上海中介考虑转行

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经济观察报 记者 丁文婷

7月7日,上海中心气象台将持续多日的高温黄色预警信号调整为橙色。上海中心城区、闵行、浦东等地最高气温超过37度。下午1点,太阳正烈,路上行人并不算多,一家本地中介门店的经纪人小李带着一块写着在售房源和价格的小黑板坚守在闵行区一小区门口,黄豆大的汗珠从他的额头上滚落,但他仍然在向过往的零星路人发放传单。

小李已经在小区门口站了3个多小时,他的几个同事则驻守在不远处其他几个小区大门外。小李管这叫“出摊”,从今年3月份开始,店里就要求所有员工“出摊”以拉到更多的客源,“行情不好了,店里没生意了,我们就必须全员出动”。

小李仍然记得,2020年下半年到今年年初那段时光,他几乎没出摊和发过传单。“那时上海楼市多火热啊,好房源出一套卖一套,客户都是找上门来的。”2020年底到今年1月份,店里每个月开单量都在20多单,而今年3月以来,最好的一个月,业绩是8单。

同样的煎熬也弥漫在其他中介品牌门店。

上海市漕河泾附近一家大型连锁中介经纪人王云,因为业绩不达标刚刚失去了“商圈经理”的职级,不仅开单量要考核,招人也必须达到要求,“但招人比去年难太多了,现在这行很多人在流出”,王云告诉经济观察报,隔壁一家上海品牌连锁中介,年初以来已经有10多名经纪人相继离职了。

虽然相比于深圳的中介关店“倒闭潮”,上海中介门店还未出现大规模的关门闭店,煎熬却在内部持续发生,王云和同事们都感受到了危机感。“我们店虽然还算撑得住,一些小中介已经关店止损了”。

今年年初以来,上海楼市调控政策不断锁紧,上海教育改革政策抑制了去年“疯涨”的学区房,而紧缩的房贷政策遏住了二手房成交量的“咽喉”。根据dataln、同策研究院数据,今年4、5月份,二手房成交套数分别为20592和22289套,4月份成交量相比3月份骤减1万多套。相比今年1月的40307套,成交量已近腰斩,低于2020年、2019年同期成交量。

在渐冷的市场中,对房地产行情变化最敏感的中介行业,正度过一个艰难的时期。

两难

2020年12月31日,央行和银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,对房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限作出严格规定。这一自今年1月1日开始执行的政策,使得沪上银行开始进入系统性“钱荒”状态。而当影响从金融机构传导至市场端时,放贷节奏开始发生明显变化。多名中介表示,年后开始,上海二手房从网签到放贷周期从原本的1-2个月延长至3个月左右,而最近,时间再度拉长至4-5个月,有些甚至要等半年之久。

“你们听到时间拉长,也许没有太大感觉,但对我们中介来讲,每往后拖一个月,对我们信心的打击都非常大。”徐汇区一名中介朱琳表示,成交周期太重要了,现在跟客户去谈价钱,谈的再多,周期跟不上也没有用。

这也是王云这几个月面临的困境:即使客户看中了房源,也因为周期问题无法成交。

“我手上的两个单子都是因为这个‘黄’的。”王云曾带着一个客户密集地看了两周房子,但客户能看中的房子,房东都不能接受贷款的付款方式。“客户就提出,加点钱行吗?也不行。”王云也能理解,因为哪怕立马签字走流程,房东收到尾款也要长达小半年的时间,很多房东本身卖房就是置换,有的就在等钱交尾款,确实等不起那么长时间。

王云甚至遇到一个客户,放弃了谈价,只要求帮他找一个能够接受现在贷款付款周期的房东就行。

“但这也并不容易。”王云说,遇到好几个房东,相比市场上挂的相似户型、面积和同样装修的房源,宁愿将挂牌价降低10万-20万元,也要求客户全款支付,最少也是7成首付,但是我的客户只能付3.5成首付,其余需要贷款。“都有交易的意愿,甚至在价格上都愿意‘让利’,但就是无法匹配。”王云表示。

这使得许多中介陷入两难境地,朱琳表示,难的不再是谈价格,价格方面总会有人妥协,但房东与购房者之间周期的不匹配问题,几乎无解,因为几乎没人能作出让步。“我们店里已经有两个同事休假回家了,这在去年同期是很难想象的。”朱琳表示,店里一个经纪人通常一周能有6-7组带看,而5月份只有2-3组,“反正可能一个月都开不了单,很多人就趁这个时候回去休息了”。

建设银行一位信贷工作人员告诉经济观察报,即使手上额度不多,也明显感觉到经手的二手房单量的减少,他告诉经济观察报,因为工资收入与放贷金额挂钩,自己这两个月的工资已经近乎腰斩。

僵持

除了贷款周期放缓造成的房东与购房者之间的“两头难”,另一个摆在中介面前的难题是买卖双方对当前市场形势判断的分裂。

市场刚刚进入冷却期的时候,也是房东和购房者分歧最大的时候。有时候就僵持在那,转化不成实质性的交易,小李感叹,“首先是购房者意愿明显下降。去年很多客户都是急切地看房、买房。毕竟去年行情在那”,但现在市场转冷,许多购房者在观望,或者一边“佛系”看二手房,一边打新。政策严控和新房供应充足都给了购房者信心。

根据上海交易中心公开数据,今年上半年,上海全市累计供应新房47352套,同比增长107%,套均总价420万元/套,同比下降43%,供应均价42094元/平方米,同比下降36%。上半年成交套数同比增长59%,成交均价同比下降3%。

上半年上海共计有153个新盘,超3.6万套房源入市。新房集中供应政策施行以来,第一批集中供应33盘,第二批47盘,第三批45盘,3-5月分三批次推出新建商品住房项目125个。

此外,随着6月25日上海首批集中供地收官,上半年上海共推出55宗涉宅地块,共揽金852亿元。严控溢价率之下,平稳的面粉价格也给了“面包”市场信心。房地联动价的出台更是卡住了未来几年入市新房的价格,也进一步企稳了二手房。

像去年一样跳价的行为几乎绝迹,但是房东们心态仍然比较好,不愿意降价。浦东前滩地区一名中介告诉经济观察报,5、6月份,房东意愿价格几乎没有变化,挂牌房源很少,比较惜售,价格也很坚挺,挂牌价基本上维持在单价17万元。因为房东觉得市场还会向上走。

“这也导致前滩区域中介非常多,但每个月成交量始终只有1-2套,几乎没有成交量。”该中介人员表示,市区一些品质较高的板块如徐汇滨江等,基本如此,成交量都在个位数,“我们也只能去找找,做做外区域的生意。”该名中介人员表示。

“除了房东着急置换‘打新’的情况可能会降价让利,像新闻中报道的暴跌抛售的情况非常少,只是有了小幅度的议价空间。”浦东梅园板块一名中介人员表示,今年3月,上海教育改革消息传出后,有媒体报道梅园老破小学区房一夜降价100万元卖。

“这可能存在,但要知道去年最疯狂的时候,梅园挂牌价格普遍在17万元以上,都快赶上前滩了。一套50平方米的房子售价在850万元左右,哪怕降价100万元,售价也在15万元/平方米,而这个面积的实际成交价格也就在这个水平,相当于没降价。”他表示,只能说是部分疯狂的挂牌价回归理性,但是想要真正大幅度让利还是很难。

“房东认为购房者买不到新房只能回来买二手房。而对购房者而言,许多人觉得我5月份没摇到可以等6月份,双方都在边等边观望,这就拖慢了整个二手房市场的交易节奏。”

“我很煎熬啊。”去年年初才由房屋租赁中介转到房屋买卖中介业务的王云,一入行就赶上了上海楼市的好行情,这也让他在短短半年不到的时间就升到了“商圈经理”的职位,但这半年时间,他又快速地跌落,“这个行业,业务能力很重要,但很大程度也需要看天吃饭。”王云表示。

在上海本地一个论坛中,“房屋中介如果失业了去干什么”的讨论贴中,销售和外卖是被提到最多的职业,有人打趣地自嘲“黄袍加身,酒肉相伴。没错,我说的是去做美团外卖”。

虽然并没有马上转行的想法,在烈日下出摊的小李仍然认为,目前需要认真考虑的是,如果市场真的不复热度,长期进入横盘阶段,那么多中介应该去干嘛?

(应受访者要求,王云、朱琳为化名)

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