董家渡 五年顺流而下的地产“渡口”

观点网从杨浦大桥到南浦大桥,黄浦江河道呈S形曲折,江岸南边凸出的端点,上海人称董家渡。

在上海的发展历史上,董家渡是上海开埠后繁华城区之一,位于浦西老城厢和南外滩之间,也被叫作“上海的发源地”。

相比于上海的其他核心区域,董家渡对于开发商们一直颇具魔幻色彩。从2002年宣布重新开发至今,浙江华浙、泛海、中民投、安信信托、融创等企业的接连因资金问题离场。

2月28日,上海土地市场官网发布的沪告字[2022]第019号国有建设用地使用权出让公告。董家渡区域、商办用地、高达135亿的起拍价,再次让市场将目光重新聚集在这片沉寂多时的区域上。

135亿商办地块

近年来,上海黄浦区正在加快推进城市更新改造。2021年5月的土地推介会上,黄浦区提出未来3年内将要推出17幅优质地块。

据悉,上述17幅土地的可出让总用地面积约76.5公顷,总建筑量约292.54万平方米,商办和住宅的占比分别为73.1%和23.9%,土地价值以过去几年的成交价格计算在1800亿以上。

而此次挂牌的董家渡地块,正是17幅块中第二宗入市的地块(第一宗为2021年11月出让的金陵东路超级综合体地块)。

根据公告显示,董家渡地块名为黄浦区小东门街道黄浦江沿岸W11、W13、W15单元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地块及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空间,与绿地外滩中心一街之隔,占据了约400米的黄浦江一线滨江岸线。

地块为商办用地,合计出让面积超过6.68万平方米,地上建筑面积近27.5万平方米,限高80米,起拍总价达到了135.04亿,预计4月6日挂牌出让。

据观点新媒体了解,董家渡商办地块不但是董家渡大区域的最后一个“巨无霸”组团商办地块,更是上海有史以来起拍价第8贵的地块。

对于该地块超过130亿的起拍价,上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为,“一线江景”必须要有“一线价格”来匹配,该价格物有所值。

他表示,“对企业而言,黄浦江边上有栋物业是最好的广告。从资产本身角度来看,也是理想的投资品。这是由几幅地块组合而成,并且直接面对黄浦江。此外,从区位来看,董家渡地块相比于2020年2月香港置地310.5亿元摘得的徐汇滨江地块要更好。”

还有市场人士指出,随着绿地外滩中心的建成,外滩滨江段一线滨江写字楼资源已经基本开发完毕,该地块未来的产品整栋售价必然是以10万/平方米为参照。

据了解,2020年5月,上海银行以总价48.54亿元收购绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目,彼时成交均价为9.176万元/平方米。

不过,根据出让公告中严苛的准入条件,想要拿下董家渡商办地块并非易事。

根据规划显示,地块拥有文物保护点6处和一般历史建筑。这也就意味着在做规划设计时要耗费大量成本和时间。

同时,整个项目计容面积达到27万平方米,要求开发商整体持有。换而言之,项目只能通过运营来获得投资回报。

对此,卢文曦指出,上海商办项目租金回报率也就在5%左右,因此不仅对开发商的资金实力提出要求,更重要的是对运营能力提出要求。

此外,土地出让合同也有其他附加要求,比如必须有3家及以上持牌金融机构入驻,税收落地黄浦等。

在如此严苛的出让条件下,不禁令人好奇地块究竟会花落谁家?卢文曦认为,“地方国企获得这幅地块的可能性最大,而央企的机会也不少。考虑到当前房企资金相对吃紧,不排除几家联合体共同拿下的可能性。”

至于最后的成交价格,据他预测,或许不会有太多溢价,甚至有底价摘得的机会。

董家渡往事

正所谓“铁打的董家渡,流水的开发商”,开发商们对于董家渡的态度无疑是又爱又恨。

对于董家渡的“爱”,主要源于其区位优势和土地价值。2002年,董家渡宣布重新开发为“全球卓越的金融都心”。2009年,上海提出建设外滩金融聚集带,与陆家嘴遥相呼应,董家渡更是其重要核心。土地一旦和“金融”二字挂钩,便身价倍增。

据当地人士表示,外滩作为上海的传统金融中心,与陆家嘴隔江相望。虽然现在跨江大桥、过江隧道越来越多,却陆家嘴仍不能与外滩无缝衔接。以在万达瑞华酒店参加外滩金融峰会为例,回陆家嘴需要堵车不知多久,而回董家渡只需要沿江走10分钟。

对于董家渡的“爱”,也直接导致了开发商的“恨”。过去20年间,从最早的浙江华浙、泛海,再到最近的融创,董家渡这个渡口不断见证着一艘艘地产巨轮驶进,又在风雨中驶出的故事。

自去年年末以来,坊间不断传来融创中国财务危机的消息,期间融创也接连通过出售资产、配股融资、大股东借款等方式筹集资金。

2月28日,有市场消息显示,融创中国正与中国信达洽谈出售上海和北京的两个综合体项目。

其中的上海项目,便是其2019年以125亿元人民币从泛海控股手中收购而来的董家渡12、14号地块。

谈及董家渡12、14号地块,最早可以追溯到2002年。彼时,光彩集团(即泛海集团的前身)借旧区改造,以零成本获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域,共计约12万平方米。不过,当时泛海获得的是“毛地”,这意味着要承担所属地块的拆迁工作。

此后,董家渡10号、12号、14号三块便陷入了长达十三年的沉寂。直到2015年,泛海才完成了10号地块的拆迁工作,并于同年11月推出住宅项目泛海国际住区。

2019年,泛海国际囿于资金之困,将泛海国际社区剩余项目,12号及14号地块一并出售易主融创。截至2022年1月,12号已完成拆迁净地,项目进入开工,而14号地块刚完成征收工作,等待拆迁。

其实,2002年与泛海一同闯入董家渡旧区改造阵营还有华润置地、浙江华浙。然而最终,全身而退的只有华润一家。

据了解,华润先后于2005年、2009年推出上海滩花园、外滩九里两项目。而华浙集团则因公司重组问题,于2005年将旗下的董家渡项目公司出售予绿城,该项目即为沪上豪宅绿城黄浦湾。

对此,有市场人士,与华润这类自带“央企”标签的公司相比,民企在土地拆迁过程中也会遇到更多的阻力与困难。拆不起、耗不起无疑是开发商面对这类地块时最大的痛点。

谈及曾经董家渡的开发商,另一家不得不提的公司无疑是中民投。

2014年11月,中民投在与泛海的角逐中胜出,以248.5亿元拿下董家渡13、15号地块,成为当时中国的地王项目。该纪录一直等到了2020年2月,香港置地以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块时才被打破。

根据最初的项目股权架构,中民投拥有着董家渡项目95%的权益,剩余5%属于上海外滩投资。

刚开始时,中民投野心勃勃,将项目案名定位“董家渡金融城”,仅将其形容为“120万平方米的上海金融新地标”,还称其会成为“比肩纽约与伦敦的国际金融中心”,并对外表示“三四年就能回本”。

令人唏嘘的是,“高开”的中民投此后却呈现出了“低走”态势。由于拿地时董家渡项目已经处于净地状态,理论上中民投并不需要投入太多财力和时间在前期准备上,不过,项目还是等了一年之后才开工。

又两年之后,由于出现流动性危机,中民投在2017年将自己所持董家渡项目45%股权转让给安信信托。此后,安信信托发行系列信托产品,共募资240亿元以受让这45%股权。

2019年2月,深陷资金链危机的中民投,无奈向绿地出售了董家渡项目剩余的50%股权相应债权,交易对价121亿元,仅是安信信托两年前出价的一半。

“董家渡金融城”项目遂改名为“绿地外滩中心”。资料显示,绿地外滩中心项目总建筑面积约120万平方米。项目中包括了约46万平方米办公楼、约12.6万平方米住宅、近5万平方米公共绿化、约4.2万平方米酒店,以及约18万平方米的商业综合体。

随后,绿地董家渡项目的进程便被按下了快进键。2020年2月28日,项目终于迎来了第一张住宅预售证。而在办公楼方面,绿地外滩中心的办公楼也进行了多次整栋出售,分别售予中泰证券、建信人寿、海通证券、上海银行、国海证券。

据了解,截至2021年11月8日,董家渡项目已销售面积超过30万平方米,已销售金额超过300亿元。

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