杭州版共有产权房能买吗?

12月1日上午,杭州发布《杭州市共有产权保障住房管理办法》,正式宣告杭州的保障住房“新物种”——共有产权房来了!

共有产权房,是政府与购房家庭按份共有产权的保障性住房。在杭州之前,不少城市也推出过共有产权房,他们的境遇却各不相同,有些被争抢、有些被空置。杭州推出的共有产权房,能够做到“真香”吗?在杭州楼市持续降温进入“深秋”的当下,共有产权房的推出又会搅动起多大的市场波动?

杭州版共有产权房详解

关于共有产权房,你一定有一大堆疑问。涌金君去采访了杭州市住保房管局的相关负责人,对大家关心的十个问题,进行权威解答。来看“钱塘观楼”短视频——

什么是杭州版共有产权房?

它的全称叫“共有产权保障住房”,所以它是保障房的一种。户型以中小套型为主,即90方以下。未来的共有产权房,将单独作为一个小区,而不是像一些公租房那样作为商品房的配建。

购买共有产权房,就享有与商品住房同等的公共服务权益。这其中,最重要的必然是学区。

哪些人可以买?

除了杭州户籍家庭,非户籍家庭也可以购买,而且没有最低收入限制,属于“全覆盖”。

当然,购买还是要符合一些条件的。简单说,是居住要有一定年限、市区内要无房、单身需30岁以上。

其中,“一定年限”的具体年限,以每一个项目的公告为准,这也能让项目认购更加灵活;“市区无房”的市区范围,指除桐庐、建德、淳安以外的大杭州十区。

价格怎么样?如何共有产权?

共有产权房的销售基准价,按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。

共有产权的比例,有两种情况:

如果是划拨土地上的共有产权保障住房,购房家庭可在50%-80%范围内选择产权份额比例,再按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。也就是说,价格最多可以便宜一半,还支持公积金和商业贷款,这对自住购房者来说,是“真香”了。

如果是出让土地上的共有产权保障住房,购房家庭产权份额,是在土地出让时就已确定的。比如说,如果出让土地时定下60%的共有比例,购房家庭就只能持有60%。

能不能增购?

可增购,是杭州共有产权房的一项大胆之举。

具体来说,购房家庭取得不动产权证满5年,可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请。增购后,住房性质转为商品住房。

增购价格按照市场评估,每年会公布一次。

能不能上市买卖?

这更是杭州版共有产权房在政策上,向前迈出的一大步。

买卖有两种途径。一种是由代持机构进行回购。取得不动产权证未满5年的,回购价为原销售价款加上按同期基准利率计算的利息,如市场价格低于这个价格的,就以市场价格回购;满5年的,回购价款参照增购价格。

另一种是上市交易。在拿到不动产权证满10年后,共有产权份额可以上市交易。但是代持机构具有优先购买权,如果代持机构不买,就可以视作二手商品房,向其他人转让。

能不能出租?

《管理办公》没有做出具体规定,所以原则上可以出租,具体项目由代持机构与购房者签订使用管理条例,通过民事的形式来约定。

可以看出,杭州版共有产权房的政策制定,"房住不炒"的宗旨贯穿其中,主要是满足保障人群对拥有自有产权住房的诉求,在高房价背景下,为人们提供了房价与收入相匹配的住房。

四大创新打破“鸡肋”感

2021年北京经开区首个共有产权房开始选房

放眼全国,共有产权房并不是一个新事物。

早在2007年,江苏淮安就成为全国首个推出共有产权房试点的城市。但可惜的是,淮安的共有产权房一推出就遇冷。

上海自2010年起启动共有产权保障住房申请供应试点工作,面对的主要是住房和经济“双困”标准。起初也仅限于本市户籍家庭申购,直到2018年9月底才将部分非沪籍住房困难家庭也纳入共有产权房保障范围。因为上海的共有产权房地段较好,申请人数就比较多,可售房源套数和报名人数比大于1:1.3。

北京从2017年推出共有产权房。不过,北京的共有产权房存在地区“冰火两重天”的困境,中心城区优质区域的被“争抢”,远郊则被大量弃选。在增购方面,北京的共有产权房取得不动产证满5年的,购房家庭可以按市场价转让所购房屋产权份额。但跟杭州相比,北京的共有产权房不能变成商品房,属于“封闭管理、循环使用”,但可以出租,租金收益也有规定。

广州在2020年初启动共有产权房。去年12月底,广州首次推出1366套共有产权房,并在今年1月接受申购,共有6187户家庭提交申购。该批次共有产权房的承购人产权份额比例为55%,房均价为 12000元/㎡。在增购方面,广州的购房者不能购入政府的那部分产权,在取得共有产权住房不动产权证书满5年的,允许转让其所持有的全部产权份额,政府优先购买,卖给个人也只能卖给有共有产权房购买资格的群体。而且,广州的共有产权房不得擅自出租或者出借给他人。

广州南沙区首批共有产权人才房

此外,南京、珠海、福州、烟台等城市,也推出了共有产权房。但总体而言,各地的共有产权房房源供应量都偏少,而且很多不能增购、不能转为商品房、不能自由买卖。对很多购房家庭来说,虽然房价便宜了很多,但总体缺乏灵活度和流动性,有鸡肋之感,购房积极性并不太高。

与这些城市相比,杭州的共有产权房有4大创新——

第一, 保障范围全覆盖。只要符合条件,市区户籍和非户籍家庭都可能购买。

第二, 杭州的共有产权房筹集方式更多,最大限度地保障了房源供应。《管理办法》明确,共有产权保障住房采取划拨土地集中新建、出让土地集中新建以及既有房源转化三种筹集方式。

第三,可以增购和上市,可以成为商品房。这一点,打破了保障房和商品房之间原来泾渭分明的界限,从根本上消除了二者的对立。

第四,共有产权的份额,购房者可以自主选择。

这些创新,说明杭州的共有产权房政策吸取了这些城市的经验和教训,更加灵活大胆。这或许能破解共有产权房"鸡肋感"的困境,只有购房家庭积极性高、房源供应充足稳定,共有产权房才能良性运转起来,更利于实现其宗旨——形成分层次的住房保障体系。

能把房价打下来吗?

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杭州楼市,正经历市场下行期。尤其是对市场最敏感的二手房,11月3000+的成交套数,与去年动辄上万套的月成交相比,简直是躺平了。低迷成交量的背后,市场买卖双方已经从量进入价格的博弈。

在这种情况下,共有产权房的入场,会给商品房市场带来大的冲击吗?能把房价打下来吗?

答案是依然否定的。

我们先看杭州共有产权房的地段。

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在政策解读会上,相关负责人表示,试点项目选址在“郊区新城”,将结合杭州“一核九星”布局,优先安排在交通便利、公共服务配套和市政基础设施等配套较为齐全的区域,以促进职住平衡、产城融合。也就是说,杭州的共有产权房,目前还不会出现在城市核心区域。

所以,共有产权房仅会对“郊区新城”的刚需住房销售,产生一定影响。

再看建设的数量:在“十四五”期间开工建设3万套。平均一下,年开工量将不足万套,不到杭州一个月的新房成交量。“微不足道”的总量,预示着其对商品房市场,不会造成太大的冲击。

此外,共有产权房的户型以90方以下的中小户型为主,而杭州新房市场目前的主流户型已经是100+平方米了。

从项目位置、建设数量、户型设计看,杭州版共有产权保障住房与普通商品房,目前依然是两辆行驶在平行轨道上的列车。

最后,回到标题的问题:杭州版的共有产权房能买吗?

答案已经呼之欲出了:对于原本就想在“郊区新城”购房的刚需购房家庭来说,还有什么会比当下能便宜一半、未来又能转为商品房的共有产权房,更香的呢?

本文标题: 杭州版共有产权房能买吗?
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