房地产行业持续底部徘徊，一批“代建房企”正尝试逆增长可能性。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

在国内楼市持续底部徘徊时，碧桂园（2007.HK）把河南当地项目的“代管代建代销”列为了未来一年内“最重要的工作”之一。与之并列的是，以现金流为核心，做好债务和利润平衡。

碧桂园是在前几天的投资人电话会议上回复的上述消息，参加会议的包括总裁莫斌、常务副总裁程光煜和首席财务官伍碧君。

碧桂园对“代建”河南项目的工作，主要还是从协助“保交楼”的角度出发，但无疑也是一次“抄底”入场的契机。

实际上从购房人到当地政府，从AMC到政策性银行，都在为“保交楼”提供可靠的现金流，这一轮的行业出清，也为代建业务带来新的商业增量空间。这方面，绿城管理控股（9979.HK）已经做了一次“逆增长”的示范。

控债务与保利润的平衡点

投资人最关心的无外乎两个问题，一是财务稳不稳，二是未来怎么干？这两个问题又指向一个最终目标，那就是如何保证投资利润。

关于第一个问题，碧桂园给投资人算了一笔细账，累计算下来，未来1年有109亿元境内债和6.83亿美元债到期，以人民币计算合计约156亿元。

为保证债务兑付，碧桂园表示，将“通过经营性现金流偿还高成本负债”。目前，碧桂园现金短债比2倍左右，经营性现金流持续为正，可动用现金充足。

碧桂园还提到了今年上半年的现金流情况，其中融资约117亿元，回款1703亿元，回款率 92%，即使在楼市平稳时期，这一指标也很高。

从上述回复投资人的情况来看，碧桂园未来一年的财务安全性比较高。但回过头来，上半年的股东净利润降幅较大。

所以，碧桂园在考虑未来工作重点时，首先提到的是BS和IS的平衡，既要控制债务风险，又要保证利润。

要达到这个目的，最简单的办法就是做减法，缩减规模、降低成本。碧桂园已经在考虑缩减40多个战略区域，从 106 个区域减到63个区域。

做减法容易，但不是长久之计，碧桂园还要学会做加法，为自己打开另一扇“上帝之门”。“代建”就成了碧桂园管理层未来“最重要的工作”之一。

代建河南项目，碧桂园对上了中原建业

碧桂园对于代建河南项目的表述是，目前“监管机构的政策支持力度很大，河南政府很希望（公司）参与保交楼稳民生工作，希望政府投资平台收购后，清理干净后交给我们‘代管、代建、代销’。政府充满期盼，考察了我们在河南的能力后，在民营企业中优选我们，希望给我们更多项目‘保交楼’、‘稳民生’。”

7月，由河南投资集团发起成立的河南资产管理有限公司，与郑州地产集团联合设立了郑州市地产纾困基金，主要用于参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

碧桂园未来要接手的代建项目，主要由政府投资平台委托建设，收入会相对更有保障。

据易居研究院智库中心统计，7月份其中河南共有54个项目发出过停贷告知书，其中在郑州发出的告知书的有32份，停工的项目面积约为440万平米，加上河南其他城市的停工项目，建筑面积超过500万平米。

这个体量对正在开辟代建新赛道的碧桂园来说，已经不算小，具体会介入多少，就要看碧桂园的实力和胃口了。去年成立的旭辉建管，到今年6月份的在管面积合计也只有约700万平米。

来源：旭辉官集团官网

目前河南“代建一哥”是建业地产(0832.HK)旗下的中原建业（9982.HK），在河南代管项目241个，建筑总面积约2876.04万平米。如果未来碧桂园成功接入河南代建领域，也意味河南代建市场的格局将发生改变。

其实河南也是碧桂园的“重要粮仓”。在碧桂园2.53亿平米的权益土储中，河南与江苏并列排行第二，占比均为9%，粗略计算约为2277万平米，项目数量224个，仅次于碧桂园在广东和江苏的项目数量。

来源：碧桂园2021年财报

除了河南，碧桂园贵州区域也在拓展代管代建业务。

据乐居贵州站消息，碧桂园贵州目前正在贵州省全境对代管代建合作资源进行招商合作，合作模式包括委托开发管理、代建服务、EPC总承包、施工总包、劳务分包等，合作项目性质分为保障性住房、商品房、公建。

轻资产、低负债的诱惑

代建对碧桂园来说，更重要的是稳定的现金流和有保证的净利润，相比传统开发，代建省去了重资产的高负债包袱，主要成本在人力、集采等方面，轻资产的运营便于房企快速拓展市场。

参考一下“代建第一股”绿城管理的“逆周期”增长：今年上半年，绿城管理实现总营收约12.59亿元，同比增长 16.4% ;实现毛利约6.35亿元，较去年同期增长23.7% 。同时，经营性现金流3.63亿元，较去年同期上涨 40.5%。

来源：绿城管理控股2022半年度财报

绿城管理还在财报中表示，“公司无负债且现金流充裕”。这对很多还不上债的房企来说，多少有点“凡尔赛”了。

从净利润来看，绿城管理上半年归属股东的净利润达到3.61亿元，同比增长 33.4%；而大部分房企净利润亏损，能保住利润的已经是优质房企了。

截至今年上半年，绿城管理共有390个代建项目，合约项目建筑面积总计约9430万平米，这个体量还不到头部房企的40%，但创造的净利润却相差无几。

不过也并非所有做代建业务的公司都能创造佳绩。河南项目的代建效益如何还要看市场基础和公司运营情况，比如中原建业就预计今年上半年股东净利润会下滑40%~45%。

实际上，碧桂园在代建方面也有相关的经验和收入积累。财报显示，2021年碧桂园对外的建筑收入约93.6亿元，同比增长6.6%，只是在整体占比中比较低，还不到全年总收入的2%。

在碧桂园2021年内部年度总结会上，执行董事程光煜分析认为，在国家对行业“住有所居”的发展指导下，对碧桂园做代建是一个很好的机会。

“逆周期”的增长机会

与其他做代建业务的房企不同的是，碧桂园更聚焦建筑机器人的研发应用，目前主要是在持有项目中做试验，但未来将拓展到外部项目。今年6月，碧桂园已经将旗下建筑子公司及原博智林机器人有限公司旗下的总包单位进行整合，成立科技建筑集团。

目前由房企成立的“代建”公司已经有几十家，从委托方来看，基本分为政府代建、商业代建和资本代建。

其中如绿城管理（9979.HK）、中原建业（9982.HK）、旭辉建管、世茂管理比较受行业关注，雅居乐房地产建设管理集团、朗诗绿色管理（0106.HK）、华润置地建设事业部、厦门建发城服发展股份有限公司等也在代建领域各有所长。

2021年5月27日，由绿城管理牵头，包括中原建业、雅居乐房管、金地管理、当代绿建、华润置地等企业组建了代建领域的“轻资产联盟”，并对外宣告称，中国代建行业的渗透率还有5倍以上的发展空间。

绿城管理在分析行业状况时提到两点，一方面是招拍挂土地市场上，国企、地方城投拿地比例提升，加上此前积累了较多存量建设用地，这类公司需要专业的代建服务商开发项目；

另一方面，目前涉房涉地类不良资产快速增长，纾困项目需要债务重组、品牌焕新、供应链重整等服务内容，代建企业能够良好地匹配这类业务需求，为金融机构、资产管理公司等提供专业开发及咨询服务。

此外，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，将通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，专款专用。

这对未来接手此类“已售、逾期、难交付”项目的代建企业来说，无疑是一个好消息。未来，碧桂园代建将在代建领域中扮演一个什么角色呢？

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