是逆市扩张的原因。”上述营销总表示。
但滨江集团显然也看到了过度依赖杭州市场的危险，为此早在2021年，就提出聚焦浙、苏、粤、沪“三省一市”的战略：巩固杭州；加强宁波、南京；适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州；三省一市范围内新的城市或者三省一市之外的城市，采用“游击战”。
然而2022年即将过去，滨江集团年内在杭州动作频频，从其扩储节奏来看，要真正走出杭州尚需时日。
合作开发的“稳”与“不稳”
除深得杭州购房者的“民心”，滨江集团逆势扩张还有另外一项法宝——合作开发。
据了解，每次在公开市场拿地，滨江集团就会在公告中提示，“公司目前拥有上述竞拍地块100%的权益。鉴于未来公司可能就项目引入合作者，公司在项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投资者作阶段性参考”。
图片来源：财报截图
财报数据显示，2018年至2021年，滨江集团新增土储货值权益占比分别为37.4%、52.8%、50%及56.6%。今年前11个月，滨江集团全口径新增货值约1100亿元，但其权益新增货值仅有629亿元。
从利润表现方面，也可以看出合作开发对于滨江集团的“助力”。今年前三季度，滨江集团归属于上市公司股东的净利润为20.56亿元，而联营企业和合营企业贡献了高达15.45亿元的投资收益。
同策研究院高级分析师陈舒指出，虽然目前政策层面持续宽松，但市场信心层面恢复较为缓慢，多数房企能获得的融资金额有限，再叠加市场下行，房企现金流普遍紧张，这些都导致在合作开发项目中，合作方突然抽资或者爆雷的可能性大幅增加。对于合作开发项目较多的企业，不确定性在当下也被放大。
这并非没有先例，前有世茂后有旭辉，均因合作项目过多导致运转周期拉大，这在上行市场中无关痛痒，但现在的市场，一两个项目的扯皮就可以决定一家房企的生死。
对于合作开发，戚金兴曾直言，滨江集团过去的120个项目中，合作开发的超过了100个。合作是共赢的，对方享受到了工程管理、品牌溢价带来的红利，滨江集团也获取了财务管理、成本把控等方面的先进经验，反哺企业的精细化管理能力。
扩大的少数股东权益
过多的合作项目也导致滨江集团少数股东权益逐步扩大。梳理近几年财报发现，2018年至2021年，滨江集团少数股东权益分别为40.53亿元、58.45亿元、96.76亿元及168.1亿元，少数股东权益占比分别为26.56%、26.08%、34.51%及44.96%。
值得注意的是，截至今年三季度末，滨江集团少数股东权益约为243.32亿元，较年初大幅增长44.76%，少数股东权益占比也突破50%，高于母公司所有者的权益。此外，今年前三季度，滨江集团由子公司吸收少数股东投资收到的现金为107.67亿元，远高于去年同期的16.8亿元。
然而，滨江集团今年前三季度的少数股东损益仅为2.55亿元，较去年同期的9.45亿元大幅下降73%，占净利润的12.4%。
图片来源：财报截图
一位不愿意透露姓名的分析师告诉记者，如果一家企业长期处于少数股东“权益”不匹配的情况，那么此企业就可能存在给予少数股东的其他收入分配方式，“明股实债”的可能性会比较大。
对于上述问题，北京商报记者试图联系滨江方面，尽管电话可以接通，但却一直无人接听。
在包括严跃进在内的分析师看来，合作开发具有两面性，企业虽然可以分摊风险，但利润也会被“分掉”，尤其是在房地产市场下行的情况下，权益销售比例低意味着企业的盈利空间会被大幅度压缩，一旦处理不好可能会遭到反噬。
北京商报记者 王寅浩