来源：时代财经 作者：陈泽旋
编者按：压抑了一年的楼市，开始吹进了“春风”，1月五年期LPR降低，发改委表示要“促进房地产合理消费”，2月地方政策调整频频，3月“全国两会”定调，“房住不炒”大前提下，要“满足合理住房需求”。最近各地楼市也一摆去年的颓势，但局部市场的回暖，并不能掩盖传统旺季“金三银四”的失色。
在放盘将近3个月后，李明（化名）把位于广州天河区一套千万级豪宅成功卖出去了，买家是一名全款客，“虽然卖得不算快，但最后成交的时候也没有降价”，谈成之后，买卖双方开心地一起吃了顿饭。
这套豪宅成交的时间点，正好处于银行下调广州地区房贷政策的第一个月，也是传统楼市旺季“金三银四”。3月，不仅房贷利率下调至近一年的最低点，放款周期更是普遍缩短至1个月以内，要知道在2021年下半年还需要将近6个月。一名四大行广州的工作人员告诉时代财经，目前其所在银行从买家交齐首付到房贷放款，已经加速至半个月左右。
受房贷利率下调、贷款审批速度加快等利好因素刺激，广州二手房市场触底反弹。根据广州中原研究发展部数据，3月广州二手房成交量（自助网签+中介网签）为8413宗，环比大涨101.5%，已基本恢复至二手房指导价出台前的水平。
不少市场嗅觉敏感的二手房买家，不约而同地奔向了天河。
业主心态强硬：不急不躁、爱买不买
“我主要是因为家庭收入增加，想改善居住环境，考虑卖一买一置换，有留意同区域的二手房，也看了天河的房源”，黄嘉玲（化名）准备卖掉的房子位于广州黄埔价格最高的板块，这里是不少外围区域业主置换的目的地，而豪宅聚集的天河则是许多人购房的终极目标。
广州中原研究发展部的数据显示，3月，广州11区成交环比大涨101.5%至8413宗，有5个区域涨幅高于均值，其中天河成交量位居全市第二，环比上涨113.6%至989套。此外，对比2月份，被视为广州楼市风向标的豪宅板块珠江新城，带看量和新增客户数量增加2-3成。
值得一提的是，在2020年下半年，珠江新城的豪宅价格“异动”，率先开启了广州楼市的上升周期，彼时部分小区交投畅旺，量价双升，天河二手房成交量在全市的占比节节攀升，随后广州楼市整体步入上行通道，一直持续到2021年下半年最严调控出台时。
2021年下半年广州楼市速冻，二手房成交量比上半年下滑20%，比2020年同期则下滑了28%，而天河区二手房成交占比一路下行。不过，2021年底开始，楼市政策有所放松，不少业内人士预判，以天河为代表的中心区域成交占比或再度上升，尤其是一些偏高端的项目。
黄嘉玲告诉时代财经，她在看房的过程中发现，“无论天河，还是黄埔，业主的心态和我们完全一样，不着急卖。我既是买家，也是卖家。身为卖家，我也是不急不躁、爱买不买的态度”。
业主卖房心态是衡量楼市走势的标尺之一。一般而言，如果业主对市场信心增强，议价空间也会同步收窄。黄嘉玲称，不久前近乎谈成卖房的交易，“当时我对价格做了个中规中矩的让步，但事后心有不甘便拒绝了”。她表示，同时身为买家的自己十分理解其他业主的心情，“站在买家的角度我也是万万不想占便宜的，中规中矩买来最安心，业主若是欠债贱卖，我们可能会觉得风水不好”。
买家回流二手房，一手房市场受压制
尽管天河业主心态增强，但整体上，广州楼市仍处于买方市场，不少二手房业主在政策调整后趁机降价，以吸引买家。
广州番禺一名二手房业主向时代财经透露，名下一套大两房放盘将近半年仍无法成交，“去年11月挂了个小区最高价300万，现在降到了233万，看房的人多了不少，但有些人觉得市场低迷就乱杀价，杀到200万”。
这也导致一手房买家流向性价比高的二手市场，从而影响了一手房市场的回温。“现在客户都在挑优质的二手房”，主攻一手房的中介陈小楠（化名）告诉时代财经，3月份其只成交了一套，“一手房市场还是不好，估计得到五六月份”。
此外，购房者李欣盈（化名）表示，由于近一年房企频频爆雷，让她对一手房交付有些担忧，“一手房和二手房都有在看，预算足够的话我更愿意上车一手房，但现在也只是偏好央企，比如保利和中建这些”。
“受整体经济环境影响，虽然从春节后，广州房贷政策有所放松，但买家购房信心仍需要‘恢复重建’”，广州中原研究发展部在一份报告中指出，去年广州收紧新房限价政策导致预售证获取难度加大，虽然当前预售证获取门槛已相对优化，但由于市场信心不足，大部分开发商仍不敢轻易取证推售，多重因素的综合影响下，放缓了一手房市场的回稳步伐。
根据广州中原研究发展部数据，3月，广州一手房网签6343宗，仅环比上涨42%，对应的网签面积为68.51万平方米，环比上涨38%。从网签面积来看，是近2年月度成交的第三低，仅高于2022年春节的2月以及2020年3月份。
唯一“可圈可点”的依然是豪宅市场。3月，位于天河的一手豪宅项目汇景台，单价虽高达12-14万/平方米，但在开盘不足一个月内再次加推，首日去化更是达到7成。值得一提的是，在2021年底，曾有千万级豪宅因限价导致售价低于市场预期，200多套房源在开盘1分钟内售罄。
“（一手房）市场期待更加重磅的利好政策刺激”，广州中原研究发展部在报告中如是表示。