房价不得不降?专家:3大信号,下半年的房价或将超乎“预期”

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中国人爱买房是出了名的,手里面只要有一点点钱,都想着再买一套房子,主要原因有以下几个:首先,买房能解决落户、子女教育、医疗、养老等诸多问题,不买房虽说现在也是“租售同权”,但很多方面还享受不到买房的待遇。比如你在大城市里租房,子女要参加高考了,也只能回户籍所在地考试。所以,对于外来人口来说,买房则是在当地落户的敲门砖。

再者,多买几套房可以改变人生的命运,社会贫富主要还是看你买不买房而拉开距离,买了房身价上千万,轻松实现财务自由,不肯买房,不肯高杠杆贷款,想靠勤劳致富的,最终越来越贫穷。因为买房有了财富效应,投资其他领域有风险,所以大家只要一有钱就想着再买一套房。

最后,国内房价几乎是年年上涨,国内的房价从20年前的2000元/平米,涨到现在1.1万元/平米,像深圳、上海等地的房价更是涨到了7万元/平米以上,现在很多人都担心,眼下若再不买房,以后会更加买不起房。所以,大家在恐慌性的情况下,也不管自己缺不缺房,想尽一切办法也要购置房产。

不过,与普通百姓的购房热情相比,很多专家认为,2021年下半年买房还是要谨慎小心一些,房价下跌可能会超出预期,主要有三个信号:

第一,从去年9月开始,央行、住建部等给开发商融资设置了“三道红线”。未来房企融资将遵循“三条红线”:资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于一倍。从目前情况看,今年上半年开发商的业绩远不如预期,下半年为了尽快回笼资金,满足融资“三道红线”的要求,开发商会选择降价促销的方式,而且降价的幅度会比较大。

本来央行出于银行贷款的安全考虑,给开发商设置的融资“三道红线”要达到标准并不太难,但问题是,开发商前些年都在疯狂拿地搞扩张,现在的指标都远远超过了“三道红线”标准,如今开发商要想各项指标降到监管部门的标准,那除了降价促销,回笼资金,恐怕已无其他办法。

第二,今年的房地产库存又创历史新高。据易居研究院调查统计,到2020年底,全国100个城市新建商品住宅库存面积已突破5亿平方米,已连续24个月上升。而另一边却是购房需求越来越越少,这既有当地房地产市场需求已经饱和,真正刚需数量并不多,还有就是房价越来越高,外来务工人员越来越买不起房。

现在不管是二手房还是新房市场,要想把房子变现,难度都很大。在供远大于求的情况下,下半年开发商和房东要想出售掉房子,也只能大幅折价出售了,因为房价长期僵持下去,对卖方越来越不利。

第三,去年的最后一天,央行出台了对银行房贷流向房地产领域的限制政策。央行规定国有大银行,对个人房贷资金不得超过新增贷款总额的30%,而开发商的贷款不得超过新增贷款总额的40%,而中小银行的占比可能 还要更小一些。

更关键的是,央行出台规定,严禁消费贷、经营贷等流入房地产市场。现在,有部分热点地区的银行纷纷上调房贷利率,目前全国房贷利率已经实现在4连涨。而房贷利率的上升,房贷业务的收紧,也预示了下半年国内房价将会出现较明显的大调整。

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目前国内房价处于高位,正是骑虎难下之时。但是,未来房价总归还是要有一个方向性的选择,而国内房价已经涨了20多年了,像一线城市的房价已经能排入国际高房价的前几名了,当地人的收入却远远不及发达国家居民的收入。而高房价所带来的不仅是居民生活成本的提升,更是会对国内银行业带来巨大隐患。很明显,央行现在要对房地产业去杠杆化、去投机化,所以,下半年各地房价都会陆续出现调整,购房者现在也不用急着买房,在一旁观望就可以了。

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