房地产市场信心不足,预计将有更多城市逐渐松绑调控政策

2017年以来,不同城市陆续都实行了历史上最严厉的房地产调控政策。主要表现在比方说限购、限贷,还有贷款买房时利率向上浮动。类似这样的一些政策,抑制了房地产市场的过度投资和投机,使房价过去比较疯狂的上涨结束了。

进入到2021年下半年以来,房地产市场风云突变。今天,在房地产这个行业市场的主要表现是,购房的群体、房地产企业,甚至地方政府对房地产整个行业都信心不足。

预计在2022年,我们会看到越来越多的城市会开始松绑,历史上最严厉的调控政策。

在道哥看来,首套房或者二套房的贷款利率,可能从过去的上浮10%~20%会逐渐的有所下调,这是一个表现。

当然了,宏观上也会表现为整个国家宽松的货币政策,不排除利率的基准水平都会向下来浮动,这里边主要表现为LPR的5年期的贷款利率的基准向下浮动。

第二个表现就是,购房的首付款比例可能会有所松动。在最严厉的房地产调控政策下,如果北京购买二套房的首付款比例要求60%以上,首套房也要求30%以上。

在很多其他的一些城市,首套房30%是一个比较常见的标准,二套房像50%、60%以上也是比较普遍的。但2022年首付款的比例在越来越多的城市,预计会开始下调,比方说首付20%,或者购买二套房的首付比例,从此前的50%、60%进一步的向下降,到的40%、50%甚至更低一些。

第三个表现,在一些城市里边限购的标准,不排除也会有所松动。这里面既包括了对本地常住人口的户籍人口,对他们购房的数量、以及对外来的购房人群的限制。这些限制不排除都会以各种形式出现一些松动的局面。

实际上除了这些之外,在道哥看来,恐怕对房地产整个行业里面,预计从宏观上2022年,家庭部门购房的信贷供给也会开始要宽松起来。我们知道,曾经在2018、2019年不少人购买房产事,信贷的审批会推迟两三个月,甚至是可能拿不到额度。

总的基调来看,就是通过放松房地产的调控,让整个市场建立起来新的信心。

为什么在2022年2月初,房地产调控要放松,道哥敢有这样的判断?

其实很关键的来源于两组数据。

第一组数据是根据国家统计局所公布的,每个月全国房地产的销售面积的变化。比如说,2021年10月,全国住宅当月的销售面积同比上一年的同期减少了24%点,11月减少了16%,12月减少了19%。住宅的销售面积开始出现了大约有1/5左右的同比的回落。

另外一个可能更重要的数据,就是房地产企业在土地拍卖的市场上,普遍变得消极了。去年10月,房地产企业土地拍卖的面积同比上一年减少了24%多,11月减少了12%,12月减少了33%。

这个数据来告诉我们,在2021年第四季度,房地产企业对未来的信心比较弱,资金链比较紧,房地产的一级市场也就是土地拍卖这个市场非常清冷。

2022年2月21号,道哥专门查询了最新的全国一些三线城市,在过去几个月的土地拍卖,竟然有不少城市都是一宗拍卖都没有。

反过头来,我们看此前大家说,可能听到过的土地财政,在全国的中大口径来做统计,大约地方政府的财政总收入里边,土地拍卖占到了总收入的45%左右。

另外,地方政府的整个的财政收入的税收比例里边,或者叫公共预算的收入里边,和房地产相关的税费收入占到了10%。这都意味着不论房地产的销售面积同比出现明显的回落,还是土地拍卖市场出现明显的回落,这都会影响到地方政府的财政收入的可持续的发展。

对地方政府来说,一方面面临债务压力,还本付息压力越来越大;另外还要面临发展的问题,今天面临的发展的挑战也是越来越大。在面对这些问题的时候,一方面要解决它,另外一方面收入的钱又捉襟见肘,甚至同比出现大幅回落。

在道哥看来,在这种情况下,为了保证不出现风险,咱甭说去保持一个多高的增长,恐怕都需要在房地产的调控政策方面来给予一定的松动了。

(end)

本文分享内容均为道哥道金融许玉道先生的原创数据研究分享,旨在和大家交流新的思考,不作为任何投资意见或建议。投资有风险,入市需谨慎。

本文标题: 房地产市场信心不足,预计将有更多城市逐渐松绑调控政策
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料友留言(数量:1条)

料友: 2022-02-27 12:34
放开,剩下的人也买不起,年轻人都没有梦想,躺平吧。
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