别惊讶:一线城市房价高潮已过,明年不乐观

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2013年四季度以来,老杨持续性的通过喂博,做两项季度网上调查,房价预期调查、购房性质调查。都是关于一二线35城的。

【一年后35城房价是涨是跌?】预期是影响房价短期变化的重要因素。每个季末,老杨会做次房价预期的微调查。一年后相比现在,一二线(35个大城市)房价整体来看,是涨是跌?

拉出最新一期的调查数据,如下表:

2021年6月的投票结果:看跌占比为27%,看涨占比50%,看涨占比相比上季度末下降10个百点,看跌占比上升9个百分点。

为了更好的观察市场情绪的变化,拉出看涨占比走势图(下图柱状),同时与一线城市二手房价格环比走势图(下图曲线)相比较,细察规律。

老杨的粉丝中,一线城市与少数强二线居多,所以参与投票(每次1000人左右)者的市场情绪,基本上也代表了这类城市。为了简单比较,这里只对一线城市的房价波动,进行分析和比较。

今年二季度末,看涨占比50%,相比一季末的60%,明显下滑10个百分点,说明了今年上半年房贷收紧与热点城市调控不断收紧,让大城市的铁粉们担扰情绪明显上升。

如果看历史趋势,当前形态有些类似2016年二季度。

从看涨占比来看,最高点在15年二季度,高达76%!当时的情形是,深圳房价暴涨,上海中涨,北京微涨,广州平稳,老杨的铁粉,对一线城市很敏感,看涨未来一年房价的预期最强烈。事后的结果也确实如此,2016年的房价环比涨幅明显高于2015年。

2016年一季度,看涨占比为61%,虽低于15年一二四季度,但仍处于历史高位,看涨情绪较浓。

2016年二季度看涨占比为51%,相比一季度下滑10个百分点,与今年二季度很相似!

其实,数据背后的逻辑也相似:2016年3月下旬,上海与深圳出台调控新政;其后多城陆续收紧,9月30日住建部开会要求16城调控楼市。

今年一季度,上海、深圳、广州等多个热点城市出新政,收紧调控;另外房地产融资持续收紧。

2020年以来,一线城市房价环比涨幅,明显高于2017-2019年(部分季度下跌),经历了一轮短周期的上涨。其中,去年四季度至今年一季度,是一二线城市的2016年四季度以来的市场情绪高点,其中深圳、上海、合肥是三个典型。

按2016年规律,则今年下半年一线城市房价仍然呈上涨态势。

而2022年,就不乐观了……

四个一线城市当中,运行节奏有别:

2015-2017年的周期性上涨过程中,深圳率先,上海其次,北京再次,广州殿后。

2019下半年以来这轮周期性上涨,深圳率先,上海其次,广州再次,北京殿后……

最后,再补一句:当前技术类似于2016年,但更像2013年!这涉及更深层次的技术与逻辑分析,以后有机会再展开吧……

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