恒大距离三线全绿还有多远?

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以前房地产行业讲究开门红,但由于“三道红线”政策,现在房地产市场的吉祥色变成了“绿色”。看到房企年报里的关键数据是一片绿,大家才安心。

2021马上过半,很多人又开始担心头部房企的三道红线问题。6月3日,在恒大集团举行的一年一度的战略合作伙伴交流会上,许家印再次重申恒大的降负债决心,并表示6月底前恒大的有息负债从去年最高的8743亿降到6000亿以下;同时,今年6月30日,恒大会至少实现一条红线变绿。

许家印亲自印出的军令状,恒大是如何执行的?

1.

/ 销售实力强,恒大的回款有保证 /

恒大不久前发布了5月的月度业绩公告, 5月实现销售额638.6亿元,同比增长6%;销售面积781.7万平方米,同比增长22.8%;销售回款达到了518.1亿元。

截至5月底,恒大今年累计实现销售额2851.6亿元,同比增长4.5%;累计销售面积3383.3万平方米,同比增长了12.5%;累计销售回款2507.4亿元,同比增长6.1%。

这些数字在行业内是什么水平呢?

根据克而瑞的统计,2020年前5个月,恒大以2708.3亿操盘金额和2850.9万平方米操盘面积,位居行业第二。

今年上半年,恒大全国各地的项目销售依然维持着火爆:南宁恒大御府、昆明恒大珺睿、乌鲁木齐悦府、十堰御府等项目开盘当天去化率均超80%,其中南宁恒大御府开盘热销21亿元、昆明恒大珺睿销售12亿元。

而针对大家都关注的是不是“打折求回笼”,恒大发布声明称:所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。在一年一度的“5·31购房节”(这是恒大的传统项目,类似于电商的618),确实推出过阶段性优惠措施,不过仅限于单栋去化率95%以上的尾盘,超大户型、底顶楼层、商铺等产品。

此外,恒大现存土储面积超过了2亿平方米,在深圳和广州等一线城市有大量旧改项目待出售,这都为恒大的后续销售业绩和持续发展给予保障。

2.

/ 多元化战略为恒大降负债锦上添花 /

虽然恒大在今年的销售和回款上捷报频频,但房地产行业整体的发展近年来都趋于降速状态。所以恒大将目光投向更多可持续发展的行业,努力变身为一个多元化的集团。

▲恒大集团的“八大”多元化板块

去年开始,恒大开始将旗下非房地产业务通过分拆上市。例如已经上市的恒大汽车、恒大物业、恒腾网络分别涉及了新能源汽车、物业管理、流媒体服务等当下热门板块。在今年3月的全年业绩发布会上,许家印提出了一个新概念——新恒大,恒大将建立一个以房地产开发为主,物业管理、新能源汽车、酒店运营、金融业务、互联网业务、健康业务等其他七大业务同步发展的战略布局。这些新业务覆盖了人们日常生活的各个领域,瞄准的是拥有巨量发展空间的蓝海市场。

在这几个已经上市的板块里,例如恒大物业,则在年初立下军令状,一是每月新增拓展在管面积3000万平米;二是每季度净利润都较去年全年净利润的1/4增长50%以上。若实现上述目标,恒大物业在管面积将超6亿平方米,净利将超39亿元,均刷新行业纪录。

恒大的其他板块,如房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也将陆续分拆上市。房车宝目前已成功引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者,投资额合计163.5亿港元,计划今年底或明年初上市。此外,恒大还将文旅资产打包注入上市公司,这被市场认为是恒大为估值4000亿的恒大文旅上市铺路。

这些待上市的板块未来将帮助恒大实现衣食住行、康养旅游娱乐的全方位及全闭合的产业新模式。一旦取得成功,这些资产的价值将会进一步显现。

许家印曾多次强调,“恒大已经不是过去的恒大,现在的恒大也不是单一的地产企业,而是‘多元产业+数字科技’的新恒大。” 新恒大的产业目的就是构建科技数字闭环,为数亿客户提供全方位服务。

为此,恒大还联手腾讯共同打造智慧物业科技平台,利用腾讯在云计算、AI、大数据、物联网等方面的能力和C2B优势,以及恒大物业近2000个社区的线下应用场景和海量客户私域流量,构建多元化、多层次的用户服务。

从整个房地产行业来看,走“轻模式”已经成了中国香港市场及境外资本市场更认可轻资产、重运营的经营模式,更有机会获得较高的估值。而这些多元产业协同作战的“轻模式”,为恒大降负债提供了强劲的动力。

3.

/ “新恒大”的题中之义 /

从去年3月全面实施新战略以来,恒大在短短一年多的时间里,通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,有息负债大幅下降近3000亿,或许这也是许家印敢于“撂狠话”的原因。

恒大的销售实力和在降负债中的努力获得国际投行摩根大通力挺。

6月8日,摩根大通发布研报表示,恒大的销售持续强劲,发布澄清声明、回购股份等一系列动作极大提振了市场信心,消除了市场对其的担忧,另外摩根大通将恒大上调评级至“增持”,目标价15港元。

当下,恒大正按照计划有序降负债,在其多样化的降负债措施下,一个自身发展方向清晰、受到一线投行认可的 “新恒大”值得市场期待。

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