房价泡沫，是一个敏感而重要的经济命题，也是一个重大社会问题。
郭树青多次提及我国的房地产泡沫、灰犀牛、房价会跌等等话题，屡屡引起广大民众的惊措。
这一命题很重要，但作文却并不好写。因为泡沫在破裂之前，很难辨识。滋生泡沫的过程，也是市场亢奋度不断提升的过程，市场参与者都很嗨，对收益很贪婪，对风险不敏感！
这里，老杨想为大家介绍两个衡量房价泡沫的指标，一是房价收入比，二是房价收入比偏离度。前者市面上比较多，但做不同地区之间比对时，价值并不高。后者是老杨首创的，近两年指导同事撰写了相关报告。报告比较长，图表比较多，这里只分享部分内容：
50个主要城市2020年房价收入比
房价收入比，是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响，更加贴近真实市场情况。房价收入比具体计算公式如下：
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。
本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。
根据公式计算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2020年，50城房价收入比均值为13.4，相比2019年的13.2上升了1.4%。
历史走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%; 2017年, 继续升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房价收入比与2017年持平；2019年，随着多数城市房地产市场的陆续降温，50城房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降; 2020年，受疫情影响，我国居民收入增速相比前几年出现了较大幅度的下滑，而在疫情后宽松的货币政策下，大部分城市房价都出现了一定程度的上涨，因此50城房价收入比出现了小幅反弹。
2021年年初以来多个热点城市房地产调控政策收紧，预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄。由于去年同期的低基数，今年居民收入增速将大幅高于去年。由此推算，预计2021年房价收入比将小降。
分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市，2020年一线城市的房价涨幅最大，房价收入比在连续两年下降后再次上升。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2020年房价收入比分别为12、12.3和12.4，相比2019年均微幅上升。需要注意的是，三四线城市（东部为主）的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市经济基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度高于二线城市。
从2020年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，排名与2019年一致，房价收入比分别为39.8、27.1、26.2、23.8和23.1，说明这些城市的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下,2020年疫情后货币宽松，深圳和上海房价涨幅均比较大。三亚和厦门是全国著名的旅游城市，外地客户投资需求一直较为旺盛，房价与本地居民收入的关联性相对较小。值得注意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三城，广州土地供应充足，且地价相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。
排在末五位的城市分别是长沙、韶关、烟台、贵阳和乌鲁木齐，房价收入比分别为6.2、7.3、7.5、7.6和7.8，说明这些城市房价较为合理，购房相对来说较为轻松。由于土地供应充足，调控政策严厉等原因，长沙2020年平均房价仅9000元/平方米左右，在省会城市中仅高于贵阳、乌鲁木齐等少数城市，房价甚至长期低于部分三四线城市。而长沙经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，2020年城镇人均可支配收入为57971元/平方米，高于武汉、郑州、南昌、合肥等其他中部二线城市。高收入、低房价使得长沙是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。韶关是广东省经济发展偏弱的三四线城市，收入和房价均较低，对外地购房者的吸引力也很弱，房价收入比偏低。烟台是东部沿海的弱二线城市，人均可支配收入较高，房价水平较低。贵阳和乌鲁木齐是西部的弱二线城市，近几年收入增速较高，但缺乏投资需求的吸引力，房价在省会城市中属于比较低的，房价收入比较低。
50个主要城市2020年房价收入比偏离度
我国地区之间差异较大，对不同城市而言，其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此，这里在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。
具体公式为：
根据2010年以来50城平均房价收入比的平均值，算出历年房价收入比的偏离度。数据显示，2020年50城房价收入比偏离度为10.2%，由2019年的8.6%上升了1.6个百分点。
回顾历史走势，2010-2015年间，房价收入比偏离度持续回落，其中2012-2015年处于负区间内。2016年曲线开始回升，2017年继续攀升，2018年曲线继续小幅上升。在连续三年上升后，2019年曲线小幅下降。2020年，由于50城房价收入比小幅上升，偏离度曲线相应也小幅上升。随着多地房地产调控政策的收紧以及货币政策常态化，预计2021年50城房价涨幅将收窄，房价收入比将下降，届时偏离度也将回落。
分城市类别来看，一线城市和强二线城市走势领先于其他城市，2018年和2019年房价收入比偏离度连续2年回落，2020年偏离度回升，一线城市上升幅度更大；弱二线城市2018年偏离度与2017年持平，2019年小幅回落，2020年小幅回升；三四线城市走势滞后于其他城市，2018年偏离度仍上升，2019年才回落，2020年继续微幅回落。
具体来看，2020年，一线城市偏离度为18.9%，较2019年上升了7.1个百分点；强二线城市和弱二线城市的偏离度分别为11.6%和9.6%，较2019年分别上升0.8和0.9个百分点；三四线城市偏离度为3.7%，较2019年小幅下降0.1个百分点。主要是2020年疫情发生后，全球经济受到极大影响，叠加货币政策宽松，核心城市的优质房产更受到避险资金的青睐，因此一线城市的房价涨幅要高于其他几类城市。
分城市来看，2020年各城市房价收入比偏离度差距较大，有39个城市偏离度为正，11个城市偏离度为负，说明当前大部分城市的房价收入比高于其2010年以来的平均水平（相当于合理水平）。
基本可以这么理解：偏离度越高，泡沫越明显；反之，越不明显；偏离度为负值的城市无泡沫。
偏离度最高的城市东莞，为45.2%，即超过其近十年的平均水平近5成。另外，深圳（38.5%）、南通（26.6%）、宁波（24.6%）和芜湖（23.8%）4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。
其中东莞和深圳2020年房价涨幅在50城中排名前两位，2015年以来的房价累计涨幅巨大，导致当前房价收入比偏离度很高。南通和宁波是本轮行情以来，江浙地区行情持续时间最长的城市，市场已经持续火热了5年，房价累计涨幅较大。泡沫比较明显。
房价收入比偏离度最低的城市三亚为-14.8%。此外，韶关（-11.7%）、兰州（-7.8%）的房价收入比偏离度水平都明显偏低。市场无泡沫。
根据房价收入比偏离度以及当年偏离度的增速，将 50 个典型城市大致分为四类：
第一类城市，房价收入比偏离度为正，且同比增速为正。2020 年东莞、深圳、宁波、南通、等 20 多座城市属于这一类别，在 50 城中占比近一半。我们认为房价收入比偏离度较高且同比仍在上升的城市，房价相对收入水平来说存在一定程度的高估和透支，建议严格实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。可以看到，年初以来，深圳、上海、东莞、杭州等多城已经发布了多项调控政策来给市场降温。其他如宁波、南通等城市，建议也加强楼市调控，防范投机投资行为导致房价失控，使得楼市和金融市场风险上升。
第二类城市，房价收入比偏离度为正，但同比增速为负。2020 年芜湖、苏州、日照、济南等属于这类城市。此类城市房价相对收入水平来说偏高，但偏高的幅度相对去年已经有所收窄。建议对这类城市维持现有调控措施，稳定房价，使得房价收入比进一步回归合理区间。
第三类城市，房价收入比偏离度为负，且同比增速为负。2020 年太原、贵阳、南昌、长沙、韶关等城市属于这一类别。此类城市 2020 年的房价收入比低于过去十年的平均水平，且偏离度相比去年还在下降，房价相对收入水平来说较为合理，建议如果有城市房地产市场偏冷时，可适度放松其调控措施。
第四类城市，房价收入比偏离度为负，但同比增速为正。2020 年仅有乌鲁木齐、温州和兰州属于这一类别。此类城市 2020 年的房价收入比低于过去十年的平均水平，但偏离度相比去年有所上升，房价相对合理，但也得防范房价收入比继续上升，建议积极监测房价走势，做好防止房价过热的调控预案。
