本文来源：时代周报 作者：王晨婷
对比去年房贷紧缩的情况，今年以来，个人住房贷款利率下行备受市场关注。
5月及8月，央行2次下调五年期以上贷款市场报价利率（LPR）。继而部分地区首套房贷款利率降至4.1%，到达历史低位。不少观望中的购房者跃跃欲试，又对下阶段房价走势难以预期。已购房者也开始纠结是否“提前还贷”，以减轻未来的负担。
房贷利率会否进一步降低？房地产市场何时触底反弹？今年的“金九银十”能否吹响楼市回暖的号角？带着这些问题，时代周报记者对华夏新供给经济学研究院创始院长贾康进行了专访。
华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部原财政科学研究所所长贾康 图源：华夏新供给经济学研究院官网
“房地产行业想要摆脱过于低迷的状态，需要从下往上托举使其‘回暖’。长期来看，房地产行业的健康发展，需要治标又治本，重视长效机制的建立。”贾康在采访中表示，房地产走势大概率还是趋暖的。
未来可能进一步放松银根
时代周报：今年5月和8月，5年期以上LPR分别两次下调15个基点，这个政策对购房需求以及楼市回暖产生了哪些影响？一些人认为，理财收益较低，房贷压力却只增不减，选择提前还一部分房贷减轻压力。在LPR持续下行的背景下，你认为提前还房贷对于多数购房者来说是一个好的选择吗？
贾康：房贷利率下调对于购房者来说肯定是有利的，能够从需求端刺激楼市回暖。提前还贷，一定程度上可以减轻未来负担，但是客观地讲，从整个经济运行来看，大家都提前还贷就不是好事了。
按揭本身就是让大家更均衡地处理收入和支出之间的关系。按揭贷款形成的信用消费机制，其运行本身是具有合理性的，有一定的均衡状态。如果说大家都提前还贷了，相当于失去这种按揭形成的信用消费机制。
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时代周报：这次5年期以上LPR下调之后，房贷利率最低降至4.1%，几乎到了历史最低水平。你如何看待当前的房贷利率？你认为未来还有下降的空间吗？
贾康：目前来看，降低到4.1%的房贷利率是合乎逻辑的。我们现在经济相对低迷，银根就应该适当松一些，保持流动性的合理充裕。
至于以后房贷利率会不会更低，就需要看经济走势的变化了。如果经济的严峻形势得不到缓解，不排除未来进一步放松银根的可能性。
时代周报：二季度我国住户部门杠杆率为62.3%，相较之前的快速上涨，已经连续7个季度高位盘整。你如何看待目前的住户部门杠杆率？继续上涨或者下降会有怎么样的影响？长期来看，我国住户部门杠杆率会有怎样的走势？
贾康：在经济低迷的时候，老百姓尽量维持原有的生活方式，就需要更多的负债，杠杆率走高，也合乎逻辑。有些学者认为，需要警惕住户部门杠杆率过高，但我不认为当前杠杆率方面有严重的危机需要应对。
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总体来说，首先还是要让源头的企业有活力，让提供就业机会的潜力表现出来。在我国主要是靠民营企业提供新岗位。因此，特别需要注意让民营企业吃好“定心丸”。有了就业和收入，居民部门杠杆率自然趋于稳定，而非一味上升。如果源头活水能够涌现，配之以合理的政策调节，长期来看，居民杠杆率最终会在趋于稳定中，到达适当举债的正常状态。
房地产走势大概率趋暖
时代周报：除了降低房贷利率，今年各地都出台了许多政策稳定房地产市场，包括降低首付、提高公积金比例等，但7月房地产相关数据又调头下滑。你如何看待下半年的房地产业走势？“金九银十”还会出现吗？
贾康：“稳大盘”是我国当下经济工作的重中之重，其中自然也包括稳住房地产市场。由于前期断供潮等问题，消费者出现不安情绪，对未来预期降低从而导致需求下降，地方政府已纷纷出台一系列措施，以求保证地方楼市稳定。
中央政治局会议强调的“保交房”问题，并非简单由烂尾楼开发商就能“保”住的，最终一定需要政府介入，想方设法地保住底线。
近期，房市较前段时间稳了一点。根据行业经验，如果不出意外，即没有疫情的特别冲击或者新的暴雷出现，我认为“金九银十”季节性的回暖应该还是会有所体现，但很难像往年那样一下就足够地热起来。
在房地产市场基本“稳住”之后，加上政策暖风频吹，后续房地产走势大概率还是趋暖的。
时代周报：你之前提到，中国的房地产市场已是冰火两重天。从不同城市来看，一线城市的房价依旧坚挺，三四线城市则持续低迷，部分城市已经跌回十年前的价格。你如何看待这种矛盾？这会是未来我国房地产市场的长期形态吗？发展“以县城为重要载体的城镇化”会使这种情况有所改变吗？
贾康：我认为“冰火两重天”的格局可能还会持续很长时间。如今市场已经更为明显地分化。以鹤岗为例，其房价回暖是很难的，短期内基本不可能实现。
城镇化是必然的趋势，我们之所以推动县城为载体的城镇化，是希望让它发展得更加健康。我认为中国城镇化还有很大的空间，城乡一体化的发展趋势需要很多配套措施的支撑，不能简单延续过去城乡分治的格局，从而导致城镇化带来很多令人遗憾的伴生问题。
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比如，几十年来累计农村进城人口已超过3亿，但大多数人没有取得城市户口，这种情况必须尽快改变。对于县城来说，落户限制已经放宽，鼓励农村人口就近寻找就业机会的政策意向也是明朗的。
但是，也要警惕一厢情愿发展县城房地产，毕竟从目前的选择来看，更多人还是愿意进入一二线城市就业。
时代周报：房地产行业是最近10年拉动经济增长的主要动力，其处于低迷状态，对宏观经济来说会带来怎么样的影响？当前，购房者观望预期还没有逆转。房地产企业也还处在“自救”状态中。你认为接下来该怎么做才能使房地产实现软着陆？对于房地产行业“健康发展长效机制”，你有什么建议？
贾康：中央已经明确重申，房地产行业就是支柱产业，我们要做的并不是摆脱对房地产行业的所谓“依赖”，而是让它健康发展，发挥应有的对国民经济的支撑功能。房地产行业，如今不是“软硬着陆”的问题，而是从过于低迷的状态，从下往上托举，使其“回暖”。尤其从全国来看，偏冷的地区需要努力使其升温。
健康发展，就需要治标又治本，重视长效机制。依靠基础性制度建设来打造健康发展长效机制，我认为其中涉及至少四大方面。
首先是住房双轨制，也就是做好商品房和保障房的开发规划，这是一个基础性制度建设。
其次，是土地制度的改革。比如，深圳的示范作用，深圳靠特区自主权，在立法上已经解决了把所有的土地终极产权归于国有平台的问题。剩下的，就只有土地的使用权怎么样依法合理地在生产要素市场上流动、交易的问题。
对于其他地方来说，很难简单套用深圳模式，但我们需要一个符合现代经济要求的，有清晰产权界定和土地使用权流转制度的平台，才能够真正符合改革与发展的深层客观要求。
第三是金融制度。在住房的“双轨”下，金融不可能只是单轨的，一定是商业性金融和政策性金融相互协调，相互呼应，来支持土地开发、不动产形成。
第四方面，即房地产税的问题。虽然财政部已经明确年内不采取任何改革试点扩围的动作，但这个改革大方向一直没有动摇过。往后，我们还需抓住必要条件，捕捉适当的时机来深化这方面的税制改革。
总之，一定要通过打造基础性制度形成房地产业界健康发展长效机制，来寻求长治久安，摆脱现在中国老百姓屡屡感受到的这个房地产市场热了也不行，冷了也不行，左右为难，十分纠结的不良状况。