恒大集团风险是个案 “合理发放房地产并购贷款”加速行业整合

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文 | 杜雨萌

上周五,“一行两会”回应恒大集团风险处置及影响,并就房地产行业整体融资环境进行表态。

“金融监管机构对恒大集团风险事件齐发声,一则是表明该事件对金融市场的外溢影响有限和可控。二则是表示恒大集团外债的处理与化解应本着市场化与法律化、程序化的原则。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时称,恒大集团此次问题确实是属于市场经济中的“个案”,短期在情绪面上或对房地产市场的正常融资有一定的扰动,但中长期影响有限。

政策面支持房企合理融资

从监管层的最新表态来看,房地产合理发债融资仍将继续得到支持。

如银保监会表示,在落实房地产金融审慎管理的前提下,将指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段,要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度,促进房地产行业和市场平稳健康发展。

而半个月前,银保监会披露的一组数据就已初见端倪。数据显示,截至10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。结合《证券日报》记者近半个月的摸底调查看,自9月份以来,在政策“暖风”下,近期银行对于个人按揭贷款的批贷及放贷速度确实有所加快。比如,有银行在贷款人资料准备齐全下,最快一天可完成批贷;有银行在购房者过户后,1个月即可放贷。

此外,证监会方面也表示,下一步,证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥,支持房地产企业合理正常融资,促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

“整体上看,金融监管部门对于恒大的风险事件,均归因于其自身经营不善、盲目扩张所致,并将其定性为市场经济中的‘个案现象’。”国信证券高级研究员张立超在接受《证券日报》记者采访时表示,预计后续由其引发的信用与流动性风险有限且可控,对之后的房企及整个房地产市场的正常融资亦不会产生明显的负面影响。

央行亦秉持类似观点。12月3日晚间,央行在回应恒大问题时强调,短期个别房企出现风险,不会影响中长期市场的正常融资功能。近期,境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态,一些中资房企开始回购境外债券,部分投资人也开始买入中资房企美元债券。

如来自贝壳研究院的统计数据显示,尽管前11个月房企境内外债券融资累计约8466亿元,较2020年同期下降19%,但从单月数据看,11月份房企境内外债券融资共发行48笔,较上月增加17笔,发行规模折合人民币约473亿元,环比增加55.6%。其中,境内共发行46笔,发行规模约457亿元,环比增加125.1%。

贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示,近期,针对房地产的金融政策在执行方面已略有放松,尤其是针对居民端的涉房贷款问题正在进一步解决,而其解决又有利于企业加速资金回笼。叠加资本市场对于房企合理正常融资的支持,预计行业预期将得以进一步改善。

行业整合将加速

值得一提的是,此次银保监会在回应恒大问题时,还特别提到要“合理发放房地产开发贷款、并购贷款”。

柏文喜认为,“合理发放房地产并购贷款”,实际上是立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险。在房企仍普遍“高杠杆、高周转”的经营模式下,叠加当前的“三道红线”和“贷款集中度管理”等政策来看,预计在楼市长效机制作用下,房地产行业内部的整合在部分高负债房企流动性不断恶化与并购贷款的推动下,会呈加剧之势,而陷入流动性危机且资产质量较好的房企最有可能被重组。从类型上看,相较于规模有待进一步提升的房企来说,上市公司携资本工具的支持和持续融资的便利性,比较适合担纲后续房地产行业的整合领头羊。

《证券日报》记者据同花顺iFinD数据梳理发现,按首次通告日且剔除并购失败事件后,今年以来截至12月5日,A股市场在房地产领域共发生75起并购事件。其中,55起正在进行中,20起已完成。

张立超预计,后续房地产行业“大鱼吃小鱼”的趋势将进一步深化,由此进一步加速行业出清。相对应地,具有良好运营管理和控负债能力、内生增长稳健、现金流充裕、土地储备分布城市能级高的房地产企业特别是房企上市公司,有望成为房地产行业内部整合的主力军。

在中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室副主任李超看来,可以适当引导房企挖掘新的融资渠道,以倒逼房企加快融资结构转型。即通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散,用以解决当前过于依赖信贷资金的问题。为此,有必要进一步鼓励扩大房地产企业直接融资比重,加快推进房地产企业资产证券化。此外,还可以积极拓展房地产信托、债券、基金和房地产信托投资基金(REITs)等多样化融资模式,加大产业链融资力度,逐步增强房地产企业的资产流动性,有效防范化解房地产企业债务风险。

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