龙华,全深圳最不缺房子的地方,光明在它面前,都只能称呼一声大哥。
根据深圳房地产信息网数据显示,2021年,龙华预售面积889486平方米,预售9197套新房住宅,占据全市之首。
光明预售面积870824平方米,预售8860套新房住宅,位居全市第二。
但在成交上,得调换一下位置,2021年光明新房住宅成交6598套,龙华新房住宅成交6235套。
两者相比较,龙华供应比光明大,成交却比光明少,说明了光明的房子更受欢迎。
这几年的光明风头正盛,处于深圳西部热点片区,顶着“世界一流科学城、深圳北部中心”的头衔,全区限价5万/平,可以说,光明占据天时地利人和。
而龙华,既无概念,又无房价优势,昔日“宇宙中心”的名号也正失去光环,现阶段的龙华干不过光明,也属正常。
但,这并不意味着龙华不能买,相反,龙华成熟的居住氛围是光明无可比拟的,所见即所得,尤其是深圳北-红山片区,颜值、配套、学区,都非常抗打。
深圳北商务中心实拍
随着深圳北-红山片区的3个限价盘陆续动工,对于龙华的期待,红山将会替龙华扳回一局。
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核心区两宗限价地
红山片区的两宗限价地块,都是被中海拿下。A811-0344地块命名为中海学仕里,A817-0614地块命名为中海闻华里。目前两宗地块皆已动工,分别来看一下。
1、中海学仕里
项目处于红山片区核心位置,距离地铁4号线、6号线红山站约700米,旁边是红山的标杆楼盘金亨利都荟首府、汇龙湾,以及有名的深高北校区。
地段决定了项目的配套,首先从交通上看,距离红山站、深圳北站都不算远,约600-700米,步行范围内;红山站是4号、6号线交汇,深圳北站是4、5、6号线交汇,又是深圳大型高铁站,未来还有城际铁路,基本上出行不用愁。
教育资源上也是一大亮点,项目处于深高北校区范围内(具体以教育局为准),前段时间深高北扩建的新址距离项目也就相隔一条马路。
商业配套方面,挨近红山6979商业中心,吃喝玩乐都可以满足。
再来说价格,项目毛坯限价7.82万/平,加上装修约8.3万/平,这个价格很有竞争优势,旁边的金亨利首府、汇龙湾,指导价9.05万/平;
成交情况,据中介反映,去年4月金亨利首府87平成交价1230万,折合单价14万/平,目前报价基本在12-15万/平。
与周边二手房对比下来,项目有4-5万/平的价差,可以预见,中海学仕里将是抢手山芋。
以上是项目优点,缺点当然也有。比如,项目体量小,总建筑面积7.66万平,其中还需配建2.3万平租赁住房,再加上公共配套,实际面积更小,预计可售套数不会超过千套。
中海学仕里实拍
另外,项目的位置在地铁高架旁,以及高铁穿行,届时少不了地铁、高铁噪音的影响。
2、中海闻华里
2020年,上塘地铁口的中海汇德里开盘,均价7.14万/平,当天即售罄。
这次,距离上塘地铁站约1.1公里的中海闻华里又来了。项目处于4号线红山站、上塘站的中间位置,紧挨着龙光玖悦台。
交通方面,项目距离地铁红山站约900米,上塘站约1.1公里,略有不便。
教育资源,一路之隔是龙华实验学校,算不上强势,在龙华属于中等偏上。
商业配套,项目靠近天虹购物中心、以及在建的星河costco,不缺商业。
关于房价,项目毛坯限价6.98万/平,带上装修约7.4万/平,周边二手房华业玫瑰四季馨园指导价7.38万/平,星河传奇花园二期指导价6.9万/平。
实际价格,华业玫瑰四季去年真实成交价9万+/平;2020年,龙光玖悦台开盘均价约9.05万/平(带精装)。
以此比较,项目有将近2万/平的价差,值得期待。
缺点的话,出行略有不便,地铁站都在1公里左右;项目靠近主干道,以及地铁高架,噪音影响比较大;周边有大片城中村,整体面貌较为一般。
中海闻华里实拍
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A806-0394地块
该地块靠近深圳北,位于民治街道民塘路与民丰路交汇处西北侧,去年被保利竞得,毛坯限价7.05万/平,加上装修约7.5万/平。
保利A806-0394地块实拍
目前项目正在施工状态。根据地块招标施工总承包信息一览显示,项目已命名为龙誉花园。
值得注意的是,项目处于深外龙学区范围内(具体以教育局为准),正对面就是去年被广而告之的龙悦居四期,因为带深外龙学位,63平户型最高被炒到750万。
龙悦居四期实拍
不过调整之后,该学区房逐渐走向理性,现在同户型成交价约540万,折合单价8.57万/平,接近8.36万/平的指导价。
以此参考,保利项目仍有1万/平左右的倒挂红利,当然,龙悦居四期本质是保障房,保利项目是商品房,同样的学区资源,品质更好的商品房溢价会更高,实际倒挂力度可能更高。
除了有倒挂,保利项目在其他方面也不差。交通方面,项目距离深圳北站约700米,步行范围之内,但距离白石龙站约1公里,略远。
教育资源,项目所在的学区有玉龙学校、深圳外国语学校(龙华学校),后者属于名校分校。
商业配套,距离最近的是深圳北站的缤果空间,其次是在1公里左右的玖龙荟、星河coco city。
项目缺点,两条地铁高架,分别是4号线和6号线,另外,铁路在侧,噪音的影响加倍了。
结语
3个项目分析下来,各有优缺点。
中海学仕里,倒挂最大,约4-5万/平,名校学区资源,但体量太小,同时受地铁、高铁噪音影响;
中海闻华里,倒挂约2万/平,3个项目中距离地铁是最远的,同时受地铁噪音影响;
保利A806-0394地块,倒挂约1万/平,3条铁路穿行,噪音影响最为严重。
综合比较下来,3个项目共有优点是,地段都不差,倒挂明显;缺点是都在铁轨旁,受到不同程度的噪音影响。
这几个项目算得上龙华最优质的了,目前都在动工中,如果顺利的话,今年下半年有望入市,打算在龙华置业的朋友,可以重点关注下。