作者：楼市团长
对于数以亿计的中国人来说，年年回去的故乡，有忘不了的乡愁，忘不了的童年记忆。
但是故乡县城只是我们的过去，城市才是我们的未来，这是中国社会城乡差距拉大的缩影，也是成长的烦恼与代价。最近很多朋友问我是否要在县城买房，以后还能升值吗？县城的楼市最终结局会怎样？为了解答这些问题，我专门写了一篇深度文章，请您耐心阅读，并发给三四县城的亲戚朋友，一定受益匪浅，感谢。
县城的经济
首先，我们要先认识一下中国的经济地理：中国是一个西高东低，西部背靠内陆，东临海洋的国家，其中有黄河、长江、珠江等流域贯穿其中，中国沿海省份的经济总体上要优于西部内陆省份，而西部内陆省份之中，省会城市的经济又优于下面县市，逐级递降。
近年来县城的发展问题变得越来越突出：在县城，体制外的人想创业挣钱的话，除了餐饮和零售业，剩下大多是「和政府搞好关系，挣政府的钱」。
县城最大的问题是没有大型产业提供高薪岗位，加上大部分县城人口也就是十来万人，市场非常狭窄，除了衣食住行等，基本没什么生意可做。
在一二线城市，给宠物洗澡和治病的店铺都可以开成连锁，因为城市养狗养猫的人多达十几万人，而这在县城几乎是不可想象的。
曾经有一个人调侃：就算是捡破烂也要去一二线城市，在深圳上海，捡一天你都捡不完，努力一点，还能发展成一个垃圾分拣站，形成团队分工，一年挣个100万没问题。但是在县城，只有三五条街，一个早上就捡完了，天花板太低，捞不到钱。
我们都知道，交易产生财富，如果一个县城没有突出的外销产业或外部资金进来，那么这座县城总的本外币存款基本是恒定的，也就是他们总财富并没有增加，只是内部相互转移了。
例如，小王去李三家买个冬瓜，李三去赵四家理个发，金钱只是在他们之间转移而已，本质上这座县城的总财富并没有增加。
什么时候这座县城的财富才会不断增加，大家整体变得越来越富呢？
当这座县城发现某种矿产资源或农业大宗产品大量外销得以挣钱回来又或者旅游业兴旺发达，源源不断有人拿钱来这座县城消费，又或者外出打工的人把资金寄回县城的时候，这座县城的总财富才是增加的。
县城这个现象听起来是不是有点像国家的“外汇”呢，一个国家的财富不是靠印钱就能增加的，必须跟其他国家做贸易，通过交易把外汇挣回来，那才是财富。如果印出来的钱是财富，那发展经济就太简单了。
除了以上所提到的，县城还有一种情况可以挣到“外来资金”，并且可以挣到盆满钵满，那就是上文所讲的“靠近政府，挣政府的钱”。
中国的省市之间一直存在“财政转移支付”制度，东部省份的利税收归国库之后，为了支持社会主义建设，实现地区平衡发展，高层会把这些收来的利税拨到内部县城，发展公共事业和基础设施。
笔者曾经采访过一位在内陆县城的建筑包工头，他凭借着揽下的多个医院、路桥的工程，带着手下300多人的工程队快速发家致富，就连开挖掘机的师傅一年都能挣到70多万。
对于县城来说，一年得到上级拨款几十个亿，然后大搞工程，所以谁靠近政府，谁就先挣到钱，然后这些钱才逐步分配到其他人身上。
例如上文的包工头，他首先挣了钱，于是去买豪车，这时豪车老板就挣了一笔，接着豪车老板拿着这些钱去酒楼请客吃饭，酒楼老板就挣了一笔，最后他又去进行下一笔消费......
这个过程中，除了老板，汽车销售业务员、餐饮酒楼经理及服务人员，肉菜市场的贩子都分到一些提成或利润，财富就这样一级级分配下去，但到末端的时候，这些钱已经很小了。
县城经济最大的特色是“财政经济”，即本地主要的经济活动是围绕政府支出展开的，在这种情况之下，过去二十年以来大量涌现的县城新贵，大部分都是因为抢到了政府的基建蛋糕才得以发家致富。
这时候我们发现内地县城的经济特色：政府是经济活动的主体。
在这种大环境下，谁有政府关系，又或者是主要官员的亲戚，谁就能够参与分蛋糕，“挣政府的钱”。
所以我们不难理解为什么内地对于“公务员”(其实也就是过去的“铁饭碗”)有着变态一般的热衷，因为体制外确实没什么机会和空间。
前几年，东北公务员招收环卫岗位，体制内铁饭碗，就是平时在办公室，偶尔去街边督查一下环卫工人扫地情况那种，就这么个没有什么前途的工作，竟然吸引了数千个本科生、硕士生报考。寒窗十年，竟然是去干这个，实在令人咂舌。
县城的人口与劳动力
中国的县城大多人口十来万，混不进体制的，十有八九都去沿海打工了。
这么说吧，在一二线城市帮人家搬家送货又或者是修手机，月薪都过万了，比县城的公务员还高。年轻人与其窝在县城受累不出头，还不如去大城市闯世界。
中国人口分布图，红色柱状越高，人口约密集
现在还留在县城的中青年男性，大多数有自己的赚钱门道，例如运输，小买卖，手艺人。
而中青年女性，原因无非是照顾老人孩子。这就决定了他们不可能早八晚五上班，只能是打散工。三天打鱼，两天晒网，老人病了，孩子放假了，就不来上班了。闲得没事了，就来赚个三餐盒饭。
还有一种人是愿意留在县城的，那就是父辈有生意产业给他们接盘继续做，少东家的日子其实挺舒服的。
每年的高考都会把县城最好的人口和资金吸走，几十年如一日，从不停歇。对于一二城市而言，每吸引一名县城的高材生，就像拿到一个吸管一样，把这个高材生家庭背后的资金都吸过来。因为县城来的高材生大学毕业之后，父母多数会凑够资金给他们在一二线买房。如此一来，县城人力与资金双流失，只剩下走不动的和有既得利益的人。
什么时候县城的人口不再流向到一二线城市呢？当在甘肃也能拿到上海一样的工资的时候，甘肃的人就不来上海了，否则人口都会继续流动，水往低处流，人往高处走，这是不可逆的天道。而且，从历史规律来看，东西部的差异只会拉大，不会缩小，马太效应一直存在。
美国、澳大利亚、加拿大国土广阔，但是大量人口都窝在几个少数的发达城市，其余国土都是人烟稀少的，为什么？没办法，只有发达城市才能捞大钱啊！
美国人口密度图，颜色越深，密度越大
如果内地县城的沉沦是必然的，那么沿海会不会受其拖累呢？我认为不一定，相反，沿海作为最后的税收奶牛，会得到最多的发展机会和政策资源，因为这些地方垮了就什么都没了。
为了发展经济而放开政策束缚，大搞开放金融和通信科技，甚至放松城市户口，一切皆有可能，总之必须让沿海挣钱，才能养活中国，否则连腾挪的空间都没有。
所以这几年大家看到了沿海省份一连串的经济改革和政策红利落地，不断推进产业发展。其中最为突出的是广东的GDP，竟然超越了全球90%的主权国家，占到我国全年GDP的10%左右，可谓广东不保，则经济不稳。
当然长三角一体化地区的江苏、浙江也是举足轻重的，毕竟经济增长的引擎就在这几个地方，一旦熄火，全国都不好过。
县城的楼市
县城的楼市只有过去，没有未来。就像一朵灿烂的鲜花，你看到它好像还不错，但它很快就会凋谢。
那么过去的县城，到底谁在买房呢？
1，拆迁户，货币安置，必须把钱花掉。
2，本县农村小年轻，结婚需要。
3，县城居民，教师、医生、公务员等体制内家庭，改善需求。
但是，这些都是自己人互相倒腾，没有外来的新增购买力啊！玩完这一波，就Game over了。
现在这些城市，由于经济结构单一，居民收入不高，毫无特色，楼市已经陷入僵局，只有新房火热，二手房越来越卖不动了。（学区房除外）
警惕十八线小县城楼市的日本化
一，租不起价
县城本地人，基本都不缺房子，再差也有个楼梯房、自建房，用不着租房，所以房子是租不起价的。
二，卖不出去
县城的特点是，人少地多，有关部门进行了大规模的新城开发，各种优质配套，例如医院学校机关成规模迁往新区，本地年轻人结婚都去新区了。老城区拆不动，索性不拆了，修修补补又一年。旧城的老小区，日渐破败，最终空屋废置。
曾经有人说：以后老龄化了，夫妻双方父母都有房子继承，那房子不就过剩了吗？是的，不过这些人可以继承的不是北京上海的房子，而是老家县城的房子。
也有人忧心忡忡地说：一二城市高房价挤走了年轻人，这个社会太不正常了。
其实，低房价的地方才留不住年轻人，农村县城房价不高啊，怎么没有留住年轻人呢？一个城市房价高，说明人们对这座城市的未来有很大的期望。不是高房价挤走年轻人，而是年轻人扎堆导致了高房价，千万别因果颠倒了。
回到正题，生活在县城的白领心里也知道，如果下一代不能进入体制内，只能离开，因为当地的普通工资还不够过日子，现在的乡村，基本没有多少青壮年了，县城接盘侠越来越少。
那是不是县城的房子就完全不值得买呢？也不是。县城的房子有两类可以勉强考虑：核心板块电梯花园改善楼盘、学位房。
由于过去县城大量的房子都是楼梯房、自建房，没有电梯，很多人老了上下就不方便；没有花园，小孩没地方找同伴玩乐，所以基于改善需求，这几年核心板块电梯花园还是勉强值得一看的。
县城的楼梯房、老破旧千万别碰，因为大家正在疯狂卖出，去置换电梯花园，你一旦接了，注定慢涨。
另一个是学位房，中国的家长都一样，恨不得全部钱都砸在子女身上，县城优质学校不多，选择有限，学位房流通性还是可以的。
除此之外，县城的其他的房子一律不要买，别想着过年回老家买房有面子，将来你会后悔莫及。
在老家县城买房，只会越买越穷，因为那属于纯消费，以后根本无法升值，有些地方甚至连保值都做不到，这是财富粉碎机。老家县城在经历过上一轮的大涨，以及棚改货币化之后，没有产业，没有人口流入，没有具有核心竞争力的资源，房价凭什么再涨？而一旦资金套牢，以后想在沿海城市买房，难上加难。
人真正需要的，是这样一个志向：就是努力掌握自己的命运，而不是满足于完成别人分配的角色。所以我给几个建议县城的年轻人：
1、如果你没有政治背景或家族资源，尽早离开县城，去沿海城市打拼，那里有星辰大海。你所处的环境，决定了你的眼界和命运，县城没有未来。
2、如果暂时不能离开县城，也要研究互联网，利用媒体链接更多的人，你才有可能赚到大钱。现在在农村搞抖音直播的网红，本质是赚城市人的钱，所以他们过得还不错。互联网是一个放大器，一定要学会如何利用它。
3、掌握一技之长，不要想着暴富，这个社会充满着不确定性，平安是福，努力工作，再差也不会怎样，千万不要参与高风险的投资。
4、如果有钱，尝试一下住投分离，人在县城，但资产可以放在沿海城市，持有几年，将来房子赚的钱也许比你的工资还多。千万不要买县城的房子，你手里的那笔钱是自己翻身的筹码，一定要在正确的地方下注。
5、照顾好父母、老婆孩子。一场大病会花掉几十万，一次被骗会损失十年的血汗钱，所以家人少生病，不作死，等于家里就少了一半压力，你的原始资本积累会更快。
6、多向大城市的朋友，亲戚请教，他们经历丰富，说不定可以给你一些有价值的建议。同时多关注一些敢说真话的公众号，也许一两句话会改变你的一生。
7、可能你以为的运气，是别人努力付出的结果，这个时代没有不劳而获，所以与其羡慕，不如现在就行动，去努力，去创造，去收获！
最后，我想说中国人口流动的背后是财富的巨大转移，人的一生一定要顺应潮流，才能捕捉到改变命运的机会，希望每一位年轻人都有一个灿烂的前程。祝君幸福美满！