作者 | 陆万芳
出品 | 智讯财经·腾讯房产
“放开三胎”的消息引发坊间舆论热议。
5月31日，“三孩”政策的消息从中央会议传出后，在楼市中也激起了巨大的反响，中介、开发商动作频频。
“爱生娃的潮汕人”、“广东人的福音”等关键词登顶热搜，“小五房”、“4＋1”等户型成“三胎必备”。从“双独二孩”“单独二孩”“全面二孩”再到如今的“三孩政策”，国家对生育的鼓励越来越大。
对此，以深圳为代表的高房价地区网友调侃高房价成为了这届年轻人最好的“避孕药”，“学区房未来会更加坚挺”、“建议三胎买房半价”；也有“爱生娃”的潮汕人表示乐意积极响应国家号召。
随着三孩政策的发布，躺平的年轻人如何敢生？未来对房地产市场将会产生哪些影响？三孩生育潮的到来，又是否会加剧学区房的竞争？
三胎放开生育意愿分化剧烈
在惠州工作的潮州人阿峰最近喜得二胎，一儿一女的人生夙愿实现了。其坦言：目前压力较大，以后条件允许的话，会想要生三胎。
在全国来看，广东的生育率一直比较高，比如潮汕地区是我国生育率最高的地区之一。究其原因，与当地历史文化有很大关系。
在传统宗族文化的影响下，潮汕人非常重视子嗣的传承，为了家族后继有人与自身家族的壮大，逐渐形成了“多子多福”“生孩须生男”的生育观念。不少网友戏谑，“开放三胎”或进一步刺激潮汕人的生育意愿。
然而，深究广东全省的生育数字和申报数字会发现，广东省内不同地区生育率也存在显著差别，沿海的潮汕、湛江及北部山区有极高的生育率；主流的广府白话地区，生育率则低于全国水平。此外，东北也尝试过激励生育，试点过放开三胎，还有生育直接奖钱，但生育情况依然不理想。
从第七次全国人口普查的整体情况来看，中国面临新生儿数量回落和老龄化加剧等人口结构现状，为深度改变人口结构和趋势，“放开三胎”显得尤为迫切。
数据显示，老龄化方面，65岁以上人口占比高达13.5%；新生儿数量方面，2020年中国新生儿数量为1200万，较2019年减少了265万，人口出生率仅为8.50%。总体来看，在全国31个省份之中，一线城市出生率普遍较低，北京为8.1%，上海为7%。而从地区分布来看，东北出生率最低，平均出生率仅为6.08%；华南出生率最高，平均出生率为12.91%。
华南地区之所以出生率较高，很大一部分原因在于华南地区经济水平相对较高，有能力负担育儿成本。
据《三孩意愿特征报告》相关调查数据显示，具有三孩意愿的人群中，四分之一来自广东省（25.15%），不愧是七普数据的“第一人口大省”。
广东人口常住人口高达1.26亿，规模如此庞大，“三胎放开”生育意愿分化也异常剧烈，生活在深圳、广州、东莞等房价和教育成本高企城市的网友表示对三胎政策爱莫能助，“三胎买房半价”尚可考虑；居住在其他房价和生活费用较低城市，例如潮汕网友则赞成“多造娃”，会积极响应三胎政策。
值得注意的是，有数据显示，生育率高的潮汕地区近十年来人口严重外流，北上广深杭成为了后浪的首选，生活在不同的地区其生育观念或将发生相应改变。
经济学家西斯蒙第在《政治经济学新原理》曾说过。财富和人口并不是国家繁荣的绝对标志；国家繁荣的标志在于财富和人口比的比例。
随着“抢人大战”的不断升级，三四线城市的人口流出现象更为严重，且流出的人口流向一二线城市。
一边是人口缺少，一边是人才内卷，单纯放开生育政策不足以扭转人口结构变化的大趋势，已大概率成为社会共识。
基于此，会议前所未有地提出要“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接”，“要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑”、“降低家庭教育成本”。这意味着，生育政策优化方向由“生”，重点更在“育”。
其中，住房成本是人口生育率的重要影响因素，会议中即明确提到“加强税收、住房等支持政策”。
“三孩”政策将带来房产行业新格局
坊间不少声音表示，对于楼市而言，“三孩”政策无疑是利好政策，新增人口的提速，将从数量和功能上提升住房新的需求，房价、户型设计、改善需求的利率政策、学区房与限购政策都要随之改变，以配合政策的落地实施。
对于三孩政策对城市人口的影响，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，三胎政策最大受益城市是二线城市，一线城市养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。
人口流动可以说是经济的晴雨表，得人口者得发展机遇，这也和楼市的未来新增需求息息相关，此时房地产市场就存在整体性机会。
其实，政策颁布之初，房地产市场反应极为迅速。
智讯财经发现，虽然“三孩”政策并未引发年轻人生育三胎的强烈意愿，但是居住领域的上下游行业已经闻风而动，网上已有中介挂出“三娃大户型”房源信息，不少商家也上架三胎必备“定制床”等养娃日用配套。
从过往“二孩”政策后的楼市走向来看，生育政策放开对改善型需求最为直接。
对此，多位业内人士也一致表示，三孩生育政策如果能够真正提升生育意愿的前提下，将进一步刺激改善性需求的释放，中国房屋交易将结构性上行，大户型产品受到青睐，尤其是三居室、四居室甚至五居室等。
值得注意的是，在此前的二胎政策下，根据贝壳研究院最新公布的35个主要城市户型成交情况来看，2房与3房户型购买需求最强烈，4房需求很少。
一线城市受限于购房压力大，两居室成为供应和成交的主力。二线城市购房压力相对较低，两居室和三居住成交不相上下。
“三胎家庭增多的情况下，三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。”许小乐分析。
知名地产分析师严跃进则指出户型改善需求变化的背后，对于房企来说是一个重大的利好，同时也是一个重要课题，能否对于户型的设计标准会有所转变及家庭人口趋势的把握，这才是至关重要的问题。
“三孩政策之后，对住房需求不能太乐观。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈到，此前二胎放开后，很多房企立即调整新品设计，但实际上，市场这类产品需求的潜力有限，仅限有经济实力家庭愿意买单，大部分家庭迫于生存和养育压力，难以实现预期中的房产改善置换。
间接性利好二线城市，学区房竞争加剧
长期来看，人口的变化或将影响城市发展。“三胎政策最大的受益城市或是二线城市。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。
从七普数据可以看出来，一线城市的增量空间未来将越来越小，但一线城市学区房的需求不减。
据统计，中国四个一线城市中考普通高中升学率：北京大约为86%，上海大约为65%，广州大约为62%，深圳仅45%左右。数据显示，2020年深圳中考初三毕业生100595人，普高招生人数47500人，普高升学率47.2%，假如去掉民办高中后的普高升学率仅34.9%，以上数据可见端倪，
“学区房”概念就是由就近入学和教育资源不均衡催生的。在深圳孩子激烈的中考竞争之下，学区房的价值再次显现。
有观点认为放开三胎利好学区房，有钱生孩子的家庭也更愿意在教育上砸钱，一套学区房三个孩子用，看起来更划算。
至于学区房竞争是否会更激烈，李宇嘉分析，生育扶持政策出台，不仅是鼓励三胎，而且扶持生育和养育的政策发布后，生育意愿有望提高、一二胎也有望增加。鼓励多生小孩，降低生育和养育成本，学区房的需求就会增加。
智讯财经注意到，其实，今年以来包括北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门在内的多个城市采取相关行动，严查严管与“学区房”有关行为。此前，北京海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了“多校划片”政策。上海在学区改革上则出台名额分配、公民同招、民办摇号等政策。深圳对“炒作学区房”开罚单、部分区域实行多校划片和加大名校集团化的力度。宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区。南京等多个城市严查以学区房名义炒作房价。在严厉的调控政策下，部分学区房确实出现松动迹象。
有业内人士分析，为了提升年轻人生育意愿，教育均衡化会提上日程，学区房或迎来大变局，近段时间中央对学区房进行喊话整顿，热点城市在多校划片、摇号入学和公民同招等政策层面发大招，严格、持续执行就有望让学区房降温。
学区房热的根源在于优质教育资源的不均衡，“教师轮换制大面积试水的话，学区房价值大打折扣”有业内专家断言。
学区房改革之路道阻且长，如何解决天价学区房，均衡教育资源，降低教育成本，进而促进国民的生育意愿，很考验各地决策者的胆识和魄力。
写在最后
正所谓“房价长期看人口”，业界看来，人口是影响楼市的长期因素。
基于住房成本等因素的考量，不少业内人士呼吁鼓励“放开三胎”，可从个税抵扣、经济补贴入手，对于一二线城市可以考虑楼市限购政策放开1套。
甚至有专家建议出台“半价买房”的诱人政策，“制约育龄夫妇生育孩子的一个重要原因是高房价，建议在高房价地区三胎买房半价”。
除了在婚假、生育、养育、教育、税收和住房等相关配套支持三胎政策落地兑现，提高一二胎的生育意愿也迫在眉睫，需要相对应的扶持生育和养育措施。此外利率政策、学区房与限购政策也需要顺应趋势做出改变。
三胎生育政策的横空出世，或倒逼着楼市做出对应的大变革。