文丨楼叔
楼市过冬，“开源节流”成了房地产企业活下去的重要努力方向。
日前，第一财经报道，前20强房企新城控股旗下住宅开发事业部和商业开发事业部突然宣布进行大区合并，同时事业部总部开启缩编、转岗和分流。
“非常意外，调整第一天，搞得人心惶惶。”一名新城控股员工表示，当日，总部不少员工已被人力资源谈话，有人被劝退，有人则被告知转岗，如不接受转岗则另等通知。
据报道，此次新城控股大区合并，住开事业部原十四个大区与商开原四大区域，将被全面整合为十个大区。相当于管理战线进一步精简收缩。
而在组织架构大“动刀”的同时，新城控股不仅拿地放缓，销售数据和排名，也出现了明显的下滑趋势。
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据官网，截至2021年11月25日，新城控股集团已进入中国140个大中城市，包括上海、北京、天津、重庆、杭州、南京、苏州、济南、西安、成都、长春、常州等，开发中或已完成项目超700个。
随着行业生变，房地产企业纷纷收缩战线，整合资源应对严冬，新城控股也不例外。
今年年初，新城控股就曾进行过一轮组织架构调整，将住开事业部下属19个区域整合为14个大区。而此次进一步压缩，住开和商开一共精简为10个大区，还出现了裁员。
对于此次的大调整，新城控股方面回应称，“为了适应环境变化，聚焦长期主义”。其实翻译过来可以用四个字概括——压缩成本。
事实上，新城控股虽然此前以黑马著称，甚至一路杀入房企十强阵营，但近期的销售增长，出现了显著的疲态。业绩下滑，管理战线随之进行及时的收缩调整实属正常。
以11月数据为例。根据新城控股经营简报，当月实现合同销售金额约200.56亿元，比上年同期下降30.99%；销售面积约213.33万平方米，比上年同期下降15.35%。
而今年前11月，合同销售金额约2129.67亿元，比上年同期下降3.16%；累计销售面积约2096.32万平方米，比上年同期增长3.32%。
考虑到去年疫情影响销售的因素，这样的数据，是有些不及格的。而受此影响，新城控股的销售排名，也出现了明显的下滑。
去年全年，克而瑞销售榜上，新城控股的全口径销售额排名第12位，今年前11月则跌落到第16位，被绿城、旭辉、金茂等企业赶超。
2016年新城控股实现销售额650亿，2017年便翻番到1264.72亿元。对比当年的跨越式发展势头，如今的新城控股明显已不复当年之勇。
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半年报显示，上半年，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比为1.44。
值得一提的是，在三道红线融资收紧之后，各大房企都在降杠杆，但新城控股的债务指标反而还在提升。
作为对比，2020年底，新城控股剔除预收款项的资产负债率为74.12%，净负债率为43.65%，可见上半年的资产负债率、净负债率都在上扬，和行业趋势背离。
来源：同花顺ifind
另外，上半年新城控股的拿地欲望依然较为强烈。数据显示，上半年新增土地总建面1832万平方米，接近2019年全年的新增土储。
比如今年6月，新城控股分别在浙江台州、陕西咸阳、河南郑州、重庆等地拿下多宗地块。
上半年新城控股的营收表现，同样相当不错。营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.4%。
但随着调控政策的继续收紧，楼市下行压力加剧，新城控股的扩张节奏，在下半年似乎出现了急转弯。
根据经营简报公布的数据，9月新城控股仅新增一个项目，10月没有入账，11月也只在山东日照拿下了一宗商业用地。
来源：同花顺ifind
今年的半年业绩会上，董事长王晓松表示，1-6月公司实现合约销售金额1177亿元，下半年可售货值2900亿元，“公司有信心完成全年销售目标”。
但这样信心满满的表态，恐怕要打脸了。2600亿元的年度销售目标，前11月的完成度只有80%出头。而近几个月拿地放缓，意味着未来的可售货值会大大减少。
当然，新城控股本身就是踩线房企，相较于完成销售目标、继续提升规模，更急迫的事情，恐怕还是保证债务过关、转向稳健经营了。
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在销售下滑之外，新城控股重仓低能级城市的投资结构，也是一个重要的挑战。
前几个月，在山东滨州、江苏徐州等地，新城控股旗下的吾悦广场项目推出“工抵房”或“员工福利房”，因为降价幅度较大而引发了市场监管部门介入，还出现了老业主维权的情况:
国庆期间，新城控股旗下吾悦华府项目因以“工抵房”名义宣传销售商品房的行为被徐州市贾汪区市场监管局定性为“虚假宣传”，并责令其停止相关房源销售。
冒着政策和舆论风险，将低于备案价的“工抵房”推向市场，不管是不是营销，都可以反映出房企销售回款的压力。
而事实上，“工抵房”所涉及的吾悦广场项目，大多都位于三四线城市。这些城市本身的购买力有限，楼市下行时也是率先转冷的区域，去化压力可想而知。
根据克而瑞统计的数据，山东滨州吾悦广场自去年以来共供应896套房源，截至2021年10月20日已成交275套，去化率约为31%。
那么，新城控股在三四线城市到底有多少业务呢？截至2021年年中，新城控股1.5亿平方米的土储中，一、二线城市约占37.75%，三线及以下城市占比约62.25%。
新城控股三四线城市的布局中，很多是吾悦广场这类商业综合体项目，去年全年开业数量就达到33座。但商业综合体投资大，回报周期长，对资金的需求会相当大。
所以不难理解，下半年的新城控股，几乎是全面收缩，在暂缓拿地之余，组织结构也迎来再次大调整，其间还穿插着冒险打折促销的尝试。
销售下滑，“开源”的压力陡增。那么，收缩战线、整合大区等“节流”的措施，又能否帮助新城控股顺利穿越周期？