作者莫开伟系中国知名财经作家
前几年,一些城市采取优惠政策措施鼓励农民进城购房,这在当时引起了很大的社会反响,成了街谈巷议的热门话题;然而,最近却又在一些中小城市再次掀起了鼓励公职人员购房的热浪,且看起来这波热浪大有越刮越猛之势。个别县城的县委书记甚至在公开场合不顾宏观调控政策,鼓励公职人员购买多套房子,已遭到舆论界以及全国网民的质疑。
无论之前鼓励农民进城购房,还是今天鼓励公职人员购房,都是在特定经济环境下的“特殊招式”,其目的只有一个,那就是尽最大努力化解房子库存过多的危机,为促进当地经济发展、消除财政危机创造有利条件,其用心良苦,其做法可以理解!鼓励农民进城购房虽谈不上成功政策范例,但在当时可能对去库存起到了一定作用,再才有了后来开发商们开启了新一轮到三、四线小城市甚至五、六线小城镇拿地建房之旅,使得不少中小城市出现了新一轮库存商品房的快速膨胀。而且,没有最终解决农民进城赖以生存的就业问题以及其他问题,农民进城购房不可能产生长久持续的政策效力。据披露,一些中小城市的商品房去化周期最少的需要12个月,最多的则有可能高达36个月,这种现象对于房地产开发商、银行和当地政府来说,都是非常头痛和非常棘手的事情。
这么多的商品房该怎么办?尤其是当前房地产业处于低迷下行周期,房价呈下降态势、楼市销售呈疲软格局的形势下,真让这些商品房库存大的城市政府急得像热锅上的“蚂蚁”,不知怎样才能化解这种困局。于是用“病急乱投医”来形象眼下一些地方政府在商品房去库存上的作为恰如其分。
至于此次鼓励公职人员购房能否取得实效,虽然目前没有结果,但可以预测收效甚微应该是大概率事件。为何这么说?这还真不是个人的主观臆测。一则,机关公职人员大都有了住房,有的人不仅改善型住房都满足了,甚至不少家庭还有了房产投资,一个家庭拥有几套商品房也不在少数。如果再购买房子又用来做什么?如果租不出去就空置在那儿,这有什么意义?所以,他们可能也没有再购买住房的打算。
二则,目前商品房的金融投资属性基本丧失,除了一线城市、准一线城市的房子有可能涨价增值之外,大部分城市商品房的投资属性可能不再;而目前鼓励公职人员购房的这些城市大都是三、四、五线城市甚至一部分是小县城,商品房增值空间的可能性可以说几乎为零。面对这样的情形,公职人员比当年的农民应该说更精明,更懂得投资的重要性,谁都不会去做“冤大头”,当商品房过剩的“接盘侠”。
三则,公职人员也有很多不得已的苦衷,大部分普通公职人员收入不高,家庭积累有限,而物价在不断上涨;尤其不少年轻家庭为了第一套住房可能不少还背负房贷,而教育、医疗等方面的支出压力较大,他们没有能力再购买第二套房子或第三套房。即便是一些中老年公职人员,他们的子女成家、购房都需要负担,且他们面临着较大的养老和防病的压力,需要储蓄足够的“预备金”,他们也不会把钱都投到购房房子上,这是每个社会人应有的行为,根本不值得责备或怀疑。
再说了,受到疫情影响,不少公职人员的收入不见增长或增长缓慢,谁都会节约着花钱,根本不敢大手大脚,一些人连正常的生活消费都有可能压缩。据国家统计局刚刚公布的几个宏观经济数据指标都不及预期,尤其是社会零售总额增长缓慢,基本反映着当下民众在消费上本着压缩的心理行为。如此状况,普通公职人员哪里还敢拿出大笔的钱去购房?
任何一项激励政策出台还是需要理性,也更需要遵循客观经济规律,绝对不能只凭执政人的“一厢情愿”,这样做不仅不会带来明显的收益,还有可能会落得“一地鸡毛”,成为社会各界茶余饭后的谈资。在商品房去库存这件事情上,不是靠鼓励农民进城购房或是鼓励公职人员购房才能解决的问题,不顾客观经济实际,人为出台类似鼓励政策都只能以收效甚微而告终,对引导房地产业健康可持续发展的作用不大。
当前要破解房地产危局的最根本出路还在于正本清源。何谓正本清源,那就是从根本上控制房地产业无节制地盲目开发行为,应根据人口增长变化情况、经济发展形势等指标来做好房地产开发规划,使开发出的商品房能基本满足购房需求,避免供大于求现象,尤其要杜绝商品房开发严重过剩现象的发生。目前房地产出现的这种危局就是单纯追求房地产开发速度、追求土地财政收入而不顾当地人口实际增减变动情况的结果。只有充分认识到这一点,抓紧扭转当前房地产发展的格局,才能从根本上抑制商品房开发严重过剩的现象;否则,房地产业就无法跳出“恶性循环”这个魔咒;再说了,鼓励农民进城购房、鼓励公职人员购房之后,下次又该鼓励谁再去购房呢?