每经记者：陈利
经过5天10场竞拍，2021年成都首批集中土拍于6月11日落幕，最终40宗地全部成交，总成交金额为354.8亿元。
值得注意的是，在“限地价+限清水房价+竞自持”新规则下，频频被刷新的土地最高自持租赁面积比例取代了平均7.4%的溢价率，成为各方关注焦点。此外，清水交房、成品房交房、配建公共设施、装修价格限制等多重要求，让房企在拿地时就可以估算出利润空间，也是此次成都集中土拍的另一大亮点。
“本次集中供地的土拍竞争是较为激烈的，但激烈程度较前几年已经有所下降，这也是市场变化和政策调控共同作用的结果。”西南财经大学经济学院教授刘璐向《每日经济新闻》记者分析指出，在“双限”政策下，使得本次出让地块的整体开发难度较大，对拿地企业的综合能力要求较高。
成都锦江 图片来源：每经记者 魏文艺 摄
本土房企表现亮眼
复盘本次长达5天的集中土拍会发现，房企对成都市场的布局热情依然高涨。
公开数据显示，成都首批次集中供地40宗，合计约3449亩，建设用地约230万平方米，规划建筑规模469万平方米，起始总价达330亿元。共吸引了超80家企业报名参拍，既有华润、中海等央企，也有万科、龙湖等一线上市房企，以及人居、新希望、成都城投等成都本土房企。
值得一提的是，华润、龙湖、万科、保利等头部房企报名地块均达到或超过20宗，德商、龙光、人居、金茂、融信、卓越等房企的报名地块也均达到或超过10宗。最终，40宗地块被31家房企瓜分。
从拿金额看，在此次集中拍地中，成都本土房企人居表现尤为耀眼，共获得位于天府新区、龙泉驿区和温江区的4宗地块，总金额53亿元高居第一；龙湖则以18.7亿元取得龙泉驿区一宗地，位列第二；龙光竞得2宗地，成交金额18.4亿元，排名第三。
其中，华润、万科、龙湖等14家一线品牌房企均成功拿地，总金额合计为136亿元，占总成交金额的38.3%；本土与中小规模房企拿地金额合计为218亿元，占总成交金额61.7%。值得一提的是，四川远达、国锐、永利融投资、厦门源昌、重庆银河等房企均为首次入蓉拿地。
“取地房企面临分化趋势，亦能证明各类规模房企对成都市场均有较高预期。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，本土企业主要布局在成都近郊区域，一线品牌房企则以核心城区为主。
刘璐也向《每日经济新闻》记者表示，“随着成都城市格局扩张，板块持续外延与发展，郊区的规划与配套逐渐完善，也成为承接主城外溢需求的主要阵地，市场基本面持续向好，近郊与远郊的价值也得到了更多认可。”
事实上，在此次成都集中土拍首日（6月7日），成都市住建局发布《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法（试行）》（下称《办法》），直接将同时踩中“三条红线”（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍）或有严重失信情形的开发企业纳入竞拍黑名单。
“本次出让的地块的整体开发难度是较大的，对拿地企业的综合能力要求较高。”刘璐表示，这也进一步对房企操作规范性和合法性提出更高要求，一定程度上也有利于引导土拍降温。
近八成地块“竞自持”
虽然联合操盘、合作开发的模式已被视为房企扩张的安全方式，不过成都此次集中供地中仅有17.5%的地块是通过联合方式拍得，占比较低。
本次土拍最值得关注的是，成都采取了新的游戏规则“限地价+限清水房价+竞自持”。出让的40宗土地中，除两宗没有要求竞自持外，其余38宗在出让文件中或明确有“竞自持租赁住房面积比例”的要求，或规定了产业引入。自持比例从第一天的最高30%，到此后大部分都超过30%，甚至超过了50%的比例。
其中自持比例最高的是由四川远达竞得的高新区中和街道76亩地块，自持比例高达59%，成交楼面地价13500元/平方米；其次是天府新区兴隆街道的龙光地块，自持比例为45%，成交楼面地价10400元/平方米。
与此同时，40宗出让地块均为“双限”地，在限制了最高地价外，也限制了后期销售的房价。这也就意味着，拿地时房企就可以匡算出利润空间有多少。
以四川远达竞得的59%自持比例的高新区中和街道地块为例，按照2.5容积率计算，其可建设面积约为50687平方米，其中可售面积20782平方米，自持租赁面积29905平方米。该地块清水房限价为20200元/平方米，也即其未来可售房屋部分价值10.49亿元，自持租赁部分房屋价值15.10亿元。相比于其拿地总价17.11亿元，可售房屋部分价值甚至无法覆盖其拿地成本。而且该地块需成品房销售，即至少两年后项目才开始回本，对房企现金流压力可见一斑。
另贝壳研究院数据显示，本次成都40宗地块整体成交溢价率7.4%，较2020年全年土地成交溢价率下滑8个百分点左右。其中有31宗地块触顶转入竞自持阶段，自持面积68万平方米，占规划建筑面积比重为15.3%，在已结束及正在进行的首批集中供地的城市中仍位居前位。
“大量自持租赁物业的存在，对拿地房企的产品设计和运营能力都会有更高的要求。毕竟拿地和开发都是短期的，而自持运营是长期的。”刘璐向《每日经济新闻》记者分析指出，本次集中土拍也可以看作是未来大规模房企自持长租公寓物业的开端，给未来大城市的长租公寓发展提供更积极的带动和影响。
值得一提的是，此前杭州首批集中土拍也全部采用了“竞自持”政策，结果57宗地块中41宗拍至溢价封顶，进入自持阶段，最终12宗自持比例超过20%，已经让几乎所有开发商直呼“不赚钱”。
不过，在本次土拍前的6月1日，成都市住房和城乡建设局、成都市财政局印发的《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法（修订）》提到，根据租赁住房建筑面积计算，新建租赁住房按1200元/平方米标准进行补助（含通过商品房配建的自持租赁住房）。这也意味着，对于这次土拍中拿到自持租赁住房用地的企业来说，租赁部分可以拿到1200元/平方米的补贴。
与此同时，在本次集中土拍期间，成都还发布了两项通知，分别对新建住宅建设品质技术管理和新建成品住宅装修管理进行规范。
“成都在落实‘稳地价、稳房价、稳预期’的重要决策部署同时，也在不断寻找城市发展建设、购房者、开发企业三方面需求的平衡，持续促进成都房地产市场的平稳健康发展。”中指院分析指出。
每日经济新闻