本报记者 盛兰 张家振 合肥报道
在城市能级不断提升和人口总量不断增加的背景下，合肥城建规模和房地产市场近年来迈入了快速发展阶段。
数据显示，2021年，合肥市实现地区生产总值（GDP）11412.8亿元，增长9.2%，已连续六年每年跨越一个千亿级台阶。与此同时，根据第七次全国人口普查数据，合肥市2020年常住人口达到937万人，与2010年第六次全国人口普查数据相比增加191.29万人，距离迈入“千万级”超大城市行列仅一步之遥。
近期，《中国经营报》记者在合肥滨湖新区、包河区、高新区、瑶海区、肥西县、肥东县和长丰县等地实地走访了20余个新房项目发现，合肥购房的“高门槛”已经开始松动，部分热门项目已不再要求非刚需客户支付高达八成的首付，而是与刚需客户一样，首付比例仅需三成。
与此同时，合肥市多家银行住房贷款利率也出现了下调。根据合肥市公布的2022年第一轮市区集中供地计划，合肥市此轮集中供地的涉宅土地体量接近2021年全年供地面积的50%，或将有助于解决新房供应不足问题。
“当前，合肥市房地产市场正进入较为平稳的发展阶段，相关的市场乱象也已经减少了。”对于2022年以来的房地产市场运行情况，合肥市住房保障和房产管理局相关负责人日前向记者表示。
首付比例下降明显
目前，合肥楼市购房门槛已经开始出现明显松动，部分热点新房项目此前设置的高首付、高额冻结资金和捆绑车位等“挑客”手段已不多见。
记者在合肥市走访发现，2月份以来，合肥市多个新建住房项目启动登记，不过对非刚需客户已不再要求高达八成的首付，部分热门项目甚至只需要三成的首付。
以位于瑶海区的龙湖天玺项目为例，该项目在3月初开始进行首次登记，房源均价为1.84万元/㎡，非刚需客户首付为三成起。
位于滨湖新区的热点项目——滨语听湖工作人员也向记者表示：“目前，非刚需客户首付不再需要六成，最低三成就可以。”事实上，该项目在2021年12月末便已开始启动登记工作，按照当时的要求，非刚需客户冻资金额需达到房源总价的六成。
此外，记者在瑶海区翡丽东方售楼处看到，项目沙盘内的楼栋上大多挂满了“售罄”字样。“这次加推的是最后3栋洋房，项目马上就可以全部清盘了。”现场一位销售人员告诉记者，“此前，购房者购买房源不仅要求全款，还需要同时全款购买车位，现在不需要了。”
据了解，该项目车位此前的销售价格为25万元。这也意味着，购房者现在购房可以省下一大笔支出。
而在2022年初，合肥楼市还是另一番景象，多个热门新房项目动辄需要六成甚至八成首付。例如，位于合肥市包河区的蓝城滨河湾项目此前加推160套房源，吸引了超过1400组意向购房者登记，成功登记的意向购房者为1200组，并触发了摇号政策。
在蓝城滨河湾选房当天，排队等候选房的业主吴先生向记者透露：“该项目的中签率很低，由于自己是非刚需客户，支付了八成首付。”另据蓝城滨河湾现场一位销售人员介绍，项目销售均价为2.1万元/㎡左右，总价为250万—300万元。
位于包河区的中骏世界城销售人员也告诉记者，项目在2022年1月份加推了180套房源，成功登记的客户有396组，当时触发了摇号政策。彼时，在冻资登记时，非刚需客户首付不低于六成，需冻资140万元左右，而刚需客户的冻资金额为70万元左右。
此外，今年1月份，位于滨湖新区的建发美的·珺和府开盘推出了264套房源，意向购房登记人超过了850组，触发了摇号。该项目售楼处的销售人员向记者表示：“项目销售均价为2.9万元/㎡左右，总价区间达到了400万—500万元。当时在冻资登记阶段，我们要求刚需客户的冻资金额不低于100万元，非刚需客户首付为六成起，冻资需不低于200万元。”
不同板块冷热不均
“肥西县新房价格涨幅比较明显，已经逼近甚至超过了合肥市部分市区的价格。”当地一位新房代理中介工作人员告诉记者，即使是在合肥市下辖的肥西、肥东和长丰三个县之间，房地产市场也出现了较大的差异。
在位于肥西县的华地伟星龙川时代营销中心，在工作日前来咨询的购房者也络绎不绝。上述中介人员向记者解释称：“这个项目的热度之所以高，主要是由于毛坯交付，单价较低，并且在售房源以小户型为主，总价也比较低，因此吸引了很多刚需客户。”
据了解，华地伟星龙川时代在售房源均价为1.57万元/㎡，主力户型面积为84㎡—89㎡，除了部分接近200㎡的大户型房源，大部分房源总价区间为132万—149万元。
与此同时，记者在走访中注意到，合肥楼市不同板块之间的差异也较为明显。肥西县和长丰县部分热门项目推出了优惠活动或可以提前锁定房源，以进一步吸引购房者。
例如，金辉云缦熙境花园最新加推的房源还未正式开盘，但该项目销售人员近日告诉记者：“目前处于定存阶段，需要在客户自己的账户里先锁定30万元，虽然不用交定金，但要签署相关协议，后续不能反悔不买锁定的房源。”
上述销售人员介绍，项目目前剩余的房源已不多，仅剩三、四层的房源可选，项目备案均价为1.7万元/㎡左右，总价介于150万—220万元之间。
而位于长丰县的港龙旭辉·城市江来作为区域内的热销项目，最新一期加推的房源主要为85㎡和96㎡户型，均价1.25万元/㎡左右，总价区间为103万—132万元左右。
记者注意到，在营销中心的一块显示屏幕上详细地列了5套房源的优惠信息，最低优惠幅度超过7万元。例如，12号楼1504号房源总价共优惠了8.36万元。对此，该项目销售人员解释称：“主要是因为之前开盘的剩余房源已经不多，想尽快清盘，马上要加推新的楼栋了。”
“肥西县新房价格涨幅比较快。在2021年上半年，该区域的开盘备案价格在1.3万～1.5万元/㎡，但去年新拿地的项目，后续可能会卖到1.6万元/㎡左右。”上述中介工作人员告诉记者，“部分项目在2021年下半年的备案价已经达到1.7万元/㎡，再加上2500元/㎡左右的装修费用，单价已经接近2万元/㎡。”
新房均价止跌回升
3月初，中指研究院发布的《2022年2月百城新建住宅的价格指数》显示，合肥市新房及二手房价格在今年1—2月的累计涨幅为0.39%，位列涨幅榜第3名。
另据金刚石云数据平台统计，今年2月份，合肥市区新房的成交均价约为1.94万元/㎡，环比涨幅2.35%，同比涨幅2.35%。在经历2021年12月和2022年1月连续2个月下跌后，今年2月份的新房成交均价开始止跌回升，房价仅次于2021年11月份。
但在成交套数方面，合肥市区今年2月份共成交1960套，依旧呈下降趋势，环比减少860套，环比下跌30.5%，同比减少了50%。自2021年8月份以来，合肥市区二手房成交套数已连续7个月呈下跌态势。
与此同时，近期合肥市信贷政策出现了松绑，银行住房贷款利率开始下调。
近期，合肥市多家银行贷款中的相关负责人便向记者透露，首套住房贷款利率从5.88%下降到了5.83%，二套住房贷款利率从6.37%下降到了6.32%。此外，部分银行工作人员介绍，首套住房贷款利率已经降到5.7%左右，而二套住房贷款利率可达到6.22%。
在放款时间方面，多家银行工作人员也向记者指出，目前材料审批需要2周左右，放款时间则为1至3个月左右。
事实上，合肥市房贷利率一直排在国内主要城市前列。贝壳研究院报告显示，今年2月份重点监测的103座城市中，主流首套房贷利率为5.47%，二套住房贷款利率为5.75%，均较前1个月回落9个基点。
值得注意的是，相关数据统计显示，截至今年3月初，合肥市新房库存仅为1.5万套左右，去化周期仅为4个月左右，合肥楼市或面临新房供应不足问题。不过，在业内人士看来，合肥市今年或有超过40个新项目入市，将有利于缓解目前供应不足问题。
而在今年第一批集中供地的计划中，合肥市也加大了住宅土地供应。2月15日，合肥市自然资源和规划局、安徽合肥公共资源交易中心公布了2022年第一轮市区集中供地计划，共有32宗涉宅用地将出让，供地面积合计约2658.57亩，其中包括2块保障性租赁住房用地。