潘石屹终成李嘉诚!75折贱卖SOHO中国,接盘方大有来头

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“黑石集团终于将SOHO中国收入囊中。”

来源 | 投资家作者 | 赵思蕊

靴子落地,黑石集团终于将SOHO中国收入囊中。

6月16日晚间,港股上市公司SOHO中国公告称,黑石集团对SOHO中国发出收购要约,以取得SOHO中国的控股权。

交易完成后,SOHO中国现有控股股东(潘石屹夫妇)仅保留9%的股权,SOHO中国将继续维持在港交所上市。

对于这个结果,外界早有预期,大家的关注点在于价格,本次交易总价约30亿美元,对比去年年初传出的40亿美元现金收购价,相当于打了75折。

如果收购成功,这将成为美国私募巨头黑石在中国的最大一笔房地产投资。“吃掉”SOHO中国的背后,黑石到底在下一盘什么棋?

曾自曝不会“跑路”的潘石屹,终于出清了国内核心资产,变成了第二个李嘉诚。那么,在这笔买卖中,潘石屹是赚了还是赔了?

潘石屹夫妇对SOHO中国去意已决,这在全中国早就不是什么秘密了。

从时间线来看,早在2019年10月,潘石屹夫妇就动起了整体处置公司资产的主意,此后SOHO中国股价多次受资产出售进展影响而出现大幅波动。

2020年3月,有市场传闻称SOHO中国计划卖掉旗下核心资产,黑石是意向买家之一,出价40亿美元。受此消息刺激,SOHO中国股价盘中一度涨超27%。

紧随其后,新冠疫情突如其来,SOHO中国的未来前景充满了不确定性,而融资问题也成为黑石继续推进收购的阻碍之一,双方谈判陷入停滞状态。

不过,有知情人士透露,去年年初黑石与SOHO中国的私有化谈判还处于初级阶段,一旦情况稳定双方可能重新启动谈判。

2020年11月,又有传闻称高瓴资本有意“接盘”SOHO中国,对价可能超过20亿美元。该消息推动SOHO中国股价一度飙升40%,但高瓴火速辟谣,SOHO中国股价“熄火”。

如今,国内进入后疫情时期,各行各业已经基本恢复原状,投资活动也在如火如荼地进行,黑石顺势向SOHO中国伸出了橄榄枝。

公告显示,黑石将以现金交易的方式收购SOHO中国54.93%股权,交易总对价高达236.58亿港元(约30.5亿美元,195亿人民币)。

黑石所收购的股权全部来自潘石屹夫妇,作为SOHO中国的创始人,潘石屹夫妇此前持有SOHO中国63.93%的股权,为公司实控人。

交易完成后,黑石将取代潘石屹夫妇成为SOHO中国新的实控人。不过,潘石屹夫妇并未与SOHO中国彻底告别,仍将保留9%的股权,持股比例仅次于黑石,为SOHO中国第二大股东。

黑石给出的要约收购价为5港元/股,相较SOHO中国前一交易日收盘价3.8港元/股溢价30%。不过,与去年年初传闻中所称的40亿美元交易总对价相比,大概打了75折。

综合来看,黑石与SOHO中国都是有舍有得,传闻一年多的并购交易终于落地,想必是双方经过深思熟虑后做出的最佳选择。

值得一提的是,在收购公告发布前,SOHO中国的股价已经提前发动,在最近10个交易日内股价大涨近60%,创下SOHO中国自2007年上市以来的最大涨幅。

6月16日当晚,潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博,没有任何配文,仿佛在向曾经的地产商身份做出最后的告别。

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作为中国地产圈声名显赫的大佬级人物,潘石屹的前半生足够精彩,海南卖楼、成立SOHO中国、与复星的外滩地王大战等等,都曾是中国地产圈津津乐道的传奇故事。

潘石屹一手创办的SOHO中国,也曾是中国房地产黄金时代的弄潮儿,与万科、恒大等地产龙头并驾齐驱,并在2012年迎来百亿利润的高光时刻。

同年,潘石屹高调宣布SOHO中国将全面转型,由销售改为全面自持,他认为该模式能为SOHO中国带来源源不断的租金收益和丰厚的利润回报,没想到却一脚踏空了。

此后,SOHO中国的营收和利润持续滑坡,自2013年开始就不在公开市场拿地了。2014年,潘石屹夫妇开始以甩卖资产的方式来维持SOHO中国的运转,从此一发不可收拾。

笔者统计发现,此后五年间,SOHO中国至少出售了9个项目或资产包,加上一部分散售资产,陆续套现超过350亿元。

目前,SOHO中国名下仅剩下外滩SOHO、望京SOHO、银河SOHO等位于北京和上海的9个甲级写字楼项目。

2019年,潘石屹考虑以80亿美元的价格出售SOHO中国最后的核心资产项目,被外界视为SOHO中国要彻底退出中国市场的信号,关于潘石屹要模仿李嘉诚“跑路”的讨论沸沸扬扬。

不过,从后面的交易传闻可知,潘石屹想要退出并不容易,他的期望值也在不断缩水。SOHO中国的交易对价从80亿美元降到40亿美元,再到如今的30亿美元。

而SOHO中国在黑石、高瓴等多个潜在买家之间兜兜转转,想要待价而沽却落了个竹篮打水一场空,最后不得不降低身价投入黑石的怀抱。

这个结局大概是两方面原因造成的:第一,在全球疫情仍未彻底控制住之前,能一下子拿出30亿美元的买家并不多,市面上可供SOHO中国挑选的买家少之又少。

第二,市场留给SOHO中国的时间不多了。持续甩卖资产,让SOHO中国的业绩规模大幅缩水,可以拿到谈判桌上的筹码变得越来越少。

2020年财报显示,SOHO中国实现营业收入21.92亿元,同比增长约19%。其中,租金收入15.37亿元,同比下降16%,出售物业收入6.54亿元。

去年受疫情因素影响,SOHO中国旗下物业整体的出租率下降。从2019年底到2020年底,除了新开业的丽泽SOHO和外滩SOHO,其余写字楼出租率均面临大幅下滑。

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具体来看,望京SOHO出租率由86%降至83%,光华路SOHO II出租率由87%降至68%,银河/朝阳门SOHO出租率由94%降至62%,SOHO复兴广场出租率由95%降至82%,SOHO天山广场出租率由97%降至83%。

在此背景下,SOHO中国在2020年度的税前利润约16亿元,同比下降约17%;毛利13.9亿元,同比减少7.9%;净利润5.43亿元,同比骤降58.8%;总资产约707.04亿元,总负债约331.57亿元,净资产负债率约为43%。

近年来,围绕SOHO中国和潘石屹夫妇的核心事件,一直是资产出售或公司整体打包转让。

早年间,潘石屹曾宣扬“不赚钱的商人是不道德的”,骨子里就透出一股对金钱的执念。但从2015年开始,他似乎对SOHO中国的股价“漠不关心”了。

在公开场合,潘石屹也鲜少以地产商的身份亮相,变得越来越佛系,越来越“不务正业”,个人微博上大多分享一些关于木工、摄影、编程的生活琐事,与房地产渐行渐远。

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潘石屹多次表态:“钱我是赚够了!以赚钱为目的的事情,已经不是我唯一的目的了。作为一个上市公司董事长这样说不太合适,但这就是我心里最真实的想法”。

现实中,这几年SOHO中国不断“卖卖卖”,确实让潘石屹夫妇赚得盆满钵满。在最新公布的2021中国福布斯富豪排行榜上,潘石屹夫妇以212.2亿元财富,位居排行榜第175位。

与国内卖项目和转让公司控股权形成鲜明对比的是,潘石屹夫妇这几年海外投资的动作不断,他们通过家族信托相继在海外进行了大量投资,总投资额超过20亿美元。

例如,斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权;耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

天眼查显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹陆续注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

此外,潘石屹夫妇的长子还在英国成立了地产公司。出清国内核心资产,转战欧美市场,这一切都成为潘石屹效仿李嘉诚的佐证。

潘石屹夫妇对国外高等学府的大手笔捐款,也遭受外界广泛诟病。据悉,潘石屹夫妇最大的一笔公益投入,就是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作,捐款1亿美元设立助学金。

张欣自称,捐款的目的是“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但外界很快发现,捐款没多久,潘石屹夫妇的两个儿子就先后入读了耶鲁和哈佛。

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中国企业家曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善:“存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的。”

面对巨大的舆论压力,潘石屹曾自曝:“说我跑了是谣言,跑不了。”如今,潘石屹一家四口有三口定居国外,而张欣早就拿到美国国籍了。

与潘石屹夫妇出清国内核心资产、大举进军欧美市场的投资路径相反,本次SOHO中国的接盘方黑石,近年来不断加码中国市场。

创办于1985年的黑石,是美国规模最大的上市投资管理公司,在全球范围内管理6490亿美元,专注于私募股权、房地产、公债、上市股权、生命科学、成长型股权等。

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近年来,黑石积极投资中国商业地产。2019年,黑石豪掷15亿美元(约100亿人民币)买入上海长泰广场,全年在中国地产领域的投资高达200亿元人民币。

进入2021年以来,黑石在中国市场继续大张旗鼓地挺近,年初至今已经在中国砸下54亿美元(约345亿人民币)的投资款。

具体来看,今年1月,黑石以11亿美元(约71亿人民币)从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

今年6月,黑石以13亿美元(约83.2亿人民币)收购中国泛海控股集团有限公司旗下美国国际数据集团(IDG)。

如今,黑石又以30亿美元的价格将SOHO中国收入囊中,其在中国房地产市场的投资版图已经初步显现。

事实上,黑石与SOHO中国颇有渊源,如果SOHO中国最后注定是“卖身”的结局,黑石无疑是最佳选项之一。

早在2012年,黑石就与SOHO中国合资成立了盈石搜候(上海)有限公司,双方各持股50%,该公司专门负责前门大街SOHO持有物业的招商和运营。

2018年,前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部,出任董事总经理一职。外界传闻称,黑石决定收购SOHO中国,就是阎岩在中间牵线搭桥。

不过,这起收购迟迟不能落地,关键因素是价格。从最初的80亿美元,到2020年3月的40亿美元,再到如今的30亿美元,黑石终于得偿所愿。

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收购价格一降再降的背后,是黑石创始人苏世民对金钱的严格把控。苏世民曾向沪上投资大佬郭广昌透露,他成功的秘诀在于不亏钱,这也是黑石的首要投资原则。

据说,黑石内部设有一套严格的投资流程,所有人的投资风格必须基于严格、冷静且稳健,任何一笔投资都必须经过多次测试。虽然身处高风险行业,但黑石却对风险深恶痛绝。

毋庸置疑的是,黑石对中国兴趣浓厚,这从创始人“苏世民”的中国名字中就可以窥探一二,但资产收购只是黑石布局中国市场的手段之一,却不是最终目的。

早在10余年前,苏世民就曾在上海直言:未来,我肯定愿意看到黑石集团能够在中国的交易所挂牌上市。

不难看出,通过截然相反的投资路径,潘石屹夫妇终将彻底告别中国房地产市场,而步步为营的黑石,又会在中国市场演绎怎样的投资故事呢?

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