22城首轮土拍“落幕”:揽金超万亿,市场热度“冰火两重天”

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(文/张玉 编辑/马媛媛)“武汉的土地拍卖也蛮热的,溢价率也有超过100%的,市场情绪真的比较高。”6月29日,武汉首批住宅用地集中出让活动收官之际,一位业内人士向观察者网如是说。

6月25日、26日和29日3天,全市共成交房地产用地54宗,总出让土地面积376.52万平方米,规划建筑面积1000.87万平方米,成交总价788.02亿元,总体溢价率17.01%。

根据媒体报道,本次武汉集中供地,20宗产生竞价,34宗以起始价成交,一宗教育科研用地流拍。

值得一提的是,此次武汉集中供地的成功落幕,也意味着自今年2月“双集中”土地出让制度发布以来,22个重点城市首轮“土拍”结束。

在同策研究院研究总监宋红卫看来,整体来讲,本轮土地集中出让取得了一定的效果,但是短期内也造成了部分城市恐慌和高价地的情况。“主要是开发商短期内难以筹集大量资金,大部分城市的溢价率控制较好,大量土地对于分流资金起到了积极的作用。但是首轮供地中也存在一些问题,比如规模房企不能全部参与,重点参与的项目溢价率较高,部分城市还有出现大量用马甲的情况。因此,后续可以在核心区域核心地块的溢价率控制上以及不规范操作拍地方面进行完善。”

拿地战略分化

土拍“两集中”政策显著降低了房企在22个城市的拿地确定性,房企加大对粤港澳大湾区、长三角、二线省会周边三四线城市的拓展力度。在此背景下,房企拿地战略逐渐分化。从目前的拿地情况来看,国企拿地较为激进,外地首入房企拿地保守理性,深耕房企远城区择机捡漏。

以此次武汉土拍为例,竞得企业中包括保利、武汉城建、华融、招商、中铁置业等多家国企央企。此类房企往往凭借雄厚的资金实力在一众参与土拍的企业中显得“财大气粗”。比如,武汉城建集团以51.3亿元拿下江汉一幅地块,楼面价高达17000元/平方米;华融集团以57.69亿元拿下江汉另一幅地块,楼面价16968元/平方米。

除此之外,房企之间抱团拿地的特征明显。比如,富力+绿都地产联合拿下位于江夏的两幅地块,成交总价分别为19.35亿元和4.2亿元;远洋+电建集团花费28.8亿元联合拿下位于汉阳的一幅地块。招商+中城集团以及金地+哈工大机器人集团分别联合拿下位于沌口的两幅地块,总成交金额分别为57.66亿元及9.5亿元。

宋红卫指出,一般国企拿地资金成本相对较低,并且对于利润的考虑没有高周转的民企要求那么高,所以优势明显,众多中小房企面临大资金量的地块只能联合拿地,共担风险。

利润率是很多房企不得不考虑的问题。在日前举行的2020年度业绩说明会上,有问题直接点出:“最近杭州集中推地中,滨江集团拍下的几块地,净利润能有几个点?”

就此,滨江集团董事长戚金兴回应表示,公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

这一观点迅速引发广泛热议。上海中原地产市场分析师卢文曦表示,杭州在拿地方面设定了规则比较细致,在这种情况下,房企想赚多少钱自己能够测算好,“很明显各个企业状况不一样,有的想刷销售额和流量,不在乎利润高低;有的可能没有9个点以上的利润,就不干了。”

城市布局分化

此次武汉首批集中土拍的收官,也意味着22个重点城市首轮土拍结束。从目前成交的总金额来看,22个城市此次集中供地总成交金额为10668.96亿元,突破万亿大关。其中,杭州以57宗地共1178.53亿元的价格位列22个城市之首。第二个揽金千亿的城市是北京,30宗地块总成交金额达1109.71亿元,其中10宗转竞建设方案具体归属待确定。同时值得一提的是,在此次首批土地集中出让中,南京超越广州和上海,以992亿元的总成交金额位列“收金榜”第3位。

在卢文曦看来,杭州和南京的确在拿地方面比较凶猛,“这两年杭州人才引进的渠道还是蛮宽的,包括它本身的产业也要有一个快速发展的过程。在这样一个背景下,市场机遇和预期都比较好,房企拿地也会比较积极。”

与之相对,在此轮集中供地中,部分城市拍地效果并不明显。5月12~14日,青岛市首批集中供地正式开始进行网上拍卖,涉及63宗地块,总占地面积161.8万平,合计约2427亩,总建面329.64万㎡。最终,2宗地流拍;1宗地达上限价网上土地竞价中止,将转入网下竞自持面积;故60宗地块以128.66亿元成交。而青岛也是此次集中供地总成交金额最少的城市。

另据此前媒体公开报道,以同一天进行土地出让的郑州和合肥为例,在触发熔断摇号的政策下,郑州仍有九成以上地块底价成交;而合肥土拍采用“竞地价-竞配建-摇号”三个阶段,12宗宅地中有4宗进入到竞配建阶段,另外8宗都触及最高配建面积,进入摇号阶段,尤其是滨湖区02号地块的摇号,43家房企全部都选择参与。

宋红卫认为,首轮拍地资金规模跟两个指标有关系,一是整体土地供应量,二是地块的核心位置。排名靠前的城市基本是量大且位置较好。仅仅对比总成交金额是没有意义的,“如果上海多供几块地,超越其他城市也没有难度”。

项目溢价分化

除了在拿地战略和城市布局方面呈现明显的分化趋势,不同项目的溢价率也呈现明显的分化趋势。

观察者网统计发现,在武汉此次成功出让的40宗土地中,有24宗土地的溢价率为0,占比60%;尽管如此,还有有不少地块具有较高的溢价率。比如,位于东湖高新区的P(2021)035号地块最终成交价2.54亿元,楼面地价1.01亿元,溢价率109.74%;而武汉东湖高新区的另外两幅地块同样比较火热,溢价率分别为93.83%和81.29%。

诸葛找房分析师认为,武汉此次集中供地冷热分化明显现象显著,一方面是因为部分供应地块出让条件复杂、门槛高,零溢价成交的热门地块多要求配建商业、绿地、地标建筑等,对开发商资金实力及运营能力考验较大,且地块定向明显。

此外,在长沙成功出让的33宗地块中,有19宗以底价成交,比例达到58%,9宗地块熔断摇号成交,其中天心区南湖新城048号商住地,10家开发商经过51轮竞价,熔断楼面价达14157元/平方米,被绿城摇号摘得,该地块楼面价也创下长沙土拍史上新高。

除了相同城市不同地块溢价率分化明显,不同城市之间的项目分化也相对明显。6月17~18日,长春第二轮集中供地共成交49宗地块,收金256.43亿元,15宗地块因无企业报名或竞价而流拍。而在南京本次土拍的51幅地块中,36幅触顶待摇号;在更早之前的广州土拍时,最热门的黄埔区HBPQ-A-6地块参与摇号“马甲”超过300个。

卢文曦分析指出,“双集中”土地出让制度本来目的都是为了控房价、控溢价率、控市场预期,但是现在来看,不是所有的城市都能做到。对于其中的原因,卢文曦表示,第一,要看规则设定是不是细致。有的城市直接设定了涨价的最高限价,那么溢价率等肯定会控下来;但是如果仅仅设定最高溢价,场面就会很热闹。“尤其是很多马甲参与其中的话,企业会花更少的代价拿到这块地,那肯定会有很多企业愿意参与此类土拍。所以,单一目的需要配合几个手段一起来做,从首批土拍来看,上海北京的调控手段最为复合,总体来看,调控效果可能比其他城市更为显著。”

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