01
问：冯叔，我看到一篇文章讲，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等外资企业纷纷加速在中国房地产市场的布局，部分外资也积极购入中国房企的债券或股票。
文章还援引媒体报道称，美国最大房产投资集团黑石筹集了近500亿美元用来抄底中国楼市，早在2021年，黑石就从富力地产处收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。此外，10月24日，新加坡房企凯德地产以15亿元成功购入杭州钱塘区约40亩住宅地块。此前，今年3月，凯德置地分别以11.75亿元、23.1亿元的价格摘得成都和武汉的住宅地块。
为什么外资频频「抄底」中国楼市？对此，您怎么看？
冯叔：首先，他们并不是抄底，他们是一种理性的投资。
那么多住宅项目都「烂」了，要是抄底，应该来抄这个。但是他们从来都不来。都是政府在保交楼，保民生。这些事，外资都不掺和的。
外资在中国投资房地产的逻辑，近15年到20年里都没变过，就是两件事。
第一，在城市的优质的地方，做一些住宅开发。但这个量，在整个中国住宅市场中，占的比例非常小。他们只在核心城市，一线、准一线城市，做一些住宅和公寓的开发。
第二，他们始终是随着中国经济的成长，商业、产业的发展来投资商用不动产。比如说，普洛斯投资物流，黑石买的，大概也是物流项目。另外，他们会买一些优质的写字楼；写字楼，他们也只买北京、上海的。
为什么会这样呢？我觉得有两个原因。
首先与他们的资金来源、资金性质，以及他们独特的财务结构有关。
他们的结构就是成本低，时间长。比如说，黑石是一个基金，他们拿到很多养老金这样的特别大的长期资金，这样的话，他在中国投资商用不动产，是能够扛得住的。另外，他的成本低，可以坚持很久，来看中国经济成长，来分享这部分成长，这是他们的逻辑。
其次是他们有专业性。他们在不动产领域很强调专业性，不会扮演开发商的角色。在中国，他们更多的是扮演金融投资者的角色。所以他们会和一些非常专业的不动产，特别是商用不动产的服务机构，比如仲量联行、世邦魏理仕，和很多专业机构一起，在中国做一些长期的投资。
他们是有选择的。比如，中国经济成长，物流很好，他们就会投物流。城市化发展很快，就在北京上海投写字楼。
另外，大型商业基础设施他们也可能会看一下，但这些，都与他们过去有城市化的背景和房地产投资的专业能力，再加上低成本资金密切相关的。所以他们会在中国的大城市投资一些商用不动产，这十几年，他们一直在投。
02
问：有一个数据，今年10月，深圳二手住宅过户量为1733套，尽管结束了此前的四连跌态势，但仍在低位徘徊。据了解，深圳此轮房价涨跌的起点是2020年。相关研究中心数据显示，2020年12月至2021年2月是深圳二手住宅成交价高点，2021年下半年价格开始波动下调，而今年下半年，价格已跌回3年前。
您觉得，深圳房价为什么跌？
冯叔：在这一轮调整的过程中，其实也不只是深圳，一些一线城市，房价都会面临着向下的压力。
我觉得这个很正常。一个城市的经济结构、产业结构的调整，人口流进流出的变化，就业是否充分，以及一些其它因素，比如物价、汇率、税收，等等，这些因素综合起来，会导致房价发生变化。
深圳最近这一段时间，我相信经济和城市是向好的。房价下跌，我认为可能跟预期有关系。一个方面，这三年，有一些白领，因为公司的生存也存在压力，他们就离开了深圳。甚至一些断供也就发生了。
另外，还有一些更有购买力的投资人，一些高净值人群，他们对于未来的发展，最近的预期不太稳定，所以最近换房的冲动在减少。个别的可能还有离场的冲动，于是现在挂出来卖的房子也在增加。
所以我觉得深圳的房价下跌不是经济体量的问题，是综合起来出现的一些心理预期发生了改变，使市场上的购买减少了，所以价格就下来了。