文|凯风
楼市，接连被警告。
01
近日，在2021年陆家嘴金融论坛上，央行党委书记、银保监会主席郭树清表示，那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。
虽说这句话指向的是金融衍生品炒作，但房价被牵连其中，释放出非同寻常的警示信号。
这不是权威人士第一次发出类似警告了。
有人应该还记得，三年前，郭树清在2018年陆家嘴金融论坛上曾发出提醒：
理财产品收益率超过6%就要打问号，超过8%很危险，超过10%就要做好损失全部本金的准备。
3年后的今天，全国的P2P网贷机构已经从高峰时期的3595家缩减为0了。
针对房地产，相关人士已经多次发出类似表态，连番发出预警，且话语一次比一次严厉，态度一次比一次坚决。
2020年，郭树清在《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出：
房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
2021年初，郭树清在国新办新闻发布会上表示：
房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。因为你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
这些话可谓一直贯之，显然不只是说说而已。
02
房地产接连被警告，释放了什么信号？
作为金融监管者和决策者，对楼市发出预警，主要目的在于防范金融风险。
在中国，房地产并非单纯的土建行业，不只是与混凝土打交道。涉及钢铁、水泥、电器等上下游诸多行业，与信贷、消费等领域息息相关，更关乎许多人的财富基本盘，严重影响金融安全和社会稳定。
牵一发而动全身，丝毫疏忽不得。
每一次房地产危机，都会影响整个金融体系乃至经济。正如权威人士所言，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。
上世纪90年代的日本，在房地产泡沫崩盘后曾经一蹶不振，“失去的30年”让日本错失了发展机遇。
当时，由于整个社会与房地产深度捆绑，房地产泡沫破裂，东京等六大都市区的地价一度超跌了60%以上，由此导致无数人财富灰飞烟灭，大量公司、银行破产，整个社会备受其害。
1990年代的海南，同样遭遇过一场房地产泡沫破裂的风险。鼎盛时期，这个只有600多万人口的小岛上，云集了两万多家房地产公司，平均每300人就对应一家房地产公司。
但随着房地产泡沫破裂，海南房价一泻千里，短短一年多，土地价格从1991年的几十万每亩，攀升到1993年的最高600多万元/亩。从1988年到1993年，海口三亚等热门地区商品房价格从1000多元攀升到5000元以上。
直到10多年后，海南才清理完历史烂账，后来借助国际旅游岛和自贸港的机遇，再次起飞。
这次海南获得自贸港的超级政策加持之时，特意将“去房地产”作为重要配套政策，可谓吸取了前车之鉴。
无论是基于历史经验教训，还是出于防范未来风险的考虑，我们都已经看到，防范金融风险，遏制房地产金融化泡沫化，已经成为这两年金融政策的明牌。
03
房地产面临哪些金融风险？
第一个风险是，房地产企业高负债、高杠杆，“大而不倒”的风险。
在中国，房地产是一个年销售规模超过17万亿的超级行业，没有其他行业能与之相匹敌。市场巨大，培育出众多超级巨头，年销售额破千亿的房企就有30多家，超过5000亿的则有四家。
规模有多大，背后的负债和杠杆就有多夸张。房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境和融资环境极其敏感。
一旦市场发生变化，后者融资环境收紧，一些高负债的房企就开始面临压力。
房企一边捆绑着银行，另一边捆绑着购房者，一旦出现债务危机，影响的绝不只是一家企业。
近年来，每年破产的房企就有数百家之多。这些房企过去多是中小企业，如今连一些大型房企乃至超级房企都开始遭遇债务危机，金融风险不可小觑。
04
第二个风险是，居民炒房带来的杠杆和泡沫风险。
央行此前发布的报告显示，中国城镇居民家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
这说明，我国家庭居民70%的财富都是房产，70%以上的负债都是房贷。一旦房价出现大幅下行波动，将会影响几乎所有人。
衡量房地产泡沫，有房价收入比、租金回报率等指标，但最重要的当属居民杠杆率，即居民部门总债务与GDP之比。
2021年，我国居民杠杆率超过62%，创下历史新高，已经赶上了发达国家水平。这一数字相比2008年翻了3倍多， 增速之快，无出其右者。
居民欠下的债务，已经相当于GDP总量的6成以上。这意味着什么，可谓不言而喻。
一旦收入增速不及预期，或者房价出现明显回调，金融风险就会如影随形。
无论出于防范开发商“大而不倒”的考虑，还是防范居民持续加杠杆的危险未来，遏制房地产金融化、泡沫化，都是必然之举。
所以，我们看到，过去一年多来，楼市调控正在层层加码，严查经营贷力度越来越大，房企融资三道红线和房贷两道红线先后出台，二手房指导价横空出世，房地产税试点正在路上……
一切刚刚开始，勿谓言之不预也。