二月广州房地产市场报告|大热黄埔与失语增城

观点指数近期,广州发改委发布了《广州市2022年重点建设项目计划》和《广州市2022年重点建设预备项目计划》,根据上述文件,2022年广州有42项旧改工程纳入了重点建设正式项目,6项城市更新工程纳入了重点建设预备项目。

这个消息对于目前按下冷静键的广州旧改来说,可谓是一个积极的信号,加上近期接连发布了一系列政策为旧改规范化打补丁,相信广州旧改恢复推进就在不远之时。

市场方面,年关过后项目加推热情下降,但亦有部分项目选择在元旦节点前后开盘,黄埔、南沙、白云、海珠均有新盘入市。

同时,新批准预售项目数量亦相对较少,1月取证依然由黄埔区领衔,而传统大仓增城期内新批准预售仅一个项目;网签量上黄埔区亦几乎比肩增城区。

新年的广州房地产市场,平静的表面下实则波澜将现。

多宗工业用地待出让,华夏幸福将失荔湾商住地

根据观点指数监测,报告期内广州成交6宗地块,均为非住用地,另外近期共有13宗地块正在挂牌,多数为工业用地,其中4宗地块目前正在报价,截至2月11日,其中3宗地块已有企业报价,均为土地出让起始价,而南沙区NGY-1地块尚未有企业报价。

另外,值得注意的是,华夏幸福发布公告称,由于未如期缴纳第二期土地出让价款,华夏幸福下属子公司被通知解除荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南新隆沙地块的《国有建设用地使用权出让合同》及其变更协议。

据了解,该宗地位于白鹅潭商务区起步区新隆沙片区,宗地面积6.6万平方米,包含6个地块,其中1宗纯居住用地,2宗商住综合用地,3宗商业商务设施混合用地。

华夏幸福于2020年6月以底价竞得该宗地,楼面价18662元/平方米,并已缴纳第一期土地出让价款34.195亿元,但余下款项未能如期缴纳,并可能无法收回已缴纳的合同定金13.678亿元。

目前华夏幸福仍在协商相关事宜,后续进展仍待关注。

项目核查完成,城市更新逐步重启

据媒体消息,黄埔区城市更新项目核查结果已经出炉。

由于推行"快拆快建"模式,黄埔区存在一批未批已拆的城市更新项目,纳入核查范围的项目数量超过其他十区项目之和,核查所用时间较长。

据了解,有34个项目可继续推进,其中部分项目进度靠前,已有项目入市。

另外,有9个项目被叫停,其中大部分为未批已拆项目,只有1个是已批在建项目。

随着广州城市更新项目全面核查的结束,将逐步重启,而企业亦注意到变局即将结束,希望趁机介入。

据中海晟融官微消息,公司决定投资并全面参与广州核心区域城市更新项目,首批储备项目预计建筑面积将达100万平方米。

该公司自2017年起开始设立粤港澳大湾区城市更新不动产股权投资基金,目前已投资深圳、珠海、惠州等城市,而拓展广州市场将会成为其布局大湾区城市更新的关键一步。

网签不温不火,黄埔领衔新批预售

1月广州新房网签不温不火,但相较去年市场低点时的成绩,本月表现属于稳定;而新批准预售情况则在各区之间出现分化,黄埔区和南沙区取证较为积极。

据观点指数监测,1月广州新建商品住宅网签8860套,环比下降30.2%;网签面积95.08万平方米,环比下降29%。

1月新建商品住房批准预售6343套,环比减少64.4%;批准预售面积67.46万平方米,环比减少63.7%,其中,黄埔区新房批售面积占比44%,南沙区占比24.9 %;而增城区近期已变得"悄无声息",本月新房批售仅1个项目,共142套。

中心城区亦有新货出炉,天河区批售了合景臻源,荔湾区批售了滨江上都,越秀区和海珠区暂无上新。

数据来源:观点指数整理

(统计周期为2021年12月26日-2022年1月25日)

截至1月末,广州市新建商品住宅可售套数超过10.2万套,可售面积1094.6万平方米,去化周期11.2个月,环比缩短0.2个月。

分区来看,本月供应较多的黄埔区和南沙区去化周期拉长,另外花都区去化周期亦增加,其余各区去化周期均有不同程度的缩减。

老盘少加推,新盘新试水

据观点指数统计,报告期内样本企业共有5个项目加推,4个项目开盘,共推出约1.8千套住宅单位,其中以黄埔区最为活跃,而远郊区域仅南沙区上新。

新开盘项目分别为位于海珠区的中海观澔府,位于白云区的新世界云耀,位于黄埔区的升龙学府上城和位于南沙区的珠江海御。

中海观澔府临近广纸新城片区,是继中海观澜府之后中海在海珠的又一江景项目,以大户型为主力产品,主打改善型需求,首推189套89至126平方米的单位,去化约6成。

而价格方面,中海观澔府首批入市产品定价在7-8.4万元/平方米之间,而附近的中海观澜府去年4月加推的价格为6.3-8.5万元/平方米。

另外值得注意的是,在2021年广州第二次集中供地中,中海拿下了海珠区的蚝壳洲地块,该地块与中海观澜府仅一街之隔,预计将打造200平方米以上的大平层,定位较现有项目更高端。

新世界云耀是岭南新世界第六期的住宅组团,配套相对全面,主打高端改善型,距白云新城仍有一段距离,片区新房稀缺。此次开盘推出309套122至166平方米的单位,均价约6.75万元/平方米,去化率在6成左右。

升龙学府上城位于黄埔知识城南部,属于汤村旧改项目,是升龙在广州开盘的首个项目,首推476套97至137平方米单位,定价为2.8至3.3万元/平方米,去化约3成。

汤村旧改项目总规划建筑总量达到269.15万平方米,其中复建住宅74.41万平方米,融资住宅97.68万平方米(含公共配套9.68万平方米),规划包含了从托儿所到高中共8所学校,但尚未确定是哪些学校。

另外,升龙目前约有8个正在推进的旧改项目,位于南沙的升龙臻府项目已于较早前开放营销中心。

珠江海御位于南沙湾板块,是南沙珠江湾的五期组团,临近海岸,开盘推出240套110至140平方米三至四房单元,均价约3.2万元/平方米;而去年9月南沙湾出让了一宗地块,位于南沙资讯科技园旁,限售价约3.65万元/平方米。

亚运城再易主,中海成大股东

日前,雅居乐、世茂分别向中海出售广州亚运城项目公司26.66%、26.67%股权,交易完成后,中海将持有广州亚运城项目73.33%股权,而另外26.67%股权则由碧桂园持有。

相关资料显示,广州亚运城项目总建面约585万平方米,其中已开发面积406万平方米,179万平方米在施工中,已售面积为347.3万平方米。

该项目于2009年12月22日由富力、雅居乐和碧桂园联合竞得,后世茂与中信亦宣布入股。

2016年,富力退出该项目,而中海收购了中信地产项目,接受亚运城20%股权。此后,广州亚运城项目由中海、雅居乐、世茂、碧桂园共同持股。

如今,由于行业环境变化,亚运城项目再度易主,中海将成为亚运城项目的最大股东。

值得注意的是,2019年,中海还在亚运城周边拿下一宗地块,开发了"中海左岸澜庭"项目;未来,在中海的运作之下,亚运城与左岸澜庭或许有机会协同发展。

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