原创 刘晓博
正当深圳和杭州相继宣布提高落户门槛，控制户籍人口增量的时候，广州南沙传来一个大消息：落户门槛降低了！
近日，广州南沙区“2021年度使用总量控制类指标引进人才入户的申报通知（第二批）”。
“通知”宣布了一条新政——在申报单位工作，不符合计划指导类入户条件，且同时具备以下条件，就可以落户南沙。
1、具有大专及以上学历或持有专业技术资格证书（职称证书）或国家职业资格证书；
2、离法定退休年龄3年以上；
3、在南沙区引进单位就业且连续参加社会保险满6个月以上。
还规定：企业法定代表人或出资比例超过10%（含10%）的持股股东可适当放宽学历要求。
也就是说：即便你已经56岁（男性），但如果有大专学历，在南沙缴纳半年社保，而符合条件的单位工作，就可以落户。
至于符合条件的单位，“通知”列举了16类，比如重点税源企业、经认定的总部型企业、招商类重点企业、重点建设项目单位、科研院所、新型研发机构、“四上”高新技术企业，2020年度在南沙区内纳税50万元（含）以上的培育库小微工业企业等。
甚至还包括“南沙注册的有房地产开发经营活动的房地产开发独立法人企业”。
总之，涉及的面还是比较宽泛的。
众所周知，前几天杭州刚刚收紧了落户政策。根据杭州市公安局发布的“关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告”，其中最大的变化是：10月15日之后，专科学历就不能走“人才引进”途径落户了，只能走积分入户。
也就是说，杭州和广州南沙在落户问题上，做了相反的规定。
今年以来，提高落户门槛的还有深圳。事实上，深圳这次“户籍新政”的力度非常大：
1、将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科。要求本科学历必须在35岁以下（杭州为45岁以下），硕士学历40岁以下（杭州为50岁以下），博士学历45岁以下（杭州为55岁以下）。
2、夫妻投靠要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年。
3、老人随迁，要求子女入深户时间由8年调整为15年，并增加子女在深圳缴纳社保连续满15年的要求。
4、积分入户的门槛也大幅提高，要求申请人必须满足在深圳工作（社保）、居住（居住证）满10年才能申请。
新政后，获得深圳户籍的难度大幅增加。
目前在中国内地，外地人落户难度第一的是北京，其次是上海，第三是天津。接下来，就应该是深圳了。
四大一线城市里，目前落户最容易是广州。杭州在落户政策收紧之后，开始跟广州比拼“落户难度第五城”了。
我之前在文章里分析过，深圳和杭州之所以要大幅提高落户门槛，跟楼市调控有密切关系。
深圳、杭州都是“打新”红利比较充沛的城市。所谓“打新”，就是购买住宅新房。由于限价，这两个城市多数新建住宅的售价，明显低于周边同档次的二手房。如果打中一套新房，往往可以获得丰厚的“账面盈利”。
深圳出现过打中一套新房，账面盈利1500万的盘；而杭州甚至出现过打中一套新房，账面盈利超过2500万元的盘（其中的最大户型）。
但注意，这里说的是“账面盈利”，几年之后变现的时候到底赚多少，还很难说。
所以在深圳和杭州都出现了为了打新，集中申请入户的现象。
深圳近年来每年新增户籍人口一般在40万左右，但2020年暴增到了92万人；杭州每年新增户籍人口20万左右，2020年没有公布数据，估计会大幅超过20万。
提高落户门槛，一方面可以调控楼市，另一方面可以避免出现“大城市病”。
当然，深圳、杭州户籍人口增长迅猛，不仅仅因为楼市火爆，还因为这两个城市经济活跃，环境好，宜居宜业。
所以，我们可以通过落户门槛的高低，来观察一个城市的竞争力。
京沪落户门槛最高，这是为什么？
是因为资源太好，发展机会太多。当然，最近2年，京沪落户门槛有所降低。但这个降低，是在之前非常高的基础上的微调，相比之下，这两个城市落户难度仍然非常大，甚至超过了香港。
天津落户门槛为什么能长期维持在全国第三，而迟迟没有降低？要知道，天津过去10年常住人口只增长了93万人，在全国城市里排到35位，甚至低于乌鲁木齐、临沂、石家庄等城市。
说到底，还是因为天津的高考红利太丰厚。
天津作为老牌直辖市，本身有南开大学、天津大学等名校，京沪等地高校在天津招生数量也不少，所以天津高考985和211的录取比例，一直位居全国前三，有时甚至超过京沪。
这是天津作为老牌直辖市，能给市民谋取的最后一点福利。所以天津一直维持较高的落户门槛。前两年曾试图通过“海河英才计划”放宽落户，结果第一天就有30万人申请落户（还没有计算随迁的家人）。这比深圳一年新增92万户籍人口还令人震惊。
可以想见。如果北京、上海、天津放开落户，哪怕只有几天时间，都可能有上千万人报名。
天津后来被迫提高了门槛，今年8月的官方报道是：“海河英才计划”3年吸引了40万人才。
作为一线城市，广州为什么没有跟深圳一起提高落户门槛，反而在南沙降低了落户门槛？
根本原因，还是因为广州经济活跃度有待提高，而且广州的面积相当于3.5个深圳，人口容量比较大，而且在广州的很多区域人气还比较淡。
尤其是广州重点发展的、唯一的副中心——南沙，还非常缺人！
上图是七普广州各区的人口数据，我们先看2020年各区常住人口这一栏，你会发现南沙常住人口只有不到85万人。而在广州11个区里，只有2个区常住人口不到百万，另外一个区是从化。
过去10年南沙人口增长了59万，在广州只能名列第五，不过增幅则是第一。
南沙的总面积803平方公里，相当于深圳总面积的40%，相当于香港总面积的73%！85万人口，对于南沙明显偏少了。
如果你开车穿行在南沙的万顷沙，人少得可以让你犯困；即便是工作日在南沙核心区的街头，也看不到多少人。
上图是最近5年，广州各区小学生人数的变动情况，这是一个更可靠的指标。可以看到，住房不限购的从化、增城小学生人数增长最快，是事实上过去5年人口增长最快的地方。
南沙的小学生增幅只排在第四，还没有黄埔增长的快。
为了吸引人口，同时也是为了活跃楼市，广州多个区（包括南沙）在2019年开放了人才购房。其中南沙和黄埔是人才购房之后，楼市最活跃的区域。
对南沙人才购房最感兴趣的，是深圳人。从地图上可以看出，南沙的核心区（灵山、横沥岛尖，以及地铁四号线金洲、蕉门、客运港等站点附近）距离深圳更近一些。所以，过去两年南沙新盘的主要购买者是深圳客户，部分盘甚至占了6成。
2021年8月17日夜，南沙区宣布收紧人才购房。一下子大幅“拧紧”了从深圳流向南沙的资金管道，南沙楼市一脚踩空。
正当看空南沙楼市的人弹冠相庆，准备半年或者1年后捡漏的时候，降低落户门槛的新政出台了！
而这两次政策调整，间隔了不到2个月。
近年来，国内主要城市都通过“2035总规”或者“2035国土空间规划”，宣布了到2035年的人口目标。大城市一般都在控制人口增速。
上图是部分城市的2035年人口控制目标。可以看到，广州和深圳等城市，都设定了两条线：一个是常住人口控制目标，还有一个是“规划实际服务管理人口规模”。
如果看常住人口目标，未来15年（算上今年）广州只能再增长132万人，平均每年不到10万人。但广州还规定，到2035年其基础设施要可以服务2500万人。这样一下子就给出了500万人的弹性空间。
从南沙放宽落户来看，未来15年广州肯定不只增加132万人。那样严格控制人口，广州必将被越来越多的城市超越。
继续抢人口，并逐步提高人口素质，是广州必然的选择。要知道，在广州身后跟着“一群狼”，比如杭州、重庆、成都，他们要么经济活跃、要么人口众多。一不留神，就可能被超越。
环顾粤港澳大湾区内地9城，过去一段时间有珠海、肇庆、中山、惠州、东莞等城市针对二手房交易降税（个税打5折），直接利好楼市；现在南沙又降低了落户门槛，间接利好楼市。
仍然维持楼市强调控的，只有深圳了。
连广州副中心都“加大抢人力度”了，是否意味着楼市即将开启新一轮上涨？
我的看法是：先别那么乐观。
楼市政策底已经显现，市场底会晚一些。但不要希望2022年楼市彻底反转，这一年中国有更重要的事情要干。2022年，楼市可以回暖，但必须稳住。