知名企业家曹德旺在2014年的采访近期再度引发讨论,当年曹德旺在采访中表示,“老百姓买了很多房子,他说保值,我说你不要再傻了,有钱的人都好几套房子,剩下没钱的人才需要房子……将来就是有钱人卖给有钱人,卖得出去吗?”并且曹德旺不仅仅只是“说”不看好房地产投资,他自己也只保留了一套自住住房,也劝自己的家人将房子都卖掉。
从企业经营角度来说,曹德旺无疑是一名成功的企业家,而通过他对于房地产行业的分析,我们也能够看出曹德旺对于房地产行业商业模式的不认可。
近两年房地产行业的“寒冬”,一方面来自房地产企业经营策略的被动改变,对资金流的需求使得房地产开发商们不得不通过各种各样的促销手段去帮助自己度过难关,而这样的“促销”又对消费者的信心产生了打击,从而使得老百姓购房的热度一次次下降;而另一方面,更主要的,是房地产行业主动挤出“泡沫”,虚假的繁荣被揭穿后,房地产行业本身发展的窘境暴露无遗。
从商业的角度而言,任何一个行业的发展,都离不开“供需关系”四个字。而对于房地产行业来说,虚假繁荣带来的虚假需求,使得开发商、购房者甚至整条产业链都在“掩耳盗铃”。他们难道不会调研市场真正的需求有多少吗?他们难道不会明白自己在三四线城市盖那么多住宅会使得市场“供大于求”吗?他们难道不会担心房价不断上涨的泡沫一旦戳破,自己将会面对怎样的情况吗?
他们其实都明白,只是他们假装不明白,因为只有假装不明白,这个泡沫才会持续,才会有越来越多的“有钱人”抱着“资产增值”的目的,进行房地产炒作,而只要这些炒作的人继续炒作下去,房价就不会跌,开发商不管盖出多少楼,总会有炒房者接盘,以期望卖出更高的价格。
近些年来的楼市,最大的问题,便是房价的大幅上涨以及供需关系的严重失衡。
为什么在出现了严格的监管政策之后,北、上、广、深等一线城市以及省会城市的房价依旧保持在一个相对稳定的情况下?为什么监管政策出台后,许多三四线城市开始“限跌”?这背后的原因,就在于房地产市场在部分城市,本身就存在一个失衡的情况。
市场的规律是“供需平衡”,供大于求时,商品价格下跌,供不应求时,商品价格上涨。而商品房虽然名称里有“商品”两个字,可是在很多城市,它并没有表现出它应有的商品属性。在炒房资金的炒作之下,不论市场供需关系、不论商品房本身价值,只要盖房,就能抬价,这种情况下,房地产市场谈何健康发展?这种情况下,楼市的泡沫只会越来越大。
“稳”字当先的房地产市场,第一是要让一二线城市的房价能够“稳”住增幅,在三四线市场受阻的情况下,一定会有炒作资金投向一二线城市的楼市,尽管长期来看,这些城市的房价会保持上涨的趋势,但是在短期内的“大涨”,对于市场的长期发展而言依旧是不健康的——在房价逐渐恢复市场化的情况下,畸高的房价会“劝退”务工者,对城市的长远发展而言并无益处;第二是要让三四线城市的房价能够“稳”住跌幅,三四线城市的楼市供需关系在未来会持续改善,防止房价过快下跌不仅能够防止房地产市场的“崩”,更是通过时间换取空间,通过逐步消化现有库存,让房价最终保持在合理的区间之内。
回到曹德旺的观点来说,商品房最终也需要回归到它的商品属性,它是商品,而不是投资品。如果将与大多数人生活息息相关的商品房作为投资品来炒作,那么房地产市场的崩盘只会是时间问题。而现在,很幸运的是,监管部门已经在通过“刮骨疗伤”的方式逐步解决这样的问题,未来在“房住不炒”“住有所居”的调控理念下,商品房真正回归到商品属性、房价真正反映市场价值,那时候的楼市,那是更为人接受的“健康楼市”。