住房租赁:REITs突破与增长信号

后疫情时代,经济变化和行业调控仍在进行中。当下,房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山,并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展,是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外,多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇,如何实现自身突破值得思考。

为此,观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上,采用企业访谈、数据收集、调研等手法,结合专业的数据分析和深度的研究,全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状,并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析,在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》(影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告),与各方企业共谋划,同成长。

以下为“2022上半年住房租赁运营服务报告”及研究成果:

观点指数2022年上半年,租赁市场利好政策持续加码,主要从保租房供给、金融支持、保租房认证等多方面支持推进租赁市场稳健发展。

此外,自去年提出将保租房纳入基础设施REITs行业试点范围后,今年5月首批两单保租房REITs正式申报,保租房REITs取得突破性的进展。

企业方面,上半年样本企业共计开业39个项目,其中新开业项目在一线城市分布占比过半,表明一线城市仍是租赁市场的主战场。

同时上半年头部租赁企业宣布实现盈利,分散式企业在管规模及营收实现双增长,或是预示着租赁市场发展正逐步迈入正轨。

多方政策助推,金融机构加大支持力度

回顾报告期内,行业颁布的重点政策中主要涉及保租房认证、保租房REITs、市场规范以及多项保租房支持政策。

来源:观点指数不完全统计

关于金融支持方面,今年2月8日,央行联合银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产集中度管理的通知》。《通知》中主要提及银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

同时,银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,提供金融产品和金融服务。

此外,住建部联合银保监会颁布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》,《意见》中要求各类银行保险机构发挥机构优势,把握保障性租赁住房融资需求特点,提供针对性金融产品和服务。

央行联合银保监会颁布《关于加强新市民金融服务工作的通知》,《通知》中指出加大对公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度。支持商业银行在保障性住房开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套市政基础设施建设等环节,依法合规提供专业化、多元化金融服务。

上半年政策端加大金融机构对保障性租赁住房的支持力度,支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式,推动增加长租房源供给,完善住房租赁市场供应体系。

据观点指数不完全统计,今年上半年共计6例关于金融机构支持保租房的案例。

来源:观点指数不完全统计

金融机构积极参与租赁市场建设,各类银行保险机构提供相应的金融产品和服务支持助推租赁市场加快发展并给予金融保障。

值得注意的是,上半年租赁REITs推行再迎重磅文件。

5月27日,证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(下称《通知》)。

《通知》严格落实房地产市场调控政策,在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制,压实参与机构责任,切实防范REITs回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

主要内容包括:一是明确了发起主体应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人;二是强调了回收资金用途的严格闭环管理机制,确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设,或用于其他基础设施补短板重点领域;三是压实机构主体责任,要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金;四是加强沟通协作,证监会和国家发展改革委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。

首例资产成功退出,保租房REITs启航

上半年,首批两单保租房REITs正式申报,保租房REITs取得突破性进展。

《通知》颁布同日,红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金以及中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(下称红土深圳人才安居保租房REITs及中金厦门安居保租房REITs)分别于深交所及上交所提交资料,成为首批申报的保租房REITs。

来源:基金公告,观点指数整理

对比两者底层资产项目运营情况获知,6个底层资产项目均已获得保租房认证,同时项目产权明晰,其中厦门人才安居保租房REITs拟持有的目标基础设施资产的不动产权证书记载的土地使用权到期日为2086年9月9日。

运营方面,底层资产中的4个项目运营时间在一年半左右,安居百泉阁及安居锦园项目投入运营时间均不足一年。厦门人才安居保租房REITs的底层项目租户主要是以个人租户为主,其租赁面积占比达89.36%,而深圳人才安居保租房REITs的底层项目整体企业租户租赁面积占比超一半,其中安居锦园项目企业租户租赁面积占比最大,达100%。

出租率方面,6个项目出租率水平最高的项目是保利香槟苑,达100%;最低的项目是凤凰公馆,出租率为98%;平均出租率为99.09%,高出租水平给项目带来持续稳定的现金收入。

6月17日,上交所、深交所已分别对中金厦门安居保租房REITs、红土深圳人才安居保租房REITs发布了反馈意见。

观点指数查阅相关文件获知,上交所、深交所提出的主要意见有项目合规性方面、项目估值方面以及受行业政策影响等方面的内容。

关于项目合规性方面,根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第八条第(三)款的条件,所持有的基础设施项目应符合原则上运营3年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力及较好增长潜力。

但从两者底层资产的基本信息看来,并未能符合运营3年以上的条件。运营时间过短可能会对项目的估值、收入、利润等指标评估的不确定性增加。

但事实上保租房发展的时间并不长,受到市场关注是源于去年7月国务院颁布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,但目前符合保租房要求的项目数量寥寥无几,大多数的项目仍在筹备状态。

7月5日,红土创新基金管理有限公司、深创投红土资产管理(深圳)有限公司发布对深圳证券交易所问询函的回复。

回复中提及,红土深圳人才安居保租房REITs四个项目均已投入运营,虽运营时间未满3年,但均已具备产生持续、稳定现金流的能力,同时四个项目均已达到较高的出租率水平,预计未来能产生持续稳定的现金流。

现有租约方面,四个项目租约期限较长,3年期租约的占比高达98%,且租约到期前承租人可以申请续签,每次续签时租约期限仍为3年,续签政策能保持租约持续稳定。

在租赁行业真正实现公募REITs退出前,出售股权给险资或外资也是一个资产退出的选择。

2月9日,旭辉集团对外宣布,公司旗下租赁板块旭辉瓴寓成功出让所持有的上海浦江华侨城柚米社区项目的全部30%股权,实现从该项目的资产退出。出让股权后,旭辉瓴寓作为资管方,仍继续运营管理该项目。

据观点指数了解,早在2019年,旭辉瓴寓就与平安不动产合作成立100亿元资金的资产投资管理平台,主要涵盖一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化的发行及退出等。

上海浦江华侨城柚米社区正是双方合作后落地的首个重资产项目,同时也是旭辉瓴寓首个落地的租赁社区项目。

项目总投资20亿元,旭辉瓴寓持股30%,并负责项目的开发建设与运营管理,剩下的70%股权由平安不动产持有。2020年9月项目正式投入运营,可为市场提供房源1869套。

项目的股权转让流程如下:

2021年9月2日,旭辉控股集团发布关连交易--出售目标公司30%股本权益的公告。公告内容显示,旭辉附属公司上海昌煜置业有限公司以总价2.13亿元向上海家迪酒店管理有限公司(即瓴寓国际间接全资附属公司)出售上海安标管理咨询有限公司30%的股本权益及销售贷款。

公告显示,目标公司及上海安标管理咨询有限公司是开发及运营上海市浦江镇的浦江地段的项目公司,而浦江地段已开发成为领航社项目,一个主要由公寓、商业及写字楼组成的综合体项目。上海安标管理咨询有限公司正是上海浦江华侨城柚米社区项目的开发及运营公司。

自此完成上海安标30%股权从旭辉转让至瓴寓国际,上海家迪及平安不动产退出,平安人寿接手上海安标的全部股权,变更完成后,上海安标由平安人寿100%持股。

在租赁市场迎来首例资产成功退出的同时,近期首批两单申报的保租房 REITs 均已获得审核通过,租赁市场在资产退出端取得突破性进展。

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来源:观点指数不完全统计

值得注意的是,住房租赁公司债发行成为越来越多房企融资的渠道之一。如上图所示,上半年龙湖、保利、首创等房开企业均有发行租赁公司债的相关动作。

租赁社区热度不减,资产交易渐成主流

观点指数选取26家住房租赁企业作为样本企业,监测上半年租赁项目的开业情况。

据观点指数不完全统计,今年上半年样本企业共计开业39个项目,新开业项目城市布局最多为上海,占比达35.9%,其次是深圳,占比达12.82%。上海成为租赁企业开店首选城市。此外,一线城市新增开业项目数合计占比超一半,表明一线城市仍是租赁市场的主战场。但对于人口流入量大的城市诸如武汉、成都、天津等地,租赁企业的关注也逐步加强。

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数据来源:观点指数不完全统计

样本企业中开业项目数最大的租赁企业是安歆公寓,上半年新增开业项目数达9个;其次是魔方公寓,上半年新增开业项目数为7个,新增开业项目产品线主要涉及白领公寓和蓝领公寓产品,其中上半年新增开业的天潼路地铁站店是魔方旗下9号楼公寓产品。

新增开业项目的房间数主要集中在100到300套之间,大体量的项目占比较少。新增开业大体量租赁项目主要有有巢公寓北京润棠·瀛海项目(3000套)、华润有巢国际公寓社区广州设计之都店(1500套)以及瓴寓的城开莘社区(2562套)等。

其中,有巢公寓北京润棠·瀛海项目产品主要包括大开间、一居室、两居室和三居室等,面积从26平方米至104平方米不等,是华润置地在北京的第二个租赁社区项目,同时也是北京在营的最大集体租赁住房项目。该项目是由华润置地和愿景集团联合投资、开发和运营。

诸如此类的租赁社区自去年受到关注后,热度持续不减。有巢公寓、旭辉瓴寓等租赁企业在扩张方面亦着重关注租赁社区的发展。今年上半年,有巢公寓和旭辉瓴寓均有摘得租赁用地。

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来源:观点指数整理

除租赁社区外,租赁行业资产交易也逐步受到关注,如近期雅诗阁从丰树产业私人有限公司手中全盘收购奥克伍德全球,此次收购后雅诗阁在全球39个国家拥有超15万套公寓单元。

据观点指数不完全统计,年初以来租赁行业共计录得5宗资产交易案例,交易资产多为服务式公寓产品,资产收购方多为实力租赁企业或房企、酒店背景的企业,通过资产交易方式能为其快速扩充市场份额。

市场迎来盈利元年,分散式企业回暖明显

据观点指数不完全统计,目前集中式租赁企业中,在管及已开业房源规模最大的均是泊寓。截至2021年年末,泊寓在管房源数达20.87万间,累计开业房源数达15.95万间,业务分布全国33个城市。

其次是冠寓,随着2021年末的杭州滨江天街滨和路店二期项目开业,冠寓已开业房间数正式突破十万间。截至2021年年末,累计开业房间数达10.6万间。

同时,龙湖在2021年度业绩会中宣布冠寓首次实现年度盈利。

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来源:企业财报,观点指数整理

财报数据显示,2021年冠寓录得租金收入22.3亿元,实现首年盈利1.4亿元,整体出租率为92.9%,开业超过六个月的项目出租率为94.3%。

从冠寓盈利的相关数据中,可以简单测算企业已开业项目中,每间房年收入不低于2.1万元,以及整体出租率达到90%以上可以初步实现盈利。按此,出租率计算项目平均租金单价水平为1850元/间/月左右。

以泊寓数据作为对比,2021年泊寓累计开业房间数15.95万间,营业收入28.9亿元,已开业项目年均出租率为95.3%,平均每间房收入为1.8万元,低于2.1万元。

即使泊寓在规模和营收方面占据极大优势,但并未实现真正盈利。万科在2021年业绩会中表示,如果没有城中村二房东业务,万科长租公寓业务早就可以赚钱了。

管理房源(含未开业)规模方面,旭辉瓴寓、窝趣及有巢公寓的储备房源体量不容忽视。旭辉瓴寓管理规模达8.2万间,有巢公寓管理规模达5.25万间,但对于租赁企业而言,未开业的房间并不能产生收益,空置时间越长,房间成本越大。

观点指数认为,管理房源中的未开业房间数应适当,同时为控制房间成本,项目的筹备工期需提前规划。

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来源:企业公告,观点指数整理

(注:由于财报中披露的深圳社区公寓及深圳鲸山别墅及其他别墅项目均为综合项目,下文中的分析均剔除两项目影响。)

房间租金单价方面,据观点指数测算,招商伊敦房间租金单价水平最高,达5712元/月。

具体来看,除深圳社区公寓和深圳鲸山别墅及其他别墅项目外,招商伊敦在营的重要项目中租金单价最高的是香港CM+壹棠服务公寓,月租金单价高达42530.86元/间,其次是深圳泰格壹棠服务公寓,月租金单价为13094.54元/间。

白领公寓产品线壹间公寓租金单价最高的项目是深圳壹间槟榔园项目,月租金单价为8473.21元/间,远高于其他壹间公寓的产品,同时深圳壹间槟榔园项目也是2021年营业收入最高的项目。

加上招商伊敦项目大部分在深圳核心区域,据观点指数不完全统计,招商伊敦分布在深圳的项目占比超一半,达52.78%。其次是上海和重庆,占比均是8.33%。

分散式企业项目平均单价低于多数集中式长租公寓项目,主要是由于分散式企业的房源在城市各个区域分布不均,同时产品主要面向企业白领人群。

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来源:观点指数整理

但从在管房源体量来看,分散式企业相寓的规模体量远超大多数集中式租赁企业,主要是由于分散式企业在房源获取成本更低。

对比以往财报数据,目前相寓在管规模未达到峰值时的房源体量,同时也还未能达到疫情前2019年底的房源体量。但从去年开始,相寓在管规模稳步提升,截至2022年3月31日达25.9万套,相较年初增长2.37%,实现正增长,出租成交量同比增长23.1%,平均出房天数同比缩短。

提升规模的同时,相寓各项指标持续优化,同时在产品线方面亦有实现创新。

目前相寓产品涉及分散式两大产品线:相寓HOME、相寓ROOM;集中式四大产品线:相寓PARK、相寓INN、相寓DORM、相寓BASE。

2021年,相寓在原有分散式产品基础上,进一步拓展了业务发展空间,搭建了长租公寓品牌加盟体系,实现首个整栋集中式公寓轻托管运营项目立项;落户天津市滨海高新区CBDA城市更新项目与智能智慧产业联合加速基地,承接天津市国资人才公寓运营,实现天津一店(DORM产品)、天津二店(PARK产品)的顺利开业;创新推出针对集中式公寓、租赁社区项目的全链条"顾问咨询"产品,已完成与太原住建局下属企业安居公司的顾问咨询项目,目前该项目已迈入开业筹备阶段,实现了公司房屋资产管理品牌"相寓"由无形资产转变为有形产品的业务模式突破。

由此看出,分散式企业如相寓已经从疫情阴霾中恢复,规模与运营效率实现稳步增长。

北京住宅租金波动较大,深圳租金正逐步恢复

市场端方面,上半年观点指数监测的十个城市平均租金单价表现,前1-3月租金持续走低,后续3-5月租金稳步上涨,6月出现轻微回落。10个城市中,北京住宅租金平均单价水平始终位于首位,同时也是唯一一个租金单价突破110元/平方米/月的城市。

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来源:同花顺、全国房价行情网,观点指数整理

整体来看,今年2月及3月城市租金表现较差。2月仅一个城市租金出现环比上涨,其余监测的9个城市均出现不同下降,降幅从9.1%到0.83%,其中降幅最小的城市是南京,降幅最大的城市是深圳。

深圳2-3月份主要是由于受到疫情反复影响,住宅租金呈下降走势。同时广州、杭州、天津降幅均超过5%,分别为7.82%、7.22%及5.77%。

3月份虽然下降幅度有所缩减,但大多数城市租金仍是下降走势。10个城市中仅广州及成都住宅租金出现回升。其中北京、上海、杭州及南京的租金环比出现微降,降幅在1%以下。

观点指数认为,由于2月处于春节长假期间,大量流动人口由核心城市流向三四线城市,一线城市及人口净流入大的城市需求下降,整体租赁市场较为冷淡,租金出现大幅走低现象,同时伴随零星疫情的影响,部分城市租赁需求受到抑制。春节假期过后的4-6月,租赁市场整体表现稳中向好。

具体城市表现方面,上海、厦门、南京及成都在租金表现方面极为平稳,1-6月环比变动幅度均不超5%。其中1-5月厦门租金单价均为下降走势。深圳、北京及广州租金波动相较大,其中北京1-3月租金持续走低,4-5月份连续两月租金实现大幅增长,6月再次回落。

整体来看,10个城市上半年平均租金最高的月份是5月,平均租金单价为67.29元/平方米/月。北京、杭州、上海及广州的租金表现较去年同期有所增长,北京较去年同期相比出现大幅提升,其余城市整体租金走势不及去年。

总体而言,今年上半年疫情对租赁市场的整体规律走势没有造成太大影响。

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