编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。
当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。
此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？
值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。
观点网7月的江浙，充满着疫情复苏后新生般的炎热。对房地产行业来说，却经历着双重温度。如火如荼的集中供地和新盘入市背后，是销售低迷所带来的底线温度。
盛夏之时，行业的冰点与天气的炽热映照之下，我们与更加成熟审慎的蓝城有了另一次对话。
同样的地点，不同的时境，对许峰来说，今年蓝城依旧背靠山水，心系行业。
许峰直言，在他看来，政策与市场所带来的考验，更像是一次契机：“我们更希望通过这样的变化，能够使得这个行业变得更成熟，政府对这个行业的管理也变得更成熟，同时房地产市场的客户、老百姓购房的心理和心态也变得更成熟，更重要的是维持这个行业长久的可持续发展。”
作为代建赛道的先行者，同时也是小镇事业的践行者，身处洪流之中，是裹挟前进还是荣辱不惊，蓝城面临着自己的抉择。
今年与许峰的对话，虽然是在线上进行，但交谈更加敞开。
面对变化与挑战，许峰以开阔的心态表达了蓝城的思考：“在这样的市场背景之下，反过来说是对自身管理、自身业务的提升，以及为我们对这个行业的深度思考，提供了一个最好的机会。”
“只有这样我们才会慢下来，甚至暂时停一停，想清楚什么是该做的，什么是长久发展之道”。
门外迢迢行路，谁送郎边尺素。年复一年，依旧走在代建与小镇道路之上的蓝城，更多了一份对前行的坚定。
行路难
2021年5月31日，中原建业成功于港交所上市，这是继绿城管理之后第二家港交所上市的内地代建企业，也揭开了代建热潮的新一页。
在融资通道、金融属性减弱的当下，房地产下行周期中，代建企业表现出了强大的逆周期性。无疑也吸引了资本和市场更多注意。
2021年一整年，有30多家房企开辟了代建业务，随着旭辉、世茂等不断加入，代建已经成为行业新风口。
作为行业内最早涉足代建行业的企业之一，蓝城眼中的代建，似乎有着利弊交织的两种不同面貌。
面对代建行业越来越多的竞争压力，许峰坦然表示，代建行业特点和优势，吸引了许多企业入局，但对传统房企来说，开拓代建业务不仅仅是住宅建设模式的简单复制，更需要思考一种身份的转变。
“原来作为一个地产开发商，大多数扮演甲方的角色，通过甲方管理的理念和方式去整合材料供应商、设计单位、施工企业等，共同打造一个理想中的产品。”许峰与我们分享：“但是作为一个代建方，可能面临的东西更多。”
首先是角色的双重性。
代建企业对于委托方来说，成为了标准的乙方，但是对于总包、供应商来说，扮演的又是甲方。而这一层面甲方的权力又局限在委托方授权之下。
作为中间人，三方关系的协调，也是代建企业需要面临的挑战。
“既要满足甲方对于开发进度、资金回流、销售等方面的要求，又要把我们所理解的产品设计、产品服务、产品运营等等方面的理念，协同甲方和乙方共同完成。”
在许多人眼中，代建偏向轻资产业务，似乎没有什么大的资金压力，对于这一论断，许峰表示，比起传统住宅开发，代建资金压力确实小很多，但是对管理和运营的门槛却更高了。
“比传统地产开发承担着更多的压力、更多的责任，以及更多的沟通和协调的角色。”
除了角色的转变，在蓝城眼中，代建事业似乎牵动着更广义的价值。
正如许峰所说，通过代建，不仅能够帮助、支持一些品牌、品质方面不够强的企业，同时还能协助政府部门建设高标准的现代化社区，“既有社会价值，又有经济利益，可以达到一个非常好的统一。”
艰辛与挑战并存的代建之路，蓝城保有着自己的解读。
归去来
“这一年下来，我们更深刻地体会到运营内容在我们小镇当中的重要性。”许峰向我们娓娓道来。
对蓝城来说，小镇业务的成长是企业发展最直观的呈现。
“从今年上半年的统计来看，我们小镇项目当中的农业类项目、教育类项目、康养类项目，都比原先计划提早实现了盈亏平衡。”
小镇不仅是蓝城投入最多，也是战线最久的事业，“原来我们觉得这些项目都要扶持5年、8年甚至更长时间，现在基本上两三年就能够保持良好运营状态，实现盈亏平衡，实现正向收益。”
在许峰看来，做小镇的难点在于，一方面要获得与当地政府的支持，另一方面又要达成惠及民生的更大高度。不仅如此，庞大的小镇业务中，康养、教育、农业……错综复杂的业态配比更是需要因地制宜、谨慎平衡。开发现金回流的部分、长期运营部分的资金布置，都是需要直面的难题。
然而瑕不掩瑜，相对于传统的住宅地产和商业地产，产业地产更似一片未知的蓝海，存在着更深更广泛的探索空间。背后的优势也不言而喻：产业的引入不仅能够更好地对接政府资源，以更低成本获取土地，同时也能以较小的资金成本达成更大的产业价值。
“对于我们来说，如果是纯粹的地产项目，现在都面临着非常大的挑战。但是小镇类的项目，因为独特性、配套的长期性、产品的差异性，使得我们很多小镇项目在市场上被更多老百姓认可，尤其是产业深耕运营的相关内容。”
行路漫漫，归去来兮，正如许峰所说，小镇事业对蓝城来说，是“坚持长期主义”的主心骨。
顺势为
接连不断的疫情，让整个房地产行业上半年的销售业绩面临了巨大考验。销售下滑和探底，似乎成了房企的常态。
面对行业的波动和下行，主业以代建和小镇为主的蓝城，仍旧维持着自己的节奏。
许峰坦言，受到行业影响，蓝城今年上半年整体收入和去年同期相比有所下降，但是下滑幅度对比行业来说较为平缓。
覆巢之下焉有完卵，蓝城作为最早进入代建行业的企业之一，也感受到了来自资金端的压力，同时在开发难度上有了新的考验。在许峰看来，未来机遇与挑战并存，蓝城需要做的，更多地是顺势而行。
机遇在前，土地市场上城投与国资的活跃，也带动了蓝城这样与政府资源有深入合作的企业，能够参与到更多城市更新以及建设项目之中。
挑战在后，为了更好地实现保值增值，并且保证国有资产合理的资金回流，同时还要满足各级国有开发的条条框框，对于代建企业也提出了更高的要求和更高的标准。
“在这样的市场环境下，我们也在不断地自我调整、自我规范、自我加压，使得我们能够持续地在这个行业当中保持领先的地位。”
时间也给了蓝城更多的思考，浸染行业30多年，许峰也经历了一路来的风风雨雨。他向我们直言，房地产行业作为支柱产业，仍旧需要积极看好。
与此同时，整个行业的内容一定会发生变化：“从纯粹的新房开发到城市有机更新，到乡村整治、整理和建设，以后可能是这些内容的组合。”
政策与经济的变化，虽然改变了房地产行业曾经的经营逻辑，但模式的调整，“将有更多的内容主体来支撑后面的房地产”。
谈及行业的复苏与回暖，许峰坦言：“我们希望房地产行业能够恢复得更快一些，按照现在深度调整情况来看，预计恢复的时间应该会持续到明年上半年。”。
以下为观点新媒体对蓝城集团总裁许峰先生的采访实录：
观点新媒体：住宅领域信心不足，代建作为新的风口，您对此有什么样看法？
许峰：从去年下半年开始到今年上半年，整个房地产行业面临着非常大的挑战，或者说是非常大的调整，这也是我从业30多年来经历到的最大一个挑战，或者是最大一个起伏。
尤其是在房地产行业领头的企业当中，前10强、前50强、前100强都面临着巨大的变化。
对于代建来说，其实是利弊参半，或者说有好有坏。因为代建也同样经历着房地产开发周期变化的影响，而且代建项目委托方存在着开发实力不足，或者资金不足等方面因素，或者一些项目本身所处地理位置不够优越的问题，就是底子本身并不是很厚实，所以遇到这样一种调控，可能会面临着更大的销售压力。
虽然蓝城有一些管理、品牌、服务的加持，但是在这样的大形势和大气候下，或多或少也面临调控带来的影响，这是不利的方面。
有利的方面，从业务量来看，尤其是政府类合作项目，或者是大型国企类合作项目，比往年是有较大幅度增长，这也和形势有关。
一个是政府要拉动，所以一些政府安置房项目需要像我们这样对品质、对服务有追求的企业来引领，去改善整个区域的老百姓居住条件。虽然是安置房，但是老百姓的要求也越来越高，并不只是有房子住就行。
面对这样的项目，政府更愿意请我们这样优秀的代建方帮他们完成任务，既能够节约开支，又能够建造出高品质、让老百姓满意的房子，所以这一块的业务有增加。
蓝城应该也最早进入代建行业的一家企业，我们现在越来越深刻地感受到代建企业和开发类企业相比，资金压力会轻一些，但是开发难度和强度反而要更高一些。在这样的市场环境下，我们也在不断地自我调整、自我规范、自我加压，使得能够持续地在行业当中保持领先地位。
观点新媒体：行业内都认为接下来的风口是代建，在大家都涌入代建赛道的情况下，会不会面临更多的竞争？蓝城在这方面的独特点在哪里？
许峰：随着市场的发展，代建这个行业的优势和特点也被一些企业所了解，所以有很多企业愿意介入。但是可能并非所有企业都能够做好，主要是来自于管理方的要求，尤其是管理者思想方法的转变。
原来作为一个地产开发商，大多数扮演的还是一个甲方的角色，通过甲方管理的理念和方式整合材料供应商、设计单位、施工企业等，共同打造一个理想中的产品。
但是作为代建方，可能会面临的东西更多。首先角色具有双重性，对于委托方来说是一个标准的乙方，对于总包、材料等供应商来说又是一个甲方，而这个甲方的权力又是在它的甲方授权之下，所以要协调好三方之间的关系，既要满足甲方对于开发进度、资金回流、销售等等方面的要求，又要把产品设计、产品服务、产品运营等方面理念，协同甲方和乙方共同完成。
代建是一个资金压力非常小的业务，同时也比传统地产开发承担着更多压力、更多责任，以及更多沟通和协调角色，所以并非是没有门槛的。这些年下来，有一些很好的同行在私下沟通，都觉得代建还是一个苦差事。
通过代建，能够帮助、支持一些品牌、服务、品质方面不够强的企业，同时协助政府部门，在政府主导下建设高标准现代化社，有存在的价值和意义。既有社会价值，也有经济利益，我觉得应该可以达到一个非常好的统一。
观点新媒体：代建是轻资产模式，这个行业的利润相对于重资产而言是薄还是厚？
许峰：从利润率、投入产出的角度来讲，比房地产开发利润更高。但是从绝对值来说是低的，因为房地产利润率是根据销售额的一定比例来计算，或者是成本的一定比例计算。
如果从成本利润率来看，我们作为代建方，投入的只是人工。人工的比例针对收入的比例来说，轻资产公司的利润率还是比较高的。
但是反过来说，也面临着很多的不确定性。就是刚才讲到的房地产资金链压力会比较大，会有资金杠杆的使用。在形势好的时候，大家可能更愿意做重资产投资，形势有压力和挑战的时候，会更倾向于轻资产，这压力会轻一些。
我觉得不同的阶段有不同的取舍，更认为轻重并举、轻重相协调这样一种模式，对于一个房地产企业来说，可能是一种可以尝试的模式。
观点新媒体：蓝城今年上半年的经营完成情况怎么样？
许峰：因为受到房地产行业的变化影响，整体收入和去年同期相比还是有所下降的，但是下滑幅度比较小。整体来说，在这样的市场情况下还是比较稳健的。
观点新媒体：现在小镇和代建业务在公司的占比怎样？
许峰：从项目数量来说，小镇项目占25%到30%左右，小镇和代建项目就是三七开。
代建项目里面也分成两大类，一类是商业代建，一类是政府代建，小镇类项目大约占了30%左右。
观点新媒体：蓝城今年和五粮液有合作，要打造一个以酒为主题的小镇，代建小镇类的项目跟代建传统地产开发的项目会有什么不一样的地方吗？
许峰：我们是以代建方的角色进入项目管理，会把如何打造康养的理念和各种以往的模块，在这个项目当中做一些有效的植入，使得在这样一个有山有水的地方能够真正把康养理念、康养内容，以及后期服务和运营，形成一个比较好的协同模式，使得能够真正地把老百姓所需要或者所认同的康养，带给更多的老百姓和更广大的市民。
观点新媒体：蓝城做小镇项目，目前选择区域的标准是什么？
许峰：一是根据经济状况，同时还会选择一些和我们不同主题契合的区域，比如在都江堰、青城山，这个地方的环境都非常适宜打造康养项目，而且目标不仅仅是在成都或者成渝地区，还可以向全国范围进一步发散，这样的区域都是我们重点考虑的。
因为小镇类项目并不是一个传统地产类项目，并不仅仅是当地的消费，其实面临的消费客群主体会更大，就像我们江苏的产品，或者杭州的产品，不仅仅面临的是杭州客户，肯定还面临着北京、上海甚至东三省的客户，所以和传统地产选择项目的标准还是有一些不同，目标应该是立足于本地，放眼于全国的客户。
观点新媒体：蓝城小镇业务会持有一部分重资产吗？是怎么架构的？
许峰：小镇项目里面一定会有一个轻重并举的内容组成，或者是销售物业和持有物业协调匹配，才能保证良性的现金流，以及后期的运营和服务，所以这两者必须非常好的协同和配合。
像我们在安吉教育小镇里，会持有一个学校；在江山项目里，会持有一些非常有特色的民宿，在义乌康养项目里，有一部分养老型公寓。
只要持有在我们手上，并且通过良好的运营和服务，才能真正地达到这个小镇原来设定的目标，反过来也能够持续地为可售部分加分和加持，为整个项目的长期运营带来长期营收和短期营收进行非常好的匹配。
观点新媒体：从去年到现在，您觉得这一年蓝城改变了什么？
许峰：这一年下来，我们更深刻地体会到运营内容在小镇当中的重要性。
我们很多的项目，如果是纯粹的地产项目，现在都面临着非常大的挑战。但是小镇类项目，因为独特性、配套长期性和产品的差异性，使得在市场上还是被更多老百姓认同和认可，尤其是我们这么多年深耕产业运营相关内容。
从今年上半年的统计来看，小镇项目当中的农业类项目、教育类项目、康养类项目，都比原先的计划提早实现了盈亏平衡。
原来我们觉得这些项目都要扶持5年、8年甚至更长的时间，现在基本上两三年就能够保持良好运营状态，实现盈亏平衡，实现正向收益。所以，我觉得这一块还有这些年来深耕服务、深耕运营，不断地有了回报。
观点新媒体：蓝城作为在小镇方面非常成功的企业，对小镇业务有什么好的建议或者方法？
许峰：我认为有几点：第一，你做的这个项目必须获得政府大力的认可和支持，要做一个政府长期支持的项目。这个支持背后一定是能够惠及当地政府，能够惠及当地原住民，能够惠及城市面貌或者乡村面貌，这样的项目是值得去做的。
第二，一定需要合理地布置业态配比，开发现金回流部分、长期运营部分资金需要很好的布置，就是土地和功能的配比，需要非常好的协同。
第三，一定要把我们想清楚的事情扎扎实实、深入地做下去，坚持长期主义，并非只是注重短期效益。
三方面结合到一起，才有可能把一个项目做得相对比较好一些。
观点新媒体：对于今年行业的形势，您有什么感受？
许峰：在这样的市场背景之下，每一次宏观调控，对于这个行业的人来说，始终把它当成一件幸运的事情。反过来说是为自身的管理、业务的提升，以及对这个行业的深度思考，提供了一个最好的机会。
只有这样我们才会慢下来，甚至暂时停一停，想清楚什么是该做的，什么是长久发展之道。
这是个契机，我们更希望通过变化能够使得行业更成熟，对行业的管理也变得更成熟，同时房地产市场的客户，老百姓购房的心理和心态也变得更成熟，更重要的是维持这个行业长久的可持续发展。