摘要：资产负债率比2021年末略有上升（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
烈日之下，冰冻三尺的房地产回暖依然乏力。
在一片“雷声滚滚”里，金茂系公司最近动作格外亮眼，以至于吸引了杠杆地产的注意。
起先是6月10日，中国金茂公告称，拟以协议安排方式私有化中国宏泰发展，交易作价约25.65亿港元。
接着6月17日，金茂服务公告，旗下全资子公司以4.5亿元收购首置物业服务公司100%股权。
然后6月22日，中国金茂公告，其间接全资附属公司，拟向首开股份及北京志茂房地产开发提供合计不超21.67亿元诚意金借款，按年利率5.3%计息。
短短半个月内，又是收购又是借别人钱。金茂，这是有多壕？
1、2021年并不轻松
堂堂央企，中国金茂确实有壕的资本。作为中化集团旗下的城市运营领域平台企业，中国金茂融资渠道多元、成本也低。
就在今天（6月24日），中国金茂还发布了2022年度第二期中期票据募集说明书，拟采取集中簿记建档的方式，发行8亿元中期票据，为期3年。
中国金茂称，募集资金中的4.8亿元计划用于偿还有息债务，待偿还债务融资机构为永赢租赁，金额4.9亿元，利率6.05%，到期日2024年12月16日。
剩余3.2亿元用于补充流动资金。
从2021年末的数据来看，中国金茂虽然称不上很壕，但确实不太缺钱。当期现金及现金等价物310.51亿元，同比2020年末降了100来亿元，但能够覆盖2021年末250.81亿元的短期借款。
长期借款来看，中国金茂的压力其实在增大，从2020年末的698.73亿元增加到2021年末的819.47亿元，涨了100多亿元。
负债总额中国金茂2021年末为3052.09亿元，同比增加192.8亿元。以至于2021年中国金茂的资产负债率比2020年末略有上升，为74.08%。
综上，无论是资产负债率指标，还是净负债数据，截至2021年末其实中国金茂是上升的。杠杆地产认为，2021年的中国金茂并不轻松。
实际中国金茂2021年确实在卖资产。
比如2021年11月，拟2.14亿元转让武汉煜茂置业50%股权；24.28亿转让青岛方嘉置业90%股权等。
2、破发背后，金茂服务吸金有限
2022年，金茂画风有变，开始出手收购。一方面央企背景优势让其有更大空间去捡漏；另一方面今年的金茂还发生了一件大事：金茂服务上市，其融资渠道继续拓宽。
2022年3月，金茂服务登陆港交所，但遗憾的是开盘表现惨淡。尽管有5大基石投资者加持，且认购比例占融资总额近80%，但金茂服务仍然破发，而且跌得有点猛。
公开报道显示，金茂服务开盘价7.4港元，最高跌幅超过30%。3个多月过去，截至2022年6月24日收盘，杠杆地产发现其还没有恢复到发行价。每股4.96港元，总市值44.85。
低迷的价格和房地产大行情有关，和金茂服务自身基本面也有关。
对比目前已有的上市物企来看，金茂物业的短板比较明显：规模较小，营收增速似乎也偏低。
2018-2021年，金茂服务营收分别为：5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元，15.16亿元，其中前三年的复合年增长率28.2%。据中物研协的统计数据显示，2020年上市物企营业收入均值和增速均值分别为30亿元、38.6%。
2021年金茂服务营收增速有所改善，达到60.5%，为15.16亿元。此次收购了首置物业后其体量会有更大提高。
首置物业此前由首创置业100%持股，2021年11月29日底价4.5亿元被挂牌转让。截至2021年末合约建筑面积约为711万平米，其中在管建筑面积约为280万平方米；商办类项目合约及锁定27个，管理面积约316万平方米，其中在管项目19个，管理面积196万平米。
营收方面公开的有2020年数据，显示首置物业当年营收7242.83万元，净利润1296.85万元。不过2019、2018年其净利润都是负数，分别为-972.4万元、-462.2万元。
由此来看，金茂服务接盘首置物业后体量更大是必然的，对母公司依赖也会更低。但净利润方面走势会如何目前还有悬念。前几年的金茂服务毛利率和净利率水平大都不及上市物企均值，希望能借此有所改善，从而让股价有所支撑。
退一步来看，有总比没有好，相比那些在港交所徘徊数次仍悬而未决的物企们，金茂服务能上市已然够幸福，中国金茂不亏。
3、让人担忧的销售端
让人担忧的还是销售端。
中国金茂最新发布的5月销售数据显示，2022年前5个月，其累计签约销售金额508.96亿元，销售建筑面积约260万平米。
2021年同期上述两数据分别为1101.5亿元、660.90万平米。2022年这两个数据同比分别下滑53.80%、60.7%。
此前中指院数据显示，2022年前5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%，中国金茂的下滑幅度要高于平均。销售面积就更不用说了，下滑更厉害。
另外杠杆地产统计发现，单月来看，中国金茂2022年的销售额、销售面积数据同比下滑幅度似乎并未放缓，而是在波动中维持高位。
2022年1月，100亿元、57.9万平米，同比分别下滑50.2%、59.1%；
2022年2月，70亿元、37.7万平米，同比分别下滑65.3%、67.5%；
2022年3月，146.6亿元、64.5万平米，同比分别下滑34.8%、44.2%；
2022年4月，102.36亿元、60.5万平米，同比分别下滑42.6%、64.1%；
2022年5月，90亿元、39.4万平米，同比分别下滑61.4%、67%。
此前的业绩会上，中国金茂曾提出2021年2500亿，2022年3000亿的签约目标，今年前5月其累计销售额大概509亿元，不容易。
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