“从目前的情况来看，‘楼市火热’四个字和西安没啥关系了。”一直在关注西安房地产市场的张鑫（化名）感叹。
新房供应增多、价格涨幅收窄，部分在售二手房报价下降，市场观望情绪增加，在系列政策作用下，西安楼市开始降温。
21世纪经济报道记者不完全统计发现，最近一年，西安先后发布9个政策文件规范房地产市场。最近一次是8月30日，政策内容包括扩大限购、限售范围，加强限购，规范土地出让等。
陕西省房地产研究会会长王圣学对21世纪经济报道记者表示，当前西安的房地产政策主要从需求端进行调控，对市场已经产生一定影响，接下来还应在供给端推出相应调控措施，以缓解供不应求这一根本性问题。
楼市调控持续加码
21世纪经济报道记者不完全统计发现，围绕限购、限售、限贷、限价、提高预售标准、规范土地出让、监管二手房价格、整治市场秩序、推进保障性住房建设等内容，最近一年西安先后9次推出房地产调控政策（不包括租房）。
其中去年11月30日加强预售和差别化信贷管理；3月30日规范土地出让，加强限购、限售（后简称“330调控”）；7月8日正式推出二手房成交参考价；8月30日扩大限购、限售范围，加强限购等（后简称“830调控”）等政策内容影响范围很大。
统筹调控内容，“五限”相关措施被认为是能够在短期内看到调控效果的重要政策手段。
在限购方面，330调控明确新落户家庭需落户1年且连续缴纳1年社保或个税方具备购房资格。在此基础上，830调控为二套购房、人才购房和离异购房打上限购“补丁”。
在限售方面，330调控明确限购区域限售5年。830调控进一步扩大限购、限售范围。
在限贷方面，去年11月30日，西安提高二手房首付比例至40%-70%，落实差别化信贷政策。
在限价方面，330调控规定，除少部分区域外，西安商品房、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。
此外，去年11月30日，西安提高商品房预售许可工程形象进度要求，规定申请预售证前，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。
在土地出让方面，除前述房地联动措施外，西安规定宅地供应总量年均增长20%以上。830调控进一步提出土地竞买“禁马甲”、严控溢价率、不得以竞配建等方式变相提高地价等要求。
二手房成交参考价是今年全国房地产调控的重要方向，西安7月8日正式推出二手房成交参考价，随后公布首批交易活跃度较高的小区名单。830调控明确银行发放二手房贷款需参考区域二手房成交参考价等因素。
二手房价量齐跌
在多面向系列调控措施作用下，近期西安楼市调控效果已初步显现。
新房价格方面，国家统计局数据显示，2016年3月以来，西安新房价格保持与上月持平或上涨状态已达65个月，其中仅2020年2月环比持平，其余64个月均持续上涨。7月西安新房价格环比继续上涨0.7%，但涨幅较6月收窄0.3个百分点。
新房供应方面，中指研究院西安分院监测数据显示，今年上半年西安（城六区、临潼、长安、沣东）共128个楼盘开展意向登记。21世纪经济报道记者查阅西安商品住房销售公示平台发现，7月至今（9月2日13时，下同）西安城六区共76个楼盘开展意向登记，占上半年意向登记楼盘数量的近60%。
张鑫向21世纪经济报道记者指出，近期楼盘集中入市，更多是受西安提高商品房预售许可工程形象进度要求影响，“本来能卖的楼盘都继续往上盖了，今年上半年就成了空窗期，很多都堆到了下半年开盘，看起来就多了，实际上新增供应也不太多”。
王圣学表示，当前西安新房放量有限，仍处于供不应求状态，政策调控应在扩大土地、房源供给量等方面继续加码。
事实上，西安市住房供应问题长期备受关注。“七普”数据显示，西安2020年常住人口1295.29万人，较2010年增加448.51万人。人口急剧增长带来巨大住房需求的同时，也增加了楼市供应压力。
中指研究院西安分院数据显示，今年上半年，西安市已出现11个“万人摇”楼盘。21世纪经济报道记者统计发现8月2个楼盘登记申请组数破万，3个楼盘人房登记比高于30：1，中签难度较大。
二手房方面，西安正式推出成交参考价政策后，二手房市场已有所降温。
安居客数据显示，7月至今，西安二手房价格从1.37万元/平方米，下降到1.36万元/平方米；据亿翰智库数据，7月二手房成交环比减少超1700套，下滑22%。
西安房屋经纪人向志忠（化名）向21世纪经济报道记者表示，二手房成交参考价与银行贷款挂钩，对购房者首付提出更高要求。其所负责的华远君城小区发布参考价后成交明显下滑，“8月成交量不超10套，之前每个月在25套左右”。
市场观望情绪增加也对业主报价产生反向影响，华远君城此前售价可达1.6万元/平方米，目前部分同等房源降至1.5万元/平方米左右。“但整体而言，降价业主不多，目前绝大部分房源挂牌价仍高于参考价。”向志忠说。
“二手房参考价能把挂牌价往下压一压，但很多不着急用钱的房东也不愿意按参考价卖，现在购房者和业主的交易意愿都在下降。”张鑫今年本有换房打算，目前也转向观望状态。
王圣学指出，新房供应不足也是二手房价格难降的原因之一，“当前一二手房价格倒挂较为严重，在局部地区实施二手房成交参考价格机制仍有必要，但如果未从根源上解决供需难题，二手房限价机制难以发挥长期作用”。