【这是雪贝财经的第269篇原创文章】
有人开始误判信号
作者：贝姐
策划：老胡
近些日子，针对地产行业的逆周期调控终于酝酿出一种抱团式的乐观情绪，不论是股市还是存量房交易，二级市场都重新变得活跃。江湖郎中们已经心照不宣地传递一个神秘的时间点：
过了3月份你就会知道答案。
我们不确信3月份会发生什么，倒是可以确信这是A股房企的年报发布季，而几乎毫无意外的：
我们将见证一场大型卸妆现场。
这个行业虽需要好消息，但至今远不能说黑暗的时间已经过去。2021年下半年开始，因为缰绳突然被收紧，一个15万亿的市场几乎乱得人仰马翻。如我们在《一场危机的教训》中所认为的，在短短一两个月就让绿档房企陷入生死困境，最大的原因是预售金监管制度的强力执行，甚至超额划扣，而要解开这个死结也必须从此处开始。
是的，说起来就离谱，构建整个行业商业模式的底层逻辑很大程度要倚仗于预售制度，但数十年来却缺少一个有约束力的全国性的制度设计。县市一级的地方性法规也未明确监管方的责任主体，而是“政府指导、银行监管、多方监督”等语焉不详的原则。
直到恒大事件出现，几乎所有县市级地方政府才开始应激式、一刀切地封锁了房企留存在监管账户中的预售资金提取。
任何一个行业，一个区域都经不住政策一刀切，更何况是资金需求庞大且成本昂贵的房地产开发业务。如我们此前所建议的，在预售资金监管上，需要建立的是一个中央层面的资金监管系统，对房企实现全盘性的调配指引。保障释放出来的资金能最有效的运用到复工及避免违约上去。
如今，一个顶层设计式的商品房预售资金监管意见终于下发。其具体效应是指引地方政府可以精准地释放出部分资金给到房企的项目层面，避免因停工或延迟交付，导致销售市场的进一步恶性循环。
从利好对象来看 ，这一调整对部分尚未暴雷但现金流极其紧张的民营房企改善最大。如果要确定受益名单，几乎是让所有的民营房企得以续一口气。
其实，从至少11月底开始，在这一中央层面的意见出台之前，部分市场下滑幅度较大的省份就已经在资金监管执行上有所放松，只是没有出台文件，而是以口头形式针对部分房企放松。
但是，预售资金监管政策的此次调整只能说是松动，但并未逆转，对于开发商整体流动性状况只能带来边际支持。
我们认为：其最大的效应是确保更多未完工项目能够完成，而不足以让那些公开违约的开发商恢复信用。监管层的首要任务依然是保交付。他们并不在意：
这些在建项目的所有者是谁，更无所谓原来的所有者能否活下来。
资金链条绷紧的民营房企并不会从这一次预售资金监管调整中获得额外资金，只是避免了像过去大半年一样，需要从他处挪腾额外资金来用于项目交付，让原本财务稳健的房企被误杀。
总之，一刀切的状况被修正，只是把ICU的门被撬开了一点，让需要抢救的进去，也让被误伤的可以出来。
但是，监管层有必要明确地向违约房企传递清晰的信号，这很关键。因为，从2008年、2014年的经验来看，一种新的矛盾将会出现，一些已经“躺平”的房企可能会误解信号，认为起死回生、甚至重获荣光的机会又出现了：
他们对原本计划处置的资产转向待价而沽。
2021年下半年，一家国资房企的人士向同行们炫耀自家公司以低于五折的低廉价格从一家急于获得资金的民营房企手中受让了一个优质项目。当时，即使像世茂一样的偏稳健型房企，当他们把一揽子优质项目摆在市场面前时，挑选者寥寥。
但是，到了2022年1月份，一家不良资产处置机构开始主动接洽民营开发商，在几个月前，他们尚拒绝伸出援手。这家机构的一位负责人声称其已经把目光从国企混改和收并购项目，转向了流动性风险比较高的房企和地产不良领域，希望地产或金融同业有潜在的风险项目或计划出售的项目，在寻找合作方时：
“请把我们作为备选方。”
不久前，恒大失去了一个前期已投入巨额资金的旅游地产项目，而接盘方则是全球最大的不良资产投资者橡树资本。当恒大无法偿还项目融资时，橡树资本作为融资担保方强势介入，非但没有因为恒大违约而亏损，反而从中大赚一笔。
很快，借着公开一份内部发言，许家印很快向外界声称“决不允许贱卖资产”。
许家印的这一说法虽受到嘲笑，但实际上代表了违约房企的普遍心理，那就是：
在违约与侵蚀利润才能回笼资金之间，这些房企会毫不犹豫的选择前者。更自白地说，他们宁愿任由债务多次违约，也不会亏本销售或出售资产。
销售在千亿规模的佳兆业是中国房地产行业仅次于恒大的国际债券市场的借款人，其在2015年就已是首家发生海外违约的中国开发商。在这一轮危机中，市场原本寄托于其会汲取教训，但这一次，其再一次出现了违约。这家房企在最后关头原本可以避免违约，但其实控人郭英成家族拒绝了债权人继续提供资金但须降低资产价格的要求，最终导致债务延期失败。
在今日（2月11日），排名在前20名，但销售规模较佳兆业更多的房企正荣地产股价出现闪崩，市值较前一日一度跌去逾80%，连带正荣服务也跌逾80%。一种未经企业证实的说法是，其实控人对于偿还美债一改之前力保不违约的立场，转而计划进行重组。当消息流出后，市场认为这是违约躺平的信号，进而导致股债均出现闪崩。
类似的名单还能列出更多，比如奥园与花样年等，这些房企越来越依赖于债务展期重组谈判以解决问题，而对正常可持续经营失去信心。这种抱团式的违约，带来了一个极坏的范式，让原本就脆弱的信用崩塌扩大化，最终造成崩塌。
在暖风吹来的时候，这些已发生违约的房企可能会忘记一个根本性问题：让销售回稳才是企业恢复良性运转的根本。
所以，我们想列出一组最新的市场数据：在2022年1月份，百强房企全口径销售金额5849亿元，相较2021年同比大幅下滑41%，这是自 2021年7月以来，全国销售已连续7个月负增长。
销售数据仍在保持大幅下行趋势，是的，只要不在房贷利率、限购限贷 、首付比例等方面做出调整，远不能做出市场见底的预期。