雷达财经 文|张凯旌 编|深海
8月24日，碧桂园发布的2021年半年报显示，报告期内公司实现营收2349.3亿元，同比增长27%；净利润224.2亿元，同比增长2.25%。
在多位行业人士看来，2.25%的净利润增速，难言理想。2020年上半年，碧桂园净利润219.26亿元，同比下滑4.91%。在如此低基期的情况下，公司净利润增速却很低。
雷达财经注意到，碧桂园2019年上半年净利润为230.57亿元，这意味着2021年碧桂园中期净利润，尚不及2019年同期水平。
值得一提的是，碧桂园业绩增速，在2017年至2020年期间，逐年下滑。
此外，2021年中报显示，公司员工数量相比年初有所减少。而自2018年至2021年上半年，碧桂园全职员工少了近3.8万人。
在楼市调控大环境下，“宇宙房企”碧桂园能再创辉煌吗？
净利润尚不及2019年同期水平，业绩增速逐年走低
2018年，万科在秋季例会上打出满屏幕和满侧墙的“活下去”，这一在当时看来并不完全被市场认同的“神预言”正在应验。
某房企人士在接受采访时称，“房地产目前项目的利润率都很低，利润能在3-5个点的已经是不错的项目了。目前还能有10个点以上的项目几乎都是拿得比较早的土地，或者旧改项目了。”
房地产的利润正在被削薄，碧桂园也不例外。
从中报上来看，2021年上半年碧桂园实现权益合同销售金额约3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%。另有公告显示，7月碧桂园单月实现权益合同销售金额542.8亿元，已连续7个月实现同比增长。
在此基础上，碧桂园实现营收2349.3亿元，同比增长27.02%，但净利润为224.2亿元，同比增幅仅2.25%。
须知，2020年受疫情影响，包括碧桂园在内的所有房企在上半年都经历了“至暗时刻”。2020年前6个月，碧桂园多项业绩指标相较2019年均有所下降，而这也给公司在2021年的增长定下了较低的基数。
据此，碧桂园2021年上半年224.2亿元的净利润和462.84亿元的毛利均未回到公司2019年中报时230.57亿元和548.56亿元的水准。
雷达财经注意到，2017年至2020年，碧桂园净利润的增速分别为110.43%、68.83%、26.08%和-11.57%，整体呈现逐年走低的趋势。
今年上半年，公司毛利率为19.7%，净利率9.54%，而2020年同期，这两项数据分别为24.27%和11.85%。
事实上，早在疫情前，碧桂园就已经显示出了盈利能力的减弱，2012年时公司毛利率曾达到36.62%，至2015年下降至20.19%，2018年回升至27.03%，此后便一路降至如今的不到20%。
不过，毛利率的下探还没有结束。在中期发布会上，碧桂园集团常务副总裁程光煜称，从2019年下半年之后，项目质量大幅度提升，2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%—25%，预计毛利率的最低点将出现在2022年。
“重仓”三四线城市延续盈利挑战
为何碧桂园的盈利能力会不断下降？
财报显示，2020年，按中国内地合同销售权益金额计算，碧桂园有61%的收入位于三四线城市，35%的收入位于二线城市，仅4%位于一线城市。
对下沉市场的攻克，曾是碧桂园崛起的关键。作为佛山老牌本土企业，碧桂园开辟了一条专注于一线城市近郊及二、三、四线城市的发展道路，而这个策略在为公司降低了拿地成本的同时，也使公司的净负债率一直维持在较低的水平。
碧桂园迈入“千亿房企”之列是在2015年。亿翰智库在研报中提及，2014-2016年期间，碧桂园充分享受到棚改政策的红利，吸收了大量从核心城市外溢的购房需求，销售规模高速扩张。
棚改货币化安置政策，也即政府拆房子，住户拿拆迁款去买新房。业内人士分析指出，这是去库存的重要手段，三四线城市无论是从人口、需求还是房产投资价值等方面都逊色于一二线城市，因此棚改的意义相较一二线城市也就更为突出。
但棚改并非长久之计，有观点认为，棚改是高房价的重要推手，在政策推行的过程中，三四线城市的收入水平已经与高房价不相匹配。也因此，在当前强调控的背景下，三四线城市楼市的降温或已成定局。
2020年，中国社科院专家张明在谈新冠肺炎疫情下国内外经济金融走势时，还曾建议投资者要尽快减持三四线房地产。
而这也能从碧桂园的销售价格走势反映出来，2018-2020年，碧桂园权益销售均价分别约为每平方米9267元、8854元、8476元，至2021年上半年，该价格为8783元。
楼市转冷之下，低线城市的房价萎靡，但与此同时三道红线等融资监管手段，还在倒逼房企加速去化回笼资金。种种因素叠加下，碧桂园的盈利能力将受到直接影响。
即便如此，碧桂园“重仓”三四线城市的策略依旧在延续。有统计显示，2021年上半年，碧桂园斥资884亿元（权益拿地价）获取219个项目，其中权益金额的62%和权益面积的84%位于三四线城市。而在2020年，公司在三四线城市拿地金额占比亦达70.53%。
从这个角度来看，未来市场对碧桂园盈利能力的挑战仍将持续。
“高周转、高负债”转身难
除了盈利能力外，伍碧君对碧桂园将在两年后踏入三道红线绿档的预判，也在一定程度上昭示了巨轮“转向”的难度。
负债扩张远快于总资产，是房企快速扩张的通病。即便是将“高周转”运用得炉火纯青、并将其视为“战无不胜的法宝”和“抵御任何风险最有效的手段”的碧桂园，也不例外。
有网友将“碧桂园速度”总结为了几串数字，如“789”：开盘一周内去化率不低于70%、买地后首期开工须销售80%的存货、新入市项目开盘当月去化率要达到90%；又如“4568”：土地摘牌当天即出图，拿地后4个月开盘，5个月资金回笼，6个月现金流回正，8个月再投资。
2018年，网上甚至还流传着关于碧桂园高周转再进行提速的文件和截图。
但此时，碧桂园已经因迅速的扩张有了不小的负债压力。公司的总负债在2014年尚为2055.89亿元，至2018年已超万亿，达1.46万亿元。
截至2021年6月30日，碧桂园净负债率为49.7%，现金短债比2.1倍，均符合三条红线的要求，但公司剔除预收账款的资产负债率仍为77%，高于70%的红线。这也让碧桂园停留在了黄档房企之列。
目前，公司有息负债为3242.4亿元，较2020年底减少22.45亿元，下降幅度并不明显。
此外，2019、2020、2021上半年三个报告期内，碧桂园的合同负债持续增长，分别为6469.96亿元、6956.14亿元、7242.71亿元，占总负债的38.32%、39.55%以及41.63%，占比逐年增加，去化压力仍存。
高周转还为碧桂园带来了巨大的工程安全压力。
2018年6月，位于上海奉贤的碧桂园红墅林项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，造成1人死亡，2人重伤，7人轻伤。后经上海奉贤安全生产监督管理局调查，碧桂园盲目赶工催进度、压缩工期是事故的间接原因，直接原因是，支模架的构件搭设未按上海市工程建设规范的规定执行。
同年，碧桂园在全国各地的工程项目出现多起事故，集团总裁莫斌还曾因此在媒体会上鞠躬致歉。
不过，此后工地事故并没有止步的迹象。
2019年住建部公布的数据显示，当年1至7月，碧桂园涉及9起房屋市政工程生产安全事故，造成9人死亡；2020年，碧桂园在安徽、广东、福建等地的项目依旧事故频发，其中广州增城区金叶子酒店二期项目出现坍塌，造成4人死亡，直接经济损失超840万元。
但就在2021年年中的业绩会上，莫斌还表示平均开盘又提前了36天。
即使是已经建好的房子，业主们的投诉也是接连不断。有媒体统计，在2021年一季度，购房者在领导留言板块进行的维权留言数量超过50条，涉及房屋质量存瑕疵、无法按时交付、房屋漏水等问题。
地产存量时代下，房企间的比拼正逐渐由规模竞争转向品牌品质的竞争，这一理念已经成为了多位业内人士的共识。而高周转所带来的工程隐患，则是碧桂园当下亟待解决的重点。
员工数量持续减少，物业服务和机器人谁更有未来？
无论是盈利能力、负债还是工程质量，都深刻体现了政策变化对碧桂园的影响。
强监管时代下，为寻找出路，不少房企都另辟蹊径，其中开拓物业服务成为成长第二曲线几乎成了房企的必选项，2021年以来，已有11家物业企业成功上市，排队等待上市的还有20多家。
而碧桂园服务则是目前市值最大的物业股，截至8月26日收盘，其市值达1933亿港元，高于碧桂园的1873亿港元。
2019年以来，碧桂园服务斥资收购了港联不动产服务(中国)、嘉凯城集团物业、北京盛世物业、元海资产物业、联源物业、蓝光嘉宝等物业公司。
另外，碧桂园服务还通过收购满国康洁、福建东飞、城市纵横、文津国际布局城乡环卫、楼宇电梯传媒、社区保险等各种类型的社区服务。
背靠碧桂园这样自家的龙头房企，叠加尚处于蓝海的社区增值服务、城市服务赛道，碧桂园服务的毛利率常年稳定在33%以上，而随着品牌和物业服务水平的提升，这一数据还有向上的空间。
碧桂园服务总裁李长江表示，至2025年公司将达成千亿营收，而这意味着公司要保持上一个五年的强劲增长势头。2015-2020年，碧桂园服务营收从16.72亿元涨至156亿元。
除此之外，养猪、造车也成了不少房企的选择，其余涉足的领域还包括万科的物流、酒店度假、食品，恒大的体育、乳业、矿泉水等，碧桂园则押注在了机器人和现代农业方面。
值得一提的是，相比市场给予高估值、高成长性的碧桂园服务，碧桂园在机器人领域的尝试并不被大多数人看好。
2018年，碧桂园深圳机器人产业园落地初期，碧桂园投入巨大，先是成立了全资子公司博智林，随后又在广东顺德建起了机器人谷，并与清华合作成立了机器人联合研究院。
但号称将投入800亿预算的博智林，在大规模招揽高学历人才后，执行总裁却一再更换，从行业技术顶尖人才的沈岗、周小天到碧桂园嫡系部队出身的张志远，有声音认为，这体现出集团创始人杨国强对整个公司运作发展的不满。
在此期间，博智林更是被爆出大规模裁员新闻，“整个公司都是新的，招了一堆高学历没经验整天讲流程不做事的人回来”，项目初期有内部员工表示。
雷达财经注意到，碧桂园历届年报显示，公司全职员工数自2018年至2021年上半年的四个报告期内分别为131387人、101784人、93899人和93472人，三年半已减少近3.8万人。
不过，碧桂园方面对于自身的机器人业务则是信心满满。“从明年开始，我们全部用机器人建房子。”7月9日，杨国强在集团管理会议上强调。
有网友表示，机器人建房和碧桂园服务的千亿营收，究竟哪个梦想率先达成，尚存悬念。
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