预售制到了可以取消的时候了

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。据澎湃新闻不完全统计，仅今年以来，就有包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。

何谓“现房销售”，不就是取消预售制的意思吗？不允许先售后建，就是要告诉开发商，商品房建设不能再搞预售了，参与土地竞拍时，一定要谨慎，看看自己有没有足够的资金实力。否则，就不要参与土地竞拍。

事实上，在经历了各种矛盾和问题的检验和比对之后，商品房预售制带来的积极作用已经无法与消极影响相比，而且，它已经不是一种管理模式和经营方式的问题，而是集团利益与群体利益的矛盾问题，是市场是否公平、规则是否科学、买卖双方地位是否平等的问题。

如果不是房地产市场发展初期的特殊需要，预售制这样的方式，是不应该出现的，也不利于房地产市场健康发展。正是为了帮助地方发展房地产业，才“想”出了预售制这样的融资方式，帮助开发商筹集资金。实际上，这一融资方式，从出台之日起，就是反市场公平原则的，就把购房者放在了与开发商不平等的位置。就像消费者到商场购买商品，什么时候需要先预付商品款、再等待厂家慢慢生产的。除非消费者自己有这方面的需要，想通过先付款预订，否则，商家是没有这个资格的。

恰恰是，政府在推出商品房预售制时，就已经在损害购房者利益了。如果再出现开发商跑路、烂尾、停工、延期等方面现象，就更是对购房者利益的损害。因此，对这种骨子里就包含不公平、不平等、不规范元素的制度，自然应当取消。即便取消过程中存在一些矛盾和问题，也应当积极地去消除这些矛盾和问题，而不是任凭预售制损害购房者利益。

也许有人会说，在开发商普遍资金紧张的情况下，取消预售制，岂不是让开发商资金更加紧张，风险更容易爆发。这话听起来有点道理，实际上是无稽之谈。既然是开发商，就应当具有开发的资金实力，而不是拿购房者的钱来建房赚钱。建设顺利，赚到的钱，归开发商自己。出现资金链断裂了，就把风险留给购房者，天下哪有这等好事。如果是这样的开发商，原本就不该存在，就应当被市场淘汰，而不是依靠购房者的钱苟延残喘。

而从这些年来房地产市场的发展情况来看，开发商大多是利用“空手套白狼”手段发展起来的，一手套政府的地，一手套银行的钱，再一手套购房者的预付款，真正属于自己的资金，寥寥无几。也正因为如此，都非常习惯和擅长于负债扩张。不然，动辄上万亿负债的开发商也不会这么多。因此，一旦出现资金链断裂问题，反而开发商不着急，政府和银行、购房者着急了。很大程度上，就是预售制带来的，也是预售制的直接结果。

眼下，开发商的日子确实不好过，但是，却是取消预售制最好的时刻。因为，只要预售制还存在，那些本已经没有能力再生存的开发商，可能还抱有“借别人的鸡生蛋”的想法，还想继续负债、继续套购房者的钱。而最终的结果，风险只会是越来越大。与其等到风险管控不住而爆发，不如让他们自生自灭，主动化解矛盾和风险。

很显然，取消预售制，推行“现房销售”，让真正有资金实力的开发商去竞拍拿地，才可以保证不再发生跑路、烂尾等方面的问题，可以减少土地竞拍中的恶性竞争。而那些确实没有实力的开发商，在断了预售资金这块来源后，也就会更加现实地看待自己的开发能力和资金实力，而不会继续打购房者的主意。银行在向开发商提供资金时，也会因为预售制被取消，不再盲目给开发商贷款。如此一来，诸如购房者用“停贷”来倒逼地方政府督促开发商按时完成商品房建设项目的问题，也就不会发生。

至于取消预售制后开发商减少了一块开发资金来源，也没有任何问题。购房者的购房资金，并没有因此而减少，而只是迟缓了一段时间，只是需要开发商筹措足够的开发资金才参与土地竞拍，而不是现在的大部分资金没有落实。待过渡期过了，一切也就会归于正常，不会有什么长远风险。所以，希望更多地方能够试行“现房销售”，把“现房销售”试点作为取消预售制的最有效手段。一旦如此，滥竽充数者也就不敢参与土地竞拍了，风险就会大大减少。