编辑丨杜海（正经社，zhengjingshe）
来源丨泽平宏观
90%的房企将从此消失，房产税3年内必然推出，这些都只会加剧城市的分化。“对于70%人口流出地区的房子是雪上加霜，如果有多余的房子，是最后的卖出时间窗口。但是对于人口流入的百分之一二十的城市，房产税是可以转嫁的，因为供不应求”。
11月17日，任泽平与如是金融研究院院长管清友进行的一场连麦直播中，谈到了上述观点。
以下是对话精编之二：
管清友：说到这里，我正好想问问泽平老师。此次“金融16条”对地产行业能起到稳定的作用吗？未来几年房价到底会怎么走？
任泽平：第一，“金融16条”和“第二支箭”是标志性事件，表明房地产的政策拐点出现了，但市场拐点可能还要再等一段时间。原来的三道红线集中管理一直是调控房地产，现在开始放松调控房地产，我觉得这是一个大转折。
第二，从保交楼到保企业，这是传递出的一个信号。这就是为什么市场哪怕还是一塌糊涂时，部分房地产企业三好生的股价却大幅反弹。
第三，不要以为所有的房企都上岸了。无论“第一支箭”“第二支箭”，还是未来的“第三支”“第四支”“第五支”，保的都是三好生，是房企三好生拿到船票额。我的理解就是，以后要让这些三好生来洗牌，重组整个行业，剩下90%的房企从此消失。
第四，未来的房地产市场最大的特点就是分化。以后70%以上的城市，人口流出，房价会漫长地阴跌。如果出房产税更是“雪上加霜”。但是对于人口流入的百分之一二十的都市圈、城市群的房子，只要中国经济在增长，还会续创新高。我们现在人均GDP只是美国的1/5，如果哪一天成为它的1/2，那再看现在的房价收入比，就很便宜了。关键就在于它们的人口在流入，还有需求。
第五，我们研究了20多个国家上百年的历史。伦敦在过去的50多年房价涨了122倍，日本核心城市涨了200多倍，巴黎50多倍，纽约40多倍。他们的涨幅都是全国房价的5倍左右。所以还是要关注核心都市圈，有富集的资源。
城镇化分为两个阶段，第一个阶段，人口从农村到城镇，一到六线城市人口都增加，房价都普涨。但是它有一个黄金分割线，叫60%的城镇化率。世界各个国家，城镇化超过60%以后都会出现分化，叫都市圈、城市群化。随后大部分城市人口流出，房价阴跌。
我跟大家说一个数据，2020年到现在这两年多的时间里，美国全国房价涨了34.5%，但是中部地区铁锈州基本没涨。那也就意味着，美国东西海岸线核心都市区的房价涨了50%以上。
发生的原因并不复杂，一个是人口流入，还有就是货币的超发。就长期来说，货币是一直在超发的。那什么东西可以抗通胀？一定是硬通货。人口流入都市圈、城市群的房子，我觉得还是可以战略性地进行配置。
管清友：刚才任老师从历史数据出发，也给我们举了很多城市的例子。那我想问一个比较直接的问题。您觉得我们现在大城市的房子，建筑质量是否能支撑那么多年？
任泽平：给大家讲一个真相，过去的20年，中国房地产是一个供不应求的卖方市场。所以对于大部分开发商而言，只要拿了地，造了房子，根本就不愁卖。但反过来当市场不好的时候，开发商才开始拼质量。
所以大家可能会发现，往往是经济不好的个别年份，房子的质量出奇好。而如果市场特别好，还没建完就一抢而空。而现在预售阶段，地坑还没挖好，房子就抢完了，那这个房子很可能建筑质量不好，因为不愁卖。
但我们也要相信人性当中有正念在。还是有一批好开发商，就是所谓的三好生，品质还是有保证。其次，未来房地产的建筑质量会超过过去20年。大部分房企被淘汰后，活下来这些面临困难的市场只能拼质量。这是我的看法。
管清友：任老师回答得确实非常中肯。那接下来，您觉得未来房产税会以怎样的速度和形式推出？房贷要不要提前还？2023年北上广深这些一线城市的房价走势将如何？
任泽平：首先房产税我认为，3年内必然推出，是大势所趋。逻辑很简单，因为在房地产大开发时代，土地财政支撑了地方可支配财力的大头，约占56%。现在房地产大开发时代结束，可能只能征房产税。
但是我觉得很多人对房地产税征收谈虎色变，认为一征房地产税，中国房地产就雪崩，这种理解是非常不专业的。房地产税推出后，只会加剧城市的分化。对于70%人口流出地区的房子是雪上加霜，如果有多余的房子，是最后的卖出时间窗口。但是对于人口流入的百分之一二十的城市，房产税是可以转嫁的，因为供不应求。
我再给大家说一个数据，中国全国人均套户比是1.09。东北、西北地区，都快达到2了，但像长三角、珠三角的很多核心城市还不到1，这是存量。未来随着每年二三十万的年轻人流出，还存在巨大的缺口。那管老师对房地产税怎么看？
管清友：我总体同意你的判断。当然推出的速度如何，现在说不好。但是我估计像很多前几年的政策一样，会突然加速。因为这东西已经写到很多重要讲话里头去了。
确实，像任老师刚才讲的，一线城市倒不用太担心。人口流入的中心城市房产，依然是保值增值比较好的标的，拉长周期来看跑赢通胀没问题。大家也不要因为一些区域房价下跌就觉得恐慌。
我和任老师基本上是同期毕业，同期做选择。我大概也在那个时候买房，现在想想都是很久远的事了。反过来讲，房地产市场其实是给中国特定的群体发了一波福利。
2008年4季度到2009年上半年的最佳时间窗口，我们很幸运地赶上了。这里头确实可以悟出很多道理来。很多东西我们当时可能也没有完全想明白，但现在回想、复盘，给我们的启示特别大。
关于要不要提前还房贷，我同意任老师所讲，因人而异。综合评估手里的现金流、杠杆，包括收入的持续性，这没有标准答案。【《正经社》编辑转载】
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