文 | 华商韬略 木木
疫情即将过去，上海正在复苏。停摆两个月后，上海房地产市场会怎样？房价会如很多人预料的那样出现回落吗？
答案或许在4月底公布的这项计划中。
4月26日，上海市发布了《上海市2022年度国有建设用地供应计划》， 2022年全市涉住宅用地计划供应面积为927-1067公顷，相比2021年，今年的供应计划基数增加30.6%，上限增加17.3%。预计其中的供应商品住房用地为522-592公顷，占供地计划的22%。如果按中位数计算，2022年商品住房用地供应比2021年增加了172公顷，增幅高达44.7%。
多年来房价高企不下，供求关系一直紧张的上海，突然发布这样一则“超量”供地的消息，对计划购房的群体意味着什么？
一直以来，包括樊纲、任泽平等在内的许多经济学家都认为，导致一线城市高房价的一个重要原因是供求关系。住宅供应量小于需求量时，房价易涨难跌，而当住宅供应量大于未来需求量时，房价就会出现下跌趋势。
纵观上海近年来的供地计划，不难发现2018年是个转折点，此前上海每年供地计划基本控制在2000公顷以下，自2018年开始，基本每年供地都超过了2000公顷，在2019年达到10年新高后第二年有所回落，2021年又开始出现增长趋势。
尽管从数据来看，上海的供地计划近四年来基本在增长，但需要注意的是，在供应计划中住宅用地占比并不高，这使得上海新建住宅供应长期处于紧张状态，新房库存面积也从2020年开始逐月回落。
上海易居房地产研究院《百城住宅库存报告》显示，近27个月上海商品房供应总面积为1989万平方米，总成交面积为2254万平方米，截至今年3月底，存销比已降至6左右，远低于北京16.5、深圳12.6和广州10.9。
因此4月底这份计划一经公布，舆论关注的焦点就聚集在了住宅供应上。
此次涉宅用地中商品住房供应占比21.7%，比去年增加了4个百分点，按照计划，今年上海住宅用地紧张的局面将会大大缓解。
未来供地增长可期，另一方面，这座城市的新增需求也在变化。
经济学家任泽平曾直言，“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。新增人口是影响某个地区房价的另一主要因素。
从数据来看，深圳、上海、广州、北京依然是全国人口净流入最多的城市，但近几年，随着全国人口净增长不断下降、国内产业布局的调整、大城市中心城区人口控制政策以及部分二三线城市的崛起，一线城市的人口增长率一直在下滑。
其中最明显的是北京，《北京统计年鉴2021》显示，2020年北京常住人口为2189万人，比上一年减少了1.1万人，自2017年以来，北京连续4年常住人口出现小幅下降。
上海的情况相对平稳，但近十年来常住人口也仅增加了185.17万人。
根据2019年上海市国民经济和社会发展统计公报，2019年末全市常住人口总数为2428.14万人，常住人口自然增长率为1.5‰，至2021年末，上海全市常住人口为2489.43万人，自然增长率为-0.92‰。
如果按照目前人口增长趋势，短期内上海的住房需求应当基本趋于平稳，在需求不变甚至可能减少，但供应加大的情况下，上海房价或将结束一路高歌的局面。
但需要注意的是，2022年这份供地计划中依然存在明显的区域分布不均衡问题。
2022年的商品住房供地基本集中在嘉定、青浦、松江、奉贤、临港等“五大新城”，占商品住房用地新增总量的90%，对比徐汇、长宁、静安等7个区的商品住房用地供应总量减至23.5万平方米，而核心区域黄浦区和虹口区的供应量则直接为0。
换句话说，供需平衡差距的缩小势必会使上海平均房价趋于稳定，但核心城区的房价恐怕依旧难以撼动。
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