原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）
作者 | 角爷
地产行业终于迎来了具有风向标意义的财报。
自3月22日恒大公告称延迟发布年报后，短短一周的时间内，已经有超过16家在香港上市的内房股纷纷躺平，都表示不能如期发布2021年财报。
直到3月30日，内房股巨头碧桂园2021年度财报如约而至。同一天A股和港股的地产股全线飙升，借助3月以来的政策暖风，地产行业下行周期似乎走到了底部。
资本市场向来预期先行，但在短期反弹过后，投资者依然需要房企给出长期持有的理由，藏在碧桂园财报中的秘密，会是房企“活下去并站起来”的答案吗？
现金流带来的底气
财报显示，2021年碧桂园实现营业收入为5230.6亿元，同比增长13%；
在地产周期下行大势面前，各家房企的数据似乎已不作为首要看点。
投资市场更加关心的是，当地产行业被时代冷落的时候，房企自己能否继续保持造血能力。
财报显示，2021年全年碧桂园权益合同销售金额约5580亿元，拉长时间来看，过去7年碧桂园权益合同销售金额复合增长率达到29%。
据克而瑞等第三方机构统计，碧桂园是唯一全口径销售额在7000亿档次的房企，也是唯一权益销售额超过5000亿的房企。
造血的对立面是失血，回看过去一年爆雷的房企，无论是巨头还是小弟，共同点都是庞大的债务违约导致失血过多而无法自救。
碧桂园是如何解决造血问题的呢？翻看财报可以找到两个关键词：高回款率、低负债率。
回款率越高意味着资金周转速度越快，越利于实现公司自有资金的良性循环。财报显示，2021年全年碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年高于90%。
2022年前2个月，碧桂园进一步提升回款率，实现权益销售回款金额约656.8亿元，权益回款率超过95%。
与此同时，碧桂园持续优化债务结构：总借贷余额同比下降2.6%，净负债率仅45.4%，不仅远低于行业均值，而且同比继续下降10.2个百分点；加权平均借贷成本同比下降36个基点，杠杆水平不断走低。
在业绩说明会上，碧桂园总裁莫斌表示，截至3月30日，碧桂园今年已无境内债到期，仅余腾越两笔可回售公司债，共计40亿元人民币，境外仅7月份有一笔7亿美金优先票据到期，目前公司已提前做好了还款计划。
高回款低负债之下，碧桂园经营现金流连续多年为正，最终带来了充足的现金储备。财报显示，截至2021年底，碧桂园可动用现金余额高达1813亿元，现金短债比2.3倍。继续保持良好的资金保障能力。
说白了，良好的现金流，正是碧桂园穿越周期的底气所在。只不过，看起来有些浅显的道理，做起来并不容易，否则也不会有那么多房企倒在周期的面前。
寒冬中如何内外兼修
对于房企而言，现金流就是生命线。
如何把生命线牢牢握在自己手中，碧桂园有自己的法宝：通过一套成熟、科学的大财务管理体系，对资金实行集中管理，追求“有现金流的利润，有利润的现金流”。
所谓大财务管理体系，包含资金管理、会计管理、税务管理、法务管理、回款考核管理等多方面的综合管理。
这样的好处是能够对资金进行集中管理，无论是收入端还是支出端，全部打通遵循“标准化、高效率、控风险”的统一管理原则，最大限度降低现金流风险。
我们获悉，这套大财务管理体系的核心管控要点集中在3方面：土地款/工程款、费用类、降杠杆。
对于土地款/工程款进行穿透式管理，管理重心从传统的“增加销售目标”转变为“控支出、调结构、保资产”，不再单纯强调规模增长，而是追求高质量增长。
对于费用类管理强调精细化管控以效定投，要向支出要收入，通过销售回款考核、应收账款管理等倒逼增加经营性收入和可动用现金，提升资金使用效率。
财报显示，碧桂园2021年的营销及市场推广成本和行政费占收入比例减少至5.5%，已连续三年下降，费效比远超行业平均水平。
对于降杠杆，核心是有效优化债务结构，在合适的市场环境下实施合适的融资策略，碧桂园多年保持净借贷比率低于70%，这是碧桂园给自己划定的“红线”，所有的投资及经营安排都不能踩过这条红线。
在规模红利消失之后，通过精细化管理实现更高质量的发展，这是碧桂园为地产行业带来的一次启示。
在提升内功修为的同时，碧桂园也把这种精细化管理思路向外推进。
如今地产融资与土拍都处于寒冬，房企手中土储货值的含金量，很大程度上决定了房企最终能走多远。
在很多人的印象中，碧桂园喜欢在三四线城市拿地，在遭遇房价下行时，还能顶得住吗？
实际上，碧桂园在土储布局上追求的是均衡合理，有效对冲市场波动。
一方面，在一线、二线和三四线城市均衡布局，新获取土地中，一二线占比34%三四线占比66% 。
另一方面，不断优化土储结构，聚焦环渤海、长三角、大湾区、长江中游、川渝五大都市圈，多数货值分布符合人口流动趋势。在2021年新增的土储中，江苏、广东、浙江的投资额超50%。
截至2021年底，碧桂园权益可售资源近1.5万亿元，98%位于常住人口50万人以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于五大都市圈。
对于众多房企而言，都去抢夺一二线核心土地既不科学也不现实，同时伴随人口拐点的临近，如何找到未来有人口支撑的城市，合理布局未来有上涨有潜力的土地，这是碧桂园带来的第二个启示。
政策筑底之后
3月16日，金融委会议指出，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
随后，多部门响应表态。央行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会表示，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展；财政部表示，综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
近期，包括上海、深圳、广州、杭州、武汉、合肥、南京、郑州等多个热点城市下调房贷利率，缩短放款周期。
在资本市场上，自3月16日至3月31日，A股房地产开发指数已经涨超30%，港股克而瑞内房股领先指数涨超33%。
一切迹象都在表明，地产行业迎来政策暖风，投资者预期正在改变。
“目前房地产调控政策已经筑底，市场信心会逐渐恢复。”在碧桂园2021年度业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，过去一年房地产市场经历了十年来最大的波动，去年新房销售市场规模有18万亿元，相信房地产市场还会长期存在，碧桂园对未来充满信心。
根据中国社科院的研究，2021年中国城镇化率达到64.72%，预计中国城镇化的高峰将在75%-80%，那么就还有10%-15%的空间。
在今年的两会上，政府工作报告提出“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，而据统计中国有3亿新市民，解决这3亿新市民的住房需求，或许就是碧桂园对未来有信心的最大基本盘。
莫斌表示，2022年全年公司可售权益货量6500亿以上，且该部分货量预计全年去化率不低于70%，2022年还会根据新增土储，增加可售权益货值。
碧桂园常务副总裁程光煜表示，目前已与十多家房企进行了谈判，接洽项目合计80多个，目前已收购了35个，另有30个还在谈判中，今年收并购仍是公司比较重要的拓展手段。
如果这一轮地产下行周期真的见底迎来拐点，那么毫无疑问，如今有实力并购的企业将成为下一轮上行周期的赢家。
但如何确保活到下一轮上行周期，碧桂园在优化债务结构上继续赶路。碧桂园目前属于三条红线中的黄档，目标在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。
碧桂园平稳穿越周期，用碧桂园总裁莫斌的话来说，就是要“做正确的事，以及做确定性的事情”。正确的事情就是做有现金流的利润，确定性的事情就是控支出、调结构、保资产。
这是地产周期下行时，一位房企优等生交出的答卷，虽然并不能照抄硬套，但还是希望更多的房企都能找到自救的“正确”答案。