2020年，面对复杂多变的国内外环境，中央提出加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，在“双循环”发展格局下，城市群和都市圈的发展被放到了更高的位置，今年3月，《“十四五”规划纲要》明确提出要完善城镇化空间格局，发展壮大城市群和都市圈。未来，伴随着相关规划的落地，城市群和都市圈的发展有望加速，由此带来的房地产市场机会亦值得房企重点关注。
截至2020年末，我国城镇化率上升至63.9%，从目前我国城市的发展阶段来看，长三角和珠三角城市群已发展进入城市群阶段，京津冀城市群形成北京都市圈，未来三大核心城市群有望发展成为具有全球影响力的世界级城市群。而对于其他地区的大城市来说，整体仍处于城市虹吸效应阶段。2020年，中国五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全国42%的人口，实现GDP达54.8万亿元，占全国GDP总额的54%，是我国经济发展的主引擎，区域集聚和规模效应显著。
表：主要城市群经济、人口及房地产市场规模
数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据
经济方面，从2020年的数据来看，长三角城市群的GDP规模最突出，达21.2万亿元，显著高于其他城市群，是我国经济最发达的地区之一；长三角、珠三角城市群人均效益领先，人均GDP均超过11万元；长三角和成渝城市群平均GDP增速为4.0%，经济增速超过全国平均水平。
值得注意的是，长江中游城市群平均GDP增长率仅为0.1%，主要源于城市群中部分湖北省城市受新冠肺炎疫情影响较大，2020年GDP增长率为负。
图：18个城市群近10年人口增量（万人）
注：因粤闽浙沿海城市群具体包含城市未公布，故未做统计
数据来源：各省市第七次人口普查公报
人口方面，长三角城市群人口数量最多，常住人口规模超1.7亿人，长江中游、京津冀和成渝城市群紧随其后，常住人口数量超1亿人。2010-2020十年间，珠三角和长三角城市群常住人口增量领先全国，分别达2200万人和1800万人左右，人口聚集能力突出。
房地产市场方面，2020年五大城市群房地产开发投资额和商品房销售面积占全国的比例分别达55%和47%。其中，长三角城市群开发投资及销售规模显著高于其他城市群，2020年房地产开发投资额超过3万亿元，商品房销售面积超2.7亿平方米，占全国的比重分别为22%和16%，仍是房地产企业投资布局的首选区域。成渝、长江中游城市群商品房销售面积2020年均达到1.8亿平方米，新房市场规模突出。京津冀城市群2020年商品房销售面积同比增长15.8%，增速居五大城市群首位，主要原因为2018、2019年京津冀房地产市场一直处于调整期，低基数叠加2020年部分城市需求有所释放，带动区域销售规模增长。
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长三角城市群：经济实力强，人口规模突出，房地产市场规模有望保持高位
2021年3月，《“十四五”规划纲要》发布，《纲要》指出，“长三角城市群应该瞄准国际先进科创能力和产业体系，加快G60科创走廊和沿沪宁产业创新带，提高长三角地区配置全球资源能力和辐射带动全国发展能力。加快基础设施互联互通，实现长三角地级及以上城市高铁全覆盖……”。
G60科创走廊建设被赋予了更高的战略定位以及更广阔的实践舞台，“十四五”期间，在G60科创走廊建设及交通设施互联互通的推动下，长三角一体化发展将进入快车道。
图：长三角城市群各城市2020年GDP总量及增长率
数据来源：各城市统计局
2020年，上海以3.9万亿的经济规模继续领跑全国，苏州、杭州、南京、宁波、无锡、合肥、南通GDP规模均超万亿，城市经济实力凸显。
2020年，新冠肺炎疫情爆发，长三角城市群内27个城市的经济发展韧性突显，产业结构优势带动各城市GDP均保持正增长。其中苏州迈上2万亿元新台阶，合肥和南通GDP总量首次超过万亿。在全国23个经济规模超万亿城市中，长三角城市群占据8个，远超其它城市群。
今年一季度，上海GDP高达9459亿元，经济总量占27城总和的近20%，经济实力彰显。安徽的整体经济规模仍然偏小，除合肥外，GDP总量居第二位的芜湖今年一季度GDP为956亿元，尚未突破千亿元门槛，各城市仍需继续优化产业结构，激发经济增长潜力，提升城市整体实力。
从人口方面来看，过去十年间，长三角城市群27个城市新增常住人口近1807万人，占全国人口总增量的25%，杭州、苏州、合肥、上海、宁波、金华、南京、无锡人口增量均在100万人以上。长三角地区良好的经济产业基础以及独特的地理优势将吸引人口持续流入，当前上海、苏州和杭州常住人口均超千万，未来人口增量仍可期。
长三角地区作为房企重点布局区域，房地产市场投资热度持续较高，随着重点城市土地实行“两集中”供地，房企在一、二线投资难度不断升级，而长三角三四线城市居民购买力较强，市场需求具备一定支撑，今年以来市场热度有所提升。预计短期内，长三角地区房地产市场规模仍有望保持高位，部分热点城市在政策的引导下，市场预期将回归理性。
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珠三角城市群：十年常住人口累计新增2184万人，购房需求旺盛，短期政策影响下，热点城市市场有所降温
2021年3月，《“十四五”规划纲要》发布，明确积极推动珠三角城市群一体化发展，稳妥推进粤港澳大湾区建设。目前，珠三角城市群产业结构出现高度协同趋势，各城市优势产业规模不断扩大，产业技术水平不断提升，未来各城市产业发展协同效应有望进一步加强。
2020年，粤港澳大湾区GDP总量达11.53万亿元，其中珠三角九个城市2020年GDP全部正增长，各季度经济呈现稳步回升态势，其中多数城市的高技术制造业、先进制造业的增速高于当地地区生产总值和规模以上工业的增速，体现出产业升级和经济结构优化对经济发展的强大支撑。
图：珠三角9城市2020年常住人口及10年增量(单位:万人)
数据来源：各省市第七次人口普查公报
广深莞三座超1000万人口大城市，珠三角虹吸效应明显，广深吸引力最强。根据广东省第七次人口普查数据，珠三角9个城市较“六普”人口均正增长，十年新增常住人口2184万人，深圳和广州新增常住人口最多分别为714万人和598万人。人口进一步向珠三角城市群聚集，2020年珠三角城市群常住人口占全广东省常住人口总量的61.9%，与2010年第六次全国人口普查相比，占比提高了8.0个百分点，常住人口增加超100万人的城市有深圳、广州、佛山、东莞、惠州和中山等6个城市常住人口增量合计2041万人，占同期广东省常住人口增幅的94%。
珠三角城市群交通发达，经济向好发展动能强劲，人口持续流入，在国家规划的加持下，未来市场规模和潜力仍然有较大的发展空间。但短期来看，广州、深圳、东莞等城市政策不断加码，购房者置业情绪逐渐归于理性，房地产市场有所降温。
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京津冀城市群：京津冀协同发展取得积极进展，短期房地产市场仍将稳步运行
2020年是京津冀三年计划收官之年，也是京津冀协同发展中期目标节点之年，截至年底，京津冀协同发展已取得积极进展。2021年是“十四五”规划开局之年，也是京津冀协同发展启动远期工作任务的重要一年，京津冀协同发展将继续深化。
图：2020年京津冀各市常住人口及较2010年增量
数据来源：各省市第七次人口普查公报，CREIS中指数据
2020年京津冀城市群常住人口总量达到了10747万人，较2010年人口增加了588万。其中北京常住人口为2189万，十年人口增加227.4万人，累计增长11.6%，北京对于外来人口仍具有较大的吸引力，产业疏解下人口结构将继续改善。2020年天津人口较2010年增加92.8万人，十年人口增长7.2%，近年人口增长放缓，略低于同级别二线城市。河北各城市中，石家庄、廊坊人口较2010年增加超100万，尤其廊坊受益于北京人口外溢，十年人口累计增长超25%，在城市群内部居首。
从2020年三地常住人口城镇化率来看，北京、天津分别为87.5%和84.7%，城镇化水平较高；而河北仅为60.1%，仍有近四成常住人口居住在乡村，乡村振兴战略是河北深度融入京津冀协同发展、补齐发展短板、实现高质量发展的必由之路。乡村振兴以及新型城镇化建设的深入推进或将为河北省各城市的发展带来新的动力，住房需求有望得到进一步支撑。
2020年以来，京津冀房地产市场平稳恢复，多城市房地产开发投资额和商品房销售面积实现小幅增长，短期区域市场仍将稳步发展。中长期来看，伴随着区域协调发展的持续推进，雄安新区建设的加速，整体市场仍具有较好的发展潜力，北京、天津、雄安新区三角覆盖区域以及环京地区仍会受到中心城市外溢需求的支撑，石家庄、唐山等节点城市内生需求会进一步释放。
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中西部核心城市：成都、重庆、西安、武汉、郑州、长沙人口虹吸效应有望进一步放大，大规模的人口流入仍将为房地产市场提供有力支撑
图：2020年中西部部分省市常住人口较2010年变化（万人）
资料来源：各省市第七次人口普查公报，CREIS中指数据
伴随着中西部核心城市人口的持续导入，多数核心城市周边的三四线城市人口出现下降。成都、西安、武汉、长沙、昆明等城市及周边此类特点尤其明显，人口虹吸能力强劲。
从省会城市经济和人口首位度上看，银川、西宁不论是经济还是人口占全省的比重均接近或超过40%，属于全省（区）的绝对核心；西安、成都、武汉、兰州GDP占全省的比重超30%，人口占全省的比重亦在17%以上，其中西安人口占全省的比重达32.8%，强省会的特点更加突出。呼和浩特、南宁、郑州经济首位度居中西部核心城市后三位，其中郑州人口首位度仅12.7%，为中西部核心城市最低水平，郑州背靠河南人口大省，未来人口首位度仍有较大提升空间。
当前，中西部各省市城镇化率普遍低于全国平均水平，四川、甘肃、湖南、云南、贵州、河南等省份城镇化率不足60%，省会城市作为省内农村人口的重要流入地，随着新型城镇化进行的深入推进，未来省会人口将进一步增加，省会的优势地位将得到进一步巩固，特别是成都、长沙、郑州等城市，中长期来看，这部分城市的房地产市场规模仍有望得到进一步拓展。
短期来看，2021年以来，重庆、郑州和武汉房地产市场继续恢复，整体处于量增价稳的阶段，其中，重庆受首批集中供地竞拍热度提升带动，市场情绪有所提高；郑州住宅用地供应量明显增加，首批集中出让地块除个别地块竞拍热度高外，整体较为理性，进一步推动市场稳步运行。成都、西安今年以来政策频加码，土地端政策亦在发力，短期看政策仍将严控跟进，以稳定市场预期。
- 结语 -
整体来看，目前我国共规划设立了19个城市群，整体划分为三类：
长三角、珠三角、京津冀、长江中游和成渝五大城市群发展处于领先地位，未来将继续优化提升；
山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾城市群处于发展壮大阶段，未来值得关注；
哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群处于培育发展阶段，发展仍需时间。
因此，东部三大城市群经济实力雄厚，产业相对发达，创新优势突出，未来一段时间内仍将是我国核心资源的主要聚集区，在人口持续聚集及建设用地供应改善的支撑下，城市房地产市场仍有较大发展空间。
伴随着“因城施策”政策的持续推进、不同城市基本面和房地产市场发展阶段各异、重点城市供地“两集中”政策发布等，房地产市场轮动效应仍在，但与上一轮全国范围内的城市轮动不同，未来城市间的轮动或更多出现在热度区域以及城市群内部，市场热度由城市群内部核心一、二城市向周边三四线城市扩散，本轮市场以长三角和珠三角城市市场轮动最为明显。
同时，在“双循环”和西部大开发战略指引下，中西部核心都市圈将迎来发展机遇期，值得重点关注。未来，房地产企业可重点关注第一类城市群城市和第二类城市群中心城市的政策、规划及房地产市场情况，寻找合适的投资机会，把握城市群和都市圈发展机遇，实现企业可持续发展。
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