作者：陈兴杰，经济专栏作家
1
高房价崇拜深入人心
房价高好事还是坏事呢？不同的人回答这个问题，答案并不相同。有房一族通常盼望房价高，因为那里凝聚了他最主要的资产；没买房的人则希望房价低，好让自己买得起——而他买房后，大概率也盼望房价上涨。屁股决定脑袋，难有靠谱的结论。
媒体上的专家和意见领袖，表面经常批判高房价，实际上他们大多热爱高房价。谈城市的经济和未来，核心指标就是房价。
道理似乎也很简单：城市经济好，居民收入高，房价才可能高。抱怨北上深的房价高，可那是超一线城市啊。言下之意，高房价和好城市是画等号的。
2021年5月份二手房房价排行榜，数据来源：中国房价行情网
在高房价这件事情上，无论表面争论如何喧嚣，有两个等号：房价上涨=财富增加，高房价=经济发达，已是深入人心，很难被推翻的常识。不过恰恰是这样的“常识”，很有迷惑性和误导性，很值得细说。
2
高房价降低幸福感
先谈第一个话题，房价上涨真等于财富增加吗？一套100万的北京房子历经十年涨到1000万，财富增加吗？其实没有，房子还是那房子。由于房子折旧，它的实际价值还发生减损。只是由于通货膨胀，房子所对应的货币总量增加了。
很多人把房子涨价简单归为经济发展的成果。事实上经济发展的自然结果是，获得商品的成本降低，价格回落。
小至食物手工品，大至电器和电子产品，价格都在降低。大部分是相对价格回落（将物价和收入对比），小部分则是绝对价格降低，比如2000年初彩电高达几千元，现在不仅价格降低，质量还有飞跃的提升。
随经济发展而“降价”最不明显的商品，大概就数住房。特别是大城市，十多年来房价一路狂涨，堪称最顶级投资品。同一套住房，区位地段没变，新房变成“老破小”，价格还能翻好几倍。只能说通胀的威力太过强大，把一件明显贬值的商品变成高价值。
对多数人来说，房子都是用来自住。房价上涨使他的名义资产翻番，但只要还在房子里住，他就难以享受资产增值应有的幸福。房子有投资品属性没错，可只要是自住，必有消费品属性（这一点常被忽略）。
住昂贵的房子属于高消费；住租售比很低的高价房，更属于奢侈性消费——只不过，这种消费是无可奈何的。
北京有很多这样的老城住户。由于房价高涨，他们资产上千万，称得上是富人。但那价值千万的房子，往往在老旧小区，住房条件不好；他们收入不高，往往几万块钱都拿不出来，日子过得紧巴巴。
和日常生活的拮据相比，住在这样的房子，不就是一种奢侈性消费吗？只不过住着这样的房子，想着千万资产在身，足以慰藉罢了。
你可能会说：有这千万资产，不能换一处好房吗？这称得上靠谱的提议。
问题是，房价上涨从来都是水涨船高。无论多买一套房还是换新房，房贷都会压得多喘不过气。他们也可以卖掉高价房，到房价低的城市买房，用馀钱享受生活。
只不过这样的选择通常伴随资产缩水——房价低的城市，都是微涨或不涨。而且绝大多数家庭一生都无力承受迁徙奔波。多数人都住在高价房，过着紧巴巴的生活。
拥有高价房产的人，可以将房子变现，换成巨额现金，享受生活。然而对绝大多数人行不通——多数人一生只拥有一套房，将自住房套现，意味着失掉抗通胀的盾牌，失去很多生活便利，沦入另一阶层。代价太惨重了，除非走投无路，没人走到这一步。
回过头来看房价上涨，你会发现：无论对无房还是有房族，高房价都是沉重负担。无房族买不起房；有房族换不起房，被迫消费高价低质的房子无法升级。倘若房价不高，买房换房都容易，就不会有这样的困扰，人民的居住条件可以显著改善。
很多盼着房价高，说到底是忘了房价的消费品属性。房子是消费品，而且是大众消费品。消费品涨价从来不是好事，房子也不例外。
3
好城市一定房价贵吗
平庸的城市，房价一定便宜。就像黑龙江鹤岗，辽宁阜新，房子跌成白菜价，再怎样调控都无济于事。经济不行的城市，房价也不行，这是定律。
优秀的城市，房价通常高昂。但是请注意，是“通常”而不是“一定”。影响房价除了需求，还有供给。
好城市的需求一定强烈，但供给则看情况：城市中心注定稀缺，价格一定昂贵；非中心地段，则完全看城市的土地供应。可以说，同一经济水平的城市，土地供应对房价的影响是决定性的。
举中国一个大城市长沙为例。和同等二线城市比，长沙常住人口约850万，比武汉略少，比南昌略多，经济更是比它们高出一截（看2019年人均可支配收入，长沙5.5万元，超过武汉的5.1万和南昌的4.5万）。
2019年长沙人均可支配收入在中国城市排名第九，而房价排名第57名
从城市发展的角度看，长沙不逊色于中部二线城市；长沙房价却跑输一大截，均价只有一万出头，不仅落后于中部同等城市，甚至不如东部一些县级市。
长沙房价为何不高？不是很多人所说的，因为调控严厉（若论调控严厉之程度，北京深圳更为严厉，然而高房价并未改变），而是长沙土地极其宽松。
长沙住宅供地过去常年保持在600公顷以上，至今仍保持400至500公顷的高水平，比一线城市的供地还多。土地多，则住房竞争激烈，房价必然不高；就连城市核心地段的房价，也相应要低一些。
美国经济学家托马斯·索韦尔在他的著作《房地产的繁荣与萧条》也提到房价和经济水平不同步的现象：
1960年代美国经济蒸蒸日上，经济发达的加州房价上涨却不多；而到1970年代经济速度放缓，加州房价却一路猛涨，超过居民收入水平的幅度。原因是1970年代加州制定了很多环保主义法律，限制房地产开发，致使住房紧缺。
托马斯·索韦尔还指出，美国德克萨斯州的城市休斯顿，经济发展水平高，房价比其他州低得多，主要原因正是政府对土地管制少，住房供应宽松。
美国有很多这样的城市，政府施政得当，经济繁荣，住房供应也多，住房就不是问题；反倒是一些城市，经济烂、房价高，人们只得选择搬离。
加州洛杉矶近几年就有这样的趋势，这个城市以房价高著称，贫民窟问题严重，说到底还是民主党政府的施政出了问题。
好城市对应的配置是好住房，而不一定是高房价。这样的总结在全世界都通行。
我认识的一位老师移民英国，住在伦敦。他在社交媒体上就谈到：伦敦确实拥有全世界最贵的房产，但那是全球富豪竞争的结果，和普通人无关；伦敦的普通人住房，真的称不上贵。
这位老师居住在伦敦离市中心二三十里的地段（远未到郊区），住房是别墅式的（即带院子的House），条件比北京上海周边同等距离情况好得多，房价也便宜，普通移民者也买得起。为何能做到这样？不过是伦敦的城市规划没那么严格，住房供应宽松罢了。
中国一线城市北上深，还有杭州、苏州、南京这样的新一线城市，房价贵得不像话。即便在二三十公里以外，房价也不便宜，而且住房条件和配套都很糟糕。不是“好城市=高房价”的定律在起作用，而是中国城市的住房还不够多。只有这个原因。
若是放开中国大城市的土地放开（比如把北京五环内闲置农地空地放到交易市场，把上海周边的农田菜地放入城市规划），让更多市场主体参与住房供应，房价一定大幅下降。
当然，核心地段的房价还是很高，却和多数人无关。就像长沙一样，年轻人很少为买房发愁；中年人换房也没那么痛苦。住房品质提升，生活水平提高，这难道不是好城市应该有的现象吗？
4
好城市和低房价，可以兼得
我写文章谈中国大城市的房价高昂，已有些年头。各种反对观点我都见过，最不能容忍的是一种说法：北京/深圳的房价贵，贵得有道理，那代表着中国经济的未来。嫌大城市房价贵，你回小城市啊。鹤岗的房价不贵，你会去买吗？
每一次看到这样的“大明白”，我都特恼火。中国经济再好，离发达国家还有很远距离（看人均GDP，相当于英法的四分之一，美国的六分之一），大城市房价这么早就超越，真的是正常的吗？
同样高价的房子，中国人只能住公寓甚至老破小，人家能有House带小车库，中国城市的住房水平天生低人一截吗？
房价高，需求旺盛的因素很容易看清楚；供给方面不足，是不是该说清楚，再来反驳呢。
希望中国的城市房价低，不是说低到白菜价——只是希望房子不成为沉重的负担。年轻人不发愁买房，中年人想换房就换，老年人想买别墅养老不是奢望。房子是很大型资产，但不应是高不可攀，多数人一辈子只能守着小屋。
希望中国城市房价低，也不是要经济变差。而是在经济不断向好的情况下，建设更多好住房，让“衣食住行”里最大的一块，得到极大改善。
房价降低，不仅居住改善，其他行业的基础性成本也会降低，利于商业繁荣。好城市和低房价是可以兼得的，至少要往正确方向努力，而不是将高房价视为骄傲。那样真是太愚蠢了。