文|凯风
香江北望，湾区潮涌。
日前，香港特区行政长官发表2021年施政报告时表示，将建设香港北部都会区，帮助香港更好融入国家发展大局。
同时，未来将形成深港两地“双城三圈”的空间格局。
“双城”是香港和深圳；“三圈”即由西至东分别为深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈。
这些举措，堪称历史性突破，释放了什么信号？
01
北部都会区横空出世，标志着港深“双城”都市圈有望迈出关键性一步。
香港最新规划的北部都会区，与深圳只有一河之隔。
去过香港的人都知道，维港摩天大楼林立，九龙商业区人流摩肩接踵，但在靠近深圳的香港北部，却是大片的荒山林地，未纳入开发范围。
这一局面，不仅导致香港在发展高新产业方面受限于土地空间，而且在可开发土地紧缺之下，导致房价长期处于高位，许多居民只能住在不到10平方的“劏房”里。
这一局面的出现，是多种原因导致的。
一个原因是香港发展长期集中于维港都会区。
维港是香港繁荣的源流，也是维持国际金融中心的重要支柱，这方面并无争议，但对靠近深圳的北部地区重视不够，无疑也是事实。
另一个原因是，香港诸多规划受制于开发商、原住民、环境保育组织的多方掣肘。
北部都会区土地性质复杂，加上开发审批程序繁琐，再考虑到某些开发商以及有房一族的利益，导致香港长期以来不愿触及这一区域。
如今，在港澳融入国家发展大局、粤港澳大湾区一体化的历史大趋势里，香港终于一改此前的规划思路，主动与深圳融合，且针对利益者动手，这是具有突破性的。
北部都会区一旦成型，香港将形成“北创科、南金融”的全新发展格局，位于港岛中心区的维港都会区，以国际金融中心为主要定位；而北部都会区，定位则是国际创新科技中心。
香港虽然制造业萎缩到忽略不计，但还有大量一流高校及科研机构，而深圳则是全国性经济中心城市，高科技产业相当发达，港深融合，将在科创领域开拓出更多新的可能。
同时，港深“双城三圈”将成为最强都市圈的最大注脚。
所谓三圈，指的是深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈、大鹏湾/印洲塘生态康乐旅游圈，涵盖经济、基建、科创、民生、生态等多个领域，实现多赢。
届时，港深两个2万亿城市，将会激发多大的能量，我们拭目以待。
02
这个全国最高房价城市，开始向高房价动手了。
每一个去过香港的人，都会学到两个词：寸土寸金，千尺豪宅。所谓千尺，折算过来，其实还不到100平方米。
前不久，香港打疫苗送千万豪宅开奖，一位80后抽中一套价值1080万港币的豪宅，这套房子的实用面积仅有41.7平方米，折合均价20多万港币。
这背后，香港已经连续11年蝉联全球房价最难负担城市首位。
根据最新统计数据，以40-70平方米住宅为例，港岛房价高达18.7万港币/平方米，而九龙、新界分别为16.4万、13.9万。
除了新界房价与深圳中心区相当之外，港岛、九龙房价均远远超过北上深。整体来看，香港仍旧是全国房价最高城市。
香港房价之高，经济发达是原因之一。但经济发达城市不在少数，房价如香港一般畸高的并不多，可见原因在别处。
另一个说法是香港土地不足。这一“土地稀缺神话”广为流传，所谓香港只有1114平方公里的土地面积，挤了700多万的人口之类的说法不绝于耳。
事实上，香港固然土地紧张，但还有大量地块未被纳入开发范围。
根据香港规划署数据，已建设发展用地仅为25.1%，而整体住宅用地仅有7%左右。相比而言，剩余3/4的土地，为非建设或未建设地区，如林地、草地、农地等。
仅有7%的土地用于建设住宅，这个比例，不要说与内地城市，就是与土地资源同样紧张的纽约东京相比，都显得捉襟见肘。
人多而供地少，房价自然居高不下。而在房地产依赖之下，任何试图大幅增加供给的行为都会遭到抵制。
20年前，香港曾经推出“八万五”的建房计划，试图彻底解决住房问题。
当时，在亚洲金融危机和非典影响之下，香港房价大幅腰斩，不少港人一夜之间成了“负资产者”。
无奈之下， “八万五”计划被迫中止，香港土地供应再次回到紧缩时代，也错过了遏制高房价最好的机会。
前几年，香港推出“明日大屿愿景”，拟用20年-30年的时间，建造总面积达17平方公里的多个人工岛，解决100万人左右的居住问题。
然而，这一计划仍然遭遇部分群体抵制，刘德华就因支持香港填海而遭到人身攻击。
可见，高房价背后未必是土地稀缺，更多还是人为制造的土地供应稀缺。
03
打破“土地稀缺”神话，是解决高房价的终极之道。
香港不仅将规划新建北部都会区，而且承载“明日大屿愿景”的交椅洲人工岛填海也将纳入维港都会区。
根据规划，北部都会区发展完成后，将提供90多万个住宅，可容纳约250万人居住。都会区内的职位数目将大幅增加至约65万个，包括15万个与创科产业相关的职位。
目前香港总人口为739万人，北部都会区若能迅速推动，香港的住房问题将迎刃而解。
同时，交椅洲人工岛填海工程有望于2026年启动，如果能迅速推动，同样能解决100万人的居住问题。
当然，两大规划不可能一蹴而就，最终落地需要10年乃至更长的时间，但只要方向对了，问题的解决就有了可能。
不管是填海工程还是北部都会区，过去都会面临来自各方利益的掣肘，如今在新的形势和格局下，有望得到顺利推进。
只要打破土地稀缺的神话，摆脱房地产创富模式，香港也能走上真正的“房住不炒”之路，不再为高房价困扰。