潘石屹“逃顶”,带来什么启示?

老资料网 所属频道:经济金融

原创 刘晓博

潘石屹还是“跑了”。

这是潘石屹第二次从房地产领域“精准逃顶”,其中的经验值得我们研究、学习。

2021年6月16日,在香港上市的SOHO中国(00410)发布公告称:黑石集团拟以现金要约收购公司全部股份,收购价格为每股5港元,总额236.58亿港元。

SOHO中国,是潘石屹及其妻子张欣创立,并控股的企业。在这次交易之前,他们通过家族信托持有SOHO中国63.93%的股权;交易完成之后,潘石屹家族将只保留9%的股权,为第二大股东。黑石集团将持有总计52亿股权的91%。

我们可以大致算出:潘石屹家族在这次交易中,可以套现142.8亿港元(税前)。

上图:SOHO中国股价走势图。

如果这次交易不被监管当局驳回的话,意味着潘石屹家族基本上退出了内地房地产领域。剩下的9%的股权,只是什么时候处理的问题了。

潘石屹1963年出生于甘肃天水,大学毕业后被分配到廊坊石油管道研究室工作,1987年开始先在深圳,后在海南开始了房地产生涯。

上图:2020年报里潘石屹夫妻持股的信息披露。

他的第一桶金,是在海南建省、建特区之后,那一轮超级房地产泡沫中挣得的。

我不知道潘石屹和他几个朋友发财的详情,但我知道那个时代海口最经典的场面:有人在豪华酒楼里同时开两个包房,在甲包房跟卖家达成一块土地的转让协议,购入地皮;然后在乙包房就把这块土地卖出,中间的差价可能就是数百万元。

当时的海南房地产市场,就这么疯狂。

潘石屹和他的几个朋友——王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪,也就是“万通六君子”,通过高利贷借来的钱,在海南那波房地产狂潮中“半年挣了1000万”。当时是1993年。

1993年,中国的广义货币M2规模只有3.5万亿,而今天是227.6万亿。如果按照这个比例放大,那么当年的1000万相当于今天的6.5亿元。

在房地产泡沫中能挣到钱不难,能逃顶、套现才是真本领。

根据潘石屹多年之后的回忆,他们炒作一个楼盘的时候,王功权提醒说:应该查查我们接手的这个盘有没有土地证、房产证,否则上当了都不知道。

于是潘石屹到了海口市规划局,申请要查这个楼盘的土地证、房产证等资料,但工作人员拒绝了他的申请。后来,他在朋友点拨下,送了5斤橘子和2条三五烟,获得了海口房地产市场整体情况的资料。

不看不知道,一看吓一跳,潘石屹后来回忆说:

我把海口市规划批了的面积,也就是市政配套费都递交了的,加起来,除了一下海口的人口,我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米,而海南刚刚建省,在海口这样一个不富裕的地方,电都没有,一个红绿灯都没有的地方,建房子要接近五十平方米,北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊,跑的越早越好。

正是因为获得了海口房地产市场的真实数据,万通六君子才得以在泡沫破裂前夕成功逃顶,守住了暴利。随后,他们返回内地,各自开创了自己的事业。

1994年,海南房地产泡沫造就的31岁的年轻富豪潘石屹,成功迎娶了从剑桥大学毕业,在高盛等投行工作过的美女张欣,开始着手打造SOHO中国。

然而遗憾的是,潘石屹没有选对赛道。如果继续投资房地产,他不应该选“赛道最窄”的写字楼,而应该选住宅。

但没有办法,上帝不可能把所有的机会都给他。

SOHO中国刚开始的日子,顺风顺水。因为1994年的中国,无论是高档写字楼、大商场还是住宅,都统统稀缺。相比之下,在北京这样的首善之区开发高档写字楼,利润还要高一些。

SOHO中国非常重视产品设计,舍得花巨资邀请国际一流设计公司,所以产品基本上都带有地标性质。潘石屹夫妇后来之所以在微博上有那么高的人气,跟他们产品非同寻常的品位有着密切的关系。

但很快,写字楼就开始过剩了。这很容易理解,中国的新增建设用地都来自政府,而地方政府更愿意建设高档写字楼,而不是住宅。因为住宅不可能产生持续的税收,只有交易的时候才有税收。写字楼不同,里面的企业会持续纳税。而且写字楼光鲜、上档次,容易给城市树立新形象。

其结果,是各地的写字楼早早就饱和了。

2018年5月,一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》曾在网上流传,里面提供的数据显示,在湖南不少县市“非住宅”(包括写字楼等)的去化周期竟然大于240个月。也就是说,这些市县20年不建写字楼、商场,才能把库存消化了。

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潘石屹肯定早就发现问题不对了。所以从2012年开始,SOHO中国就开始向着“包租婆”方向转型。到2015年,SOHO中国已没有地产销售收入,成为纯收租的公司。

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上图是SOHO中国最近几年的盈利情况,2020年下滑到了5.4亿元,2017年的时候还高达47.9亿元。在历史上,SOHO中国的利润还达到过100亿元左右。

可以这样说:潘石屹早就对房地产开发意兴阑珊了。到了最近几年,连包租婆的生活都不想过了。2014年以后,SOHO中国一直在抛售资产,下面是一家媒体整理的抛售清单:

2014年,SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股;

同年9月,SOHO中国将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。

2015年,SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块,以84.93亿元价格出售。

2016年,SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险,总价32.2亿元。

2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。

2019年, SOHO中国先后出售了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

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上图是2020年报里披露的,SOHO中国仍然持有的物业,只剩下了北京和上海的9个项目。

我稍微加了一下,可租面积不到83万平方米。至于公司公告的最新披露是,持有130万平方米的物业。估计其中相当一部分未出租,一部分是自用的,还有些是公用面积。

我们可以粗略算一下账:按照此次收购要约,52亿股、每股价值5港币,公司总市值为260亿港币,折合人民币214.3亿元。

130万平方米的、上海北京最核心位置、最新潮设计的商办类物业,总价值才214.3亿人民币,平均每平方米才1.65万元人民币!

去年的时候,黑石曾出价40亿美元(购买股权比例不详,假设还是91%),当时没有成交(当时汇率是7)。我们可以推算出来,当时的叫价折合每平方米是2.37万元。

交易拖延了一年,最终价格便宜了30%,相当于打了7折。

算完这笔账,你会觉得惊心动魄:北京、上海比较好位置的甲级写字楼,最终打包出售的时候,竟然是这个价格!

其实,由于双方交易的是股权,而不是9个具体项目,避免了天价的土地增值税。再加上是在香港交易,税费更低。此外,在香港套现的资金来去自由,可以顺利汇往全世界大多数地方。

过去这些年,潘石屹家族在抛售中国内地不动产的同时,在美国进行了大量收购和投资。所以有媒体认为,潘石屹不是不投资,而是转到美国投资了。

那么,该怎样评价潘石屹的第二次逃顶?

我的看法是:每个人有每个人的选择,只要不违法、不违心就好。中国有句古话——“有人辞官归故里,有人漏夜赶科场”,很难说选择谁对谁错,只有对谁合适。

作为一个商人,潘石屹显然是成功的;作为一个中国人,他是非常幸运的。中国40多年的改革红利,他都遇到了。包括获得高考资格,能到国企工作,能有机会闯深圳、海南并发财。这里面有他个人智商高的因素,也有时代的大机遇。

网上有句话比较流行——“不要把靠运气赚到的钱,靠实力给亏掉了”。月满则亏,水满则溢,福祸相依。财务自由了,就想办法守住它,这是明智的。

房地产领域,获得成功之后主动退出,潘石屹不是首例。在内地有绿城的宋卫平,在香港有“超人”李嘉诚。在科技圈里,有拼多多创始人黄峥,还有黄峥的老师段永平。

潘石屹误入了赛道狭窄的写字楼领域,如果他创立SOHO中国的时候进入的是住宅领域,或许他可以做得更大而不用退出。

但世事难料,以潘石屹夫妻的个性,如果搞住宅可能会走高端路线,在严格限价的今天,走高端小众路线的开发商倒下的比比皆是。

潘石屹虽然没有能力让企业彻底转型,但他早早实现在香港上市,建立了家族信托,为今天的撤离建好了跑道。而且最终拿在手里的9大项目,品质都还不错,还有黑石这样的大企业愿意接盘,应该说已经非常不容易。

一个时代有一个时代的商人。未来的中国,需要更多科技创新类的企业家,他们将是未来的“网红”。

房地产的大时代,正在过去。这个行业正被剥去金融属性,越来越像制造业了。

潘石屹的选择,对于我们普通人来说没有模仿的价值。因为财富差异太大,逻辑完全不同。普通人需要做的,是找到适合自己的长期抗通胀工具,安全第一、稳健第一。

从这个意义上说,大城市的优质不动产,尤其是片区好、配套好的住宅,仍然有长线价值。

但普通人也要有逃顶意识,比如当一个片区见顶之后,你需要换一个新的区域投资。如果你在人口流失的三四线城市,需要逃顶到大城市、高级别城市投资。楼龄太长的高层建筑,也需要逃顶,否则会坐困愁城。

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