北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
最近东城出了教师全部轮岗的政策，那永定门外那片的房子会不会有较大的增值空间呢？目前在比较朝青板块的朝阳雅筑和青年汇，永定门外的天天家园和华龙美晟，以及一个离家较近的华严北里。预算600-750万，麻烦章哥您帮忙把把关，谢谢啦。
A：
1、教师轮岗，理论上会拉动薄弱学区的房价。但在实际中很难，在没有具体成绩出来之前，不好说能提升什么。
可以参照一下各个区的名校分校，或是新建的，或是收编的都差不多，按说全都增加了大量的优质师资。但办成功的很少，对周边房价有拉动的更少。迄今为止，也就是朝阳的人大附最成功，不仅成绩好还抬升了学区房价值。其他的比如清朝，虽然成绩好，但对房价影响不大。
看看海淀，到处都是名校分校，肯定都有优质师资扶持。但成绩没什么突出的，房价也就上不去。其他区更明显，看看丰台，哪所分校都曾寄予厚望，但至今对房价都没什么影响。
2、教育资源提升，买房的家长们更重视的是结果，至于过程无所谓。典型的可以看德胜学区的之前的裕中小学，渣校。所以裕中社区也就不算学区房，价格和旁边朝阳的安贞西里几乎没区别。但2014年教改，裕中改三帆附小，孩子直升三帆。那在师资完全没变化的情况下，房价都迅速攀升，半年时间就追平了育翔和西师附小的。
3、所以永外肯定会得到利好，但指着师资轮换来提升成绩是个比较漫长的过程，拉动房价的作用也就小，远不如直接让永外的小学直升龙体的中学效果明显。结果才最重要。
4、这几个选项，如果是为了孩子上学那就买永外的呗，毕竟是东城，整体资源是相当好的。而且既然这次很重视，那应该会逐步提升水平的。
不以学位为主的而注重投资的话，那首选青年汇，这些年的升值和租金都很好。朝阳雅筑是经适房的底子，自住合适，投资的排序靠后。
华严北里那就是老公房了，中规中矩，全北京市区的老公房都差不多。保值肯定是跟随大盘，不可能有什么特殊的波动，最稳妥。
仅供参考。
二、
Q:
想是卖掉丰台科技园设计师广场开间置换，感觉开间户型根本不在“车上”，跟不上大盘，保值都做不到。400万首付（算上税费成本），二套房资格，不考虑居住，仅考虑保值升值，想麻烦章哥帮忙推荐一些板块或小区。
我们目前比较熟悉的区域一个是新北苑，这些钱肯定是不够买；丰台科技园区域；田村区域。说实话，还没有太多实地去看房，也不太确定这个预算能选到哪些区域。
A：
1、400，二套资格，减去税费能买550万的吧。但这包括设计师广场的开间了吗？一个开间大概能买200万吧，卖掉置换的话就选择面大多了。
2、你的感觉是对的，设计师广场确实是跟不上大盘，差了很多，而且越差越多。这从和周边的房价对比就能看出来，房龄不过是十多年的商品房，还是小户型，按道理应该单价高才对。当年开盘的时候，新房价格可比周边老房高了30%以上的。现在却差不多了，至少是价格差大幅缩小了。
全北京的这种小户型公寓都差不多，只适合单身或小家庭居住，有了孩子就不合适了。所以受众面较窄，而商品价格是由供需关系决定的，买家少了自然上不去。所以这就置换吧，时间越长输的越多。除非是学区质量大幅提升，否则没有逆转趋势的可能。
3、既然在丰科园那就先看这里吧，四环内外都行。丰台区一共也没几个产业园区，丰科园到目前为止是发展的最好的。未来或许被丽泽查过，但丰科园也肯定不会弱。
看郭公庄地铁站附近吧，也没几个小区，西华府北京方向万科蓝，哪个都行。价格比新北苑低多了，也肯定不会比田村保值弱。
仅供参考。
三、
Q:
预算1000-2000，想买个4居，两个孩子，目前在朝阳，对居住位置要求目前就是不住南边。然后我在考虑是否要考虑以后的学区问题，但如果考虑了学区，这个金额也买不了4居了。章哥您有什么推荐的吗？最好在朝阳也能兼顾下学区的问题。
A：
1、1-2000，这跨度够大的，还是大致明确一下吧，这样目标性更强。
2、兼顾学区，那一般建议都是在朝阳。从教育资源来说，朝阳区的整体水平虽然不不如东西海，但在高分段来说和东城是一致的。尤其在东城教师轮岗的情况下，朝阳头部学校的质量就更占优势了。
可以先买在朝阳，确定性强，确保孩子进入好学校。真要是有冲击清北的实力，那小升初或中考跨区也不晚。
3、朝阳就这么几所名校，好选。北京中学没有学区房，龙湖天璞也不靠谱儿，说不好二手房是否能确保入学。80中和清朝的老房多，没什么合适的商品房，看自己吧。
朝外的就是风林绿洲和卧龙小区等几个，大户型，四居室到不了2000万，1500打住了。人朝就是太阳宫的红太丰火四个小区，看看丰和园和火星园能否够得上吧，说不太好，2000万可能差不多吧，改的可以。
陈经纶帝景，就是珠江帝景，四居室没问题，1500万应该就够了，或者1700吧。陈经纶嘉铭，更没问题，小区多，好选。
望京的陈分和清朝，看小区吧。新航线什么的没问题，东湖湾够呛，我也不太清楚什么行情了，可能在2000万以上了。橄榄城也涨了不少，悬，先看看吧。反正望京好小区多，选择余地大，找当地中介就行，不难选。
仅供参考。
四、
Q:
我和男友计划婚前买房。他在北五环有套一居，出租中，已满五唯一，最近感觉售价冲到了高点，想卖，但还没想好卖了要买哪。我们在东二环西二环上班，倾向买东城，一是不想住朝阳，二是还没小孩也没那么多预算买学区，三是自住就离我们上班都近点，四是想房子保值，东西城合并后想必可以保值且小孩可以自己考原西城的学校。但看了看东城的房子，老破小还不是学区均价都在100k，房龄更新的就更贵。我们预算在7-800万，想买方正的两居，带厅的。目前看过崇文门、和平里、广渠门、陶然亭，首先因为我和男朋友住在崇文门和平里附近，还算了解周围居住环境；其次纵观东城，广渠门和陶然亭的房子最便宜，但又不符合上班近的要求。可能目前还没看太多房子，没有清晰的选择方向，请章哥不吝赐教。
我在朝阳门上班，住在东单，男友在金融街。他可能明年搬到国贸附近上班，所以其实六号线沿线对我们挺合适。我看过十里堡的房子，很旧而且四环桥很堵车，开车上班也不现实。我没去朝青看过，朝青指的是朝阳大悦城青年路一带吧？这些地方就是朝阳区了，我们不想买朝阳怕不保值。广渠门这里在东城算是房价洼地，听说之前打仗在广渠门埋了很多尸体，所以这一带就是便宜。
A：
1、7/800万，在东西城买两居，老公房不算难，崇文宣武都能做到。但带厅就是商品房了，基本都得买在广外和永外，价格相对低，房龄新的也多。广渠门的估计看的是公寓吧？不算太合适。
2、朝阳的房子不保值，分地段儿。配套成熟的板块大部分都保值挺好，只有南城和偏远地段的略弱。
朝青属于不错的，大多数没有落后大盘，少部分超出，有的还不少呢。要像望京新北苑这种的，品质高的小区都大幅跑赢了大盘，远远超过东西城的学区房。太阳宫那就更甭提了，房价涨幅之快连德胜金融街都追不上。
3、广渠门算洼地，算不上，永外那才算洼地呢。
打仗埋尸体，谈不上吧。北京历史上发生在广渠门的战争，只有袁崇焕抗击后金这一次，乙巳之变，应该死了不少人。但这都400年了，大明早就亡了。
其他的没在广渠门打过大仗，算得上的只有八国联军，但以八旗子弟那战斗力，几乎没打就投降了，没死什么人。
北京以前所有的城门外都是庄稼地坟地，广渠门没什么特殊的，只不过是沙坑儿多点儿罢了，所以也叫沙窝门。但也没什么特殊的，解放后就是工业区了，早就掘地十几米了。甭瞎听这些，没意思。
我建议最好还是首选朝阳，没有学区溢价，居住的性价比高，升值和租金都好，超过东西城学区房。而且在用不上学位的情况下，买学区房也有一定的风险，政策实在不好预测。所以还是首选朝青四惠一带吧，房龄新的小区多，房价也相对低。
仅供参考。
五、
Q:
我在恩济里小区有一个南北通透一层带花园1995年的房子，本来想留着养老用（今年54岁），现在考虑以后变现老房子会比较难，所以想置换。有几个问题：
1、现阶段卖掉换五环以外的房子是否正确？
2、置换要求：小区环境好，车位充足，有学区，有医院，有公园，距离首都机场交通方便，最好以后有地铁规划，总价650万左右，两居三居都可以，章哥帮忙推荐一下吧。
3、今天看了万科翡翠公园，觉得房子还行，就是小区楼栋间距有些密，小区保安说这个小区不好，不知道章哥觉得那里怎么样？
A：
1、房子是用来住的，为了升级居住条件应该。这会儿也没什么不合适的，市区都涨了不少了，周边的则会逐渐跟进，那现在也可以算作打时间差。
这也看卖房后是否增加资金（包括贷款），如果增加的不多的话，那干脆甭着急，等行情平稳了再说，怎么都不会吃亏，慢慢挑或许还占便宜呢。如果卖掉后增加的资金很多，那就尽快，房子大概率比现金保值。
2、找房我帮不上忙，这活儿得让中介去干。而且我手里也没房源，中介又不把靠谱儿的挂外网，看都看不到。这还是找他们吧，问我保值性什么的倒行，做个参考而已。
3、翡翠公园，挺好的，自住合适。房龄这么新，又是万科的物业，居住体验肯定好。
保安说不好，哪儿不好啊？这其实没有标准，所谓的好坏都是跟价格对比出来的，价格低了也就什么都好了。而现在翡翠公园比周边的价格高这么多，快翻番了，物业费更是高出好几倍，对比之下保安觉得不值了呗。
4、这看自己吧，好和不好都是主观的价值判断。既然是自住用房就得看自己的喜好，自己决定好就是好，别人说的没用。不过从投资角度提醒一下，如果注重保值，那最好别买别墅买洋房，保值性要好多的多。
另外这地段还是相对偏远，离地铁也较远。北七家的规划很好，就是规模太大，实现的周期较长。所以这里适合长期自住，不适合过几年就还想置换的，或许会吃点儿亏。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！