文 | 无锈钵
细数过去二十年，中国房地产从未经历如此的境遇。
仅2022年上半年，多家头部房企先后出现困境。在逆周期的时代里，即便是政策一度带来更多的补贴与优惠，但楼市依旧没有迎来理想的转折。
根据中指研究院的统计，2022年上半年，百强房企销售额同比下降近五成、拿地金额同比下降超五成……
一系列悲观的数据下，踟蹰不前的房企似乎陷入了周期的迷雾之中，如何找到破局点，助力行业整体触底反弹？
基于此，本文将借助对下述三个问题的解读，破译楼市走出迷雾时代的积极信号：
1.地产还是不是一门好生意？
2.什么样的企业才可以被称为“灯塔企业”？
3.对于地产行业来说，“灯塔企业”的存在意味着什么？
穿越周期波动，地产依然值得期待
尽管当下地产行业倍感迷茫，然而这并不意味着机遇已经彻底远去。
长期主义的瞭望镜下，地产行业依然是一门值得关注的好生意。
首先，从宏观角度来看，中国的经济基本形势依然稳中向好。
广袤的市场空间、全工业门类，后疫情时代的复苏筑造了庞大的“蓄水池”，也为经济弹性可控打下了坚实的地基。
今天，中国有超过400个产业集群基地，广泛分布于300多个地级行政区中。从2018年起，世界经济论坛评选的全球最先进制造业的代表——103家灯塔工厂，中国有37家，美国只有26家。
透过供给端向外看去，制造业强大的韧性和竞争力展露无遗。这也是为什么，有人感慨道：
“如果你有100个唱衰中国的理由，那么看多中国的理由就有101个。”
这之中，房地产行业作为与经济民生息息相关的产业，也势必将在“看多中国”的讯号中，迎来新发展。
毕竟，从产业角度来看，中国的城市化进程其实从未见顶。
正如黄奇帆在《分析与思考》一书中所指出的那样，中国房地产业在过去20年里的高歌猛进，离不开“城市化”这一关键推手。
截至目前，中国平均城市化率为65%左右，较发达国家86%的目标还有一定差距。这也意味着，驱动房地产业高歌猛进的引擎，依然活跃。随着内循环时代的到来，和居民收入生活水平的提高，4亿中产对于高品质住宅的需求反而在不断升高。
这些对美好生活的渴望汇聚在哪里？
答案就隐藏在微观角度下，地产行业领跑者的财报数据里。
尽管头部房企的销售数据并不好看，然而细观排名，Top10、Top20房企的位次并未发生太大改变，“强者恒强”的定律在房地产业同样得到了印证。
截至7月底，发布业绩预告的房企中，有4家预计盈利超过10亿元，分别是保利发展、雅戈尔、招商蛇口和金融街。算上近日发布半年报的万科企业、龙湖集团等，上述房企中，国企、央企、民企中的优秀代表，依然顶住了市场整体的迷茫，创造了亮眼表现。
以龙湖集团为例，中报数据显示，2022年上半年，企业实现营业收入948亿元，同比增长56%，实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%，不仅营收、盈利均实现正向增长，其销售回款率也达到了100%。
无怪乎业内人士评价称：
“面对充满挑战和不确定的市场环境，龙湖能穿越地产周期，更显难得可贵。”
“灯塔”企业是如何炼成的？
尽管长期来看，发展依旧是房企的主旋律，但当宏观的风吹草动落于微观，共性的痛点依旧显著。
首先，从业绩来看，据克而瑞的统计数据显示，2022年上半年，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%。
其次，盈利依旧乏力。据wind数据显示，截至7月22日，从已有的79家A股上市房企发布2022年中期业绩预告或业绩快报来看，有45家房企归属上市公司的净利润预计亏损。在34家预计盈利的房企中，其中有21家房企的净利润同比下降超50%。
各大房企将“求生欲”写在了财报里——一面是疲软的市场需求下滑，只能用浑身解数促进销售额增长；另一面，行业信用风险事件的频发，也让部分房企的流动性持续承压。
共性的痛点之外，对当下身处迷雾之中的各大房企而言，“分化”的事实也已逐步形成。
除了“强者恒强”的不变现实外，一些有远见的房企也已开始谋划转型。
眺望未来，这些行业幸存者如何抵御风险，穿越寒冬？问题的答案并非无迹可寻。
结合Top20房企的中报趋势来看，思路或许可以归结为三点：现金无忧、债务优化、营收多元。
首先是现金端，纵观头部房企的财务数据，它们大多有着优异的现金短债比，在财务安全上的底线意识极强。2022年是房企的偿债大年，在行业整体融资尚未完全复苏的境遇下，手握现金越多的房企，其抗风险能力也就越高。
以今年5月被监管层定的5家示范房企其现金短债比普遍在2倍左右。
其中，龙湖以4.07倍的现金短债比居于行业前列，体现其在现金流层面已构筑了稳健的“安全护城河”。
其次，在针对债务风险上，幸存者的策略大多是将债务风险后置、均摊，以保障企业稳健发展。
在刚刚过去的中报业绩交流会上，万科董事会主席郁亮就明确指出，从2021年开始，万科就对债务结构进行了优化：“因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。”
另一家头部房企龙湖也是如此。截至今年中期期末，龙湖1年以内到期短债占总债务比例约为10.1%。
最后，回到具体的造血机制上，在地产开发之外，幸存者们往往主动寻求多元化的收入来源，从业务结构上来看，以万科和龙湖为代表的优质房企，都在追求开发经营服务三者并重。
正如郁亮本人在中期业绩大会上所表达的那样：
“万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。”
龙湖同样如此，财报显示，商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业头部，为龙湖集团贡献持续稳定的收入及利润。
2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。
其中，截至2022年6月底，龙湖商业已进入全国30余座城市，租金增长26%至46.5亿元。
而2016年就开始布局的租赁住房业务龙湖冠寓，在去年开始已实现盈利的情况下，今年上半年收入更是同比增长11%至11.8亿元，成为集团经营性收入的稳定贡献源。
从这个角度来说，上述在现金、债务、营收端行稳致远的企业，无疑也是这个时代的“灯塔企业”。
在大航海时代里，在北大西洋陷入恶劣气候的船只，常常需要依赖灯塔的指引摆脱困境。
这一场景在房地产的寒冬里同样适用。对房企而言，灯塔企业的存在，有力的支撑了市场的信念，而对于企业来说，灯塔目标的存在，则有助于执行端长期战略的落地。
正如宝洁公司前总裁理查德·杜普利所总结的那样：
“只有明确设立灯塔的企业，才不会在商海浪潮中迷失方向，才会顺利远航。”
做时间的朋友，长期主义者的守望
在行业整体表现不佳，融资环境受阻的当下，灯塔型企业以自己出色的转型表现和优异的财务数据，在市场整体下行的环境中，树立了信心表率。
据克而瑞统计，2022年上半年，100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。
资本并不是放弃了地产行业，只是在向优质、高信用评级房企倾斜，回望过去，以龙湖为代表的优质民营企业就获得了资本市场的高度青睐。
数据统计显示，报告期内，龙湖成功发行33亿元公司债券，票息介乎3.49%至4.00%之间，期限介乎于6年至8年；
报告期后，龙湖于2022年7月成功发行人民币17亿元公司债券，票息4.1%，期限6年，并于8月成功发行“中债担保”中期票据15亿元，票息3.3%，期限3年。
“时间和信心才是最宝贵的成本。”
这是财经作家吴晓波最新一篇演讲的主题。
眺望未来，正如前文中所提到的那样，属于地产头部品牌的机遇依然存在。
而要兑现时间的果实，企业除了要有非凡的战略视角，同样也要有拥抱未来，积极尝试的勇气。
正如龙湖集团董事长吴亚军多次提到的那样：
“这么多年来，龙湖从来没有为一个短目标去做事情。”
以代建业务为例，作为当前地产行业竞相入局的“蓝海业务”，喊话“多元化”已久的房企们，正在对此组团发力。
8月11日，朗诗地产（00106.HK）就发布公告称，将在未来专注于轻资产业务：
“预计开发代建项目产生的利润将成为本集团的主要利润来源。”
克而瑞统计数据显示，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家，并诞生了绿城管理控股有限公司和中原建业有限公司两家港股上市公司。
房企为何集体扎堆代建？究其根源，相较于过往依靠重资产拿地的模式，这一业务本质上是品牌和管理的输出，业务模式更为轻巧。
然而，面对这一诱人的蓝海，龙湖集团并未被短期利益所诱惑，依然保持了稳健的战略步伐。
今年的中期业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼CEO陈序平就表示，尽管当下龙湖的智慧营造品牌“龙湖龙智造”，已经积淀了龙湖多年来在TOD方面能力，以及关于数字化、VR、线上线下一体等一系列数字科技能力，但是，“龙湖不会为了规模或者纯粹的项目数量而去冲这块，还是根据每个项目的商机。”
回望过去，即便是在行业整体不利的时刻，龙湖也从未放弃对长期价值的追求，除了聚焦生态协同，穿越周期之外，这一企业还在不断凭借可持续发展理念和及社会责任实践。
年初以来，多地疫情频发，龙湖公益基金会积极统筹协调，累计投入超3000万元助力全国多个城市抗击疫情，截至目前，龙湖集团及创始人已累计捐赠近18亿元。
与此同时，龙湖高度重视国家“双碳”战略，现已公布到2030年单位面积碳排放强度降低15%的减碳目标。
这或许也是为什么，在市场普遍低迷的当下，龙湖品牌无论是在资本市场，还是在消费端，亦或是在评价机构眼中，都备受认可和追捧。
从这个角度来说，龙湖这一灯塔型企业，在迷雾时代所展现的坚定态度，无疑也为身处周期动荡之中的房地产业，带来了一股继续奔跑下去的信念与希望。
在这之上，伴随着市场整体的回暖，行业也期待着越来越多龙湖这样的企业出现，不断恢复市场和投资者中国房地产行业的信心。