“半价房”模式风险太大,不宜推广

“半价房”模式风险太大,不宜推广

近日,云南大理发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》,支持房地产开发企业通过共有产权方式销售商品房,购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。

而在此前,深圳市企业人力资源发展促进会曾联合深圳安佳建实业发展有限公司发布“青年人才共有房计划”,由青年人才与企业共同拥有产权,三年后可相互回购。而此次云南大理的“半价房”新政,与深圳的“半价房”新政有异曲同工之处。所不同的是,深圳的“半价房”针对的是青年人才,而大理的则是所有购房者。很显然,面要广得多。

单从“半价房”政策来看,也不是首创。早在几年前,就有过这样的尝试,地方政府为了解决居民的住房问题,也为了减轻新市民的购房负担,推出了“半价房”政策,由购房者和地方政府建立共有产权,可以在约定期限内,由购房者购买剩余产权,也可以由地方政府回购产权。而此次大理推出的“半价房”政策,是由购房者和开发商建立共有产权,实行半购半租方式,未购部分先由购房者以支付租金的方式使用,最终按双方约定的时间购买剩余产权。

按理,对这样的运作模式和操作方式不应当有太多异议,毕竟,此前已经有过类似做法。关键是,大理的这项政策,是建立在购房者和开发商之间,就难免让人心生担忧了。特别是开发商的信用,是此项政策能否较好执行的关键。因为,按照目前开发商的资金实力,是很难支撑得住半价售房的。一旦出现资金链断裂问题,新的矛盾也就不可避免了。

更重要的,推出“半价房”政策后,房屋的产权变成开发商与购房者共有,如果开发商拿这些房屋去抵押贷款,是否可行?要不要经所有共有产权者的同意。如果没有经过其他产权拥有者的同意,开发商将房屋产权用于抵押贷款,是否算违规,其他产权拥有者如何维权,也是一个问题。一旦开发商因为资金链断裂而跑路,后续问题又当如何解决。等等,这些问题都必须考虑。否则,后续的矛盾会很多,纠纷也会很多,甚至会引发社会不稳定因素。

共有产权以政府信用背书,是不会引发社会矛盾的,政府也会想方设法维护共有产权的信用形象的。但是,企业则不同,一旦企业经营出现了问题,资金链断裂,就难免会出现烂尾、停工、跑路等方面的问题,购房者作为共有产权方之一,往往是没有解决问题的手段的,最终会把矛盾交到政府手里,由政府来买单。与其政府有可能为开发商的失信行为买单,不如政府把这项工作接过来,还是由政府与购房者建立共有产权。

地方政府为了救楼市,也为了帮助开发商售房,想尽了办法,使出了百般武器。只是,让购房者与开发商建立共有产权的方式,真的不妥。开发商可以利用掌握的房产资源发展住房租赁业务,但决不能与购房者建立共有产权。除非这些共有产权由政府来托底,否则,风险很大,失信的概率也很大。如果为了一时的利益需要,给未来留下太多的风险隐患、失信矛盾,就是弊大于利。

我们不是对开发商不信任,而是在目前的条件下,开发商没法按照自己的意愿去做,没法很好地守住信用。被动失信也好,主动失信也罢,失信似乎都很难避免。与其这样,不如禁止。而依靠“半价房”来鼓励居民购房,最主要的目的也不是解决居民的住房问题,而是开发商的销售问题。那么,政府的屁股还是坐歪了,没有坐正,至少是坐偏了。

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